城市的土地
     近代化的一个特点就是经济模式的改变，城市经济超过乡村经济，商业比重超过农业比重。北宋神宗元丰八年(1085年)，汴梁城的商业利税达到55万缗;南宋中期，临安一年的商业税收高达120万缗。日本学者波义信通过对临安城市规划的研究发现，城市中心为资本和商业集中地，皇宫反倒偏居一隅，这与现代城市的空间结构非常类似，无疑是宋代城市革命的结果。
     “陶尽门前土，屋上无片瓦;十指不沾泥，鳞鳞居大厦。”这是梅尧臣的诗《陶者》。这首诗一方面说明宋朝的手工业已经非常发达，另一方面也说明当时贫富悬殊也很严重。毫无疑问，这正是城市化的结果。作为城市建设的主要基础，建筑业的专业化不仅是经济上的，也是技术上的。除过预浩的《木经》，李诫修订了很多前人的建筑著作，编撰了一本巨细无遗的《营造法式》。崇宁二年(公元1103年)，宋徽宗将《营造法式》颁发施行，并以此作为全国建造楼房的标准和建筑施工手册。同时，宋代的土木技术已经可以实现多层建筑。“临安城郭广阔，户口繁夥，民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空。”按照鲍丁南的说法，杭州甚至出现了10层建筑。
     宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。首先大多数建筑都属低层土木结构;其次，房屋主要都是自建，与其说是房地产，不如说是地产。换句话说，古代的城市其实就是大型的乡村。林语堂曾说：“中国人对于家宅的概念是指一所住宅，那里有一口井，一片饲育家禽的场地，和几株柿枣之属的树，要可以相当宽舒的互相配列着，因为要使地位宽舒，在中国古时，以及现代的农村里头，房屋的本身在全部家宅庭园的配置里，退处于比较将要的地位。”《清明上河图》中有这样一个场景：在城门楼外沿河柳荫下，有五六头正在觅食的猪。市民家里还要养猪，这对现代城市人来说是不可思议的。
     经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断：
     广义上说来，每个中国人都是农民，因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市，都处处养着鸡。而拥有七十七万七千人口的南京，当时的首都，它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。除作物和牲畜之外，渔塘和肥堆在城中也是随处可见。每个中国人在他的日常生活中都有干些农活，事实上，每个中国家庭，无论贫富，都在生产着一些农产品。农耕似乎是中华民族的本能。

     正因为城市建设的这种特点，中国历代政府都对土地市场有严格的管制。唐玄宗时期明文规定：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”即每户宅基地不得超过一亩。四合院是宋代城市的主要建筑形式，但对建筑形制有严格的限制。《宋史·舆服志》记载，“庶人舍屋许五架，门一间两厦而已。”
     虽然说“普天之下，莫非王土”，但事实上，中国历来都承认土地的私有产权。即使皇帝，理论上也不应当任意侵占他人的土地和住宅。宋太宗几次想扩建宫城，但想到浩大的拆迁工程，又都放弃了：“内城偏隘，诚合开展，拆动居人，朕又不忍。”在北宋时期，曾有过几次大的城市扩建工程，如：雍熙二年(985年)，宋太宗改建楚王府;景德四年(1007年)，宋真宗建造凯旋亭;景佑二年(1035年)，宋仁宗为百官新建住房;元丰五年(1082年)，宋神宗为列祖营造神殿;元丰六年(1083年)，杨景扩建内城;崇宁五年(1106年)，蔡京扩建外城。这些扩建都需要占用周边的土地，大量的民居被拆迁，宋朝政府为此特别制定了拆迁补偿方法。如元丰六年(1083年)的开封外城扩建工程，按照规划，新修城墙占用120户居民的住宅，开封府呈报的报告中记录，总共支付补偿款20600缗，平均每户可拿到171缗。
     用171缗补偿款作为房屋建造费用或许还可以，如果用来买地就远远不够了。当时开封的地价非常昂贵。王禹偁在《李氏园亭记》中，有“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价”的感慨。买房就是买地，高昂的地价使很多人买不起房。南宋一直将杭州作为临时“行在”(临安)，所以一直没有修建正式的皇宫，“两座主要的建筑物，高只有60英尺，宽则不超过80英尺。总起来说，它们并不比一所大的县衙富丽和奢侈多少。”(谢和耐《蒙古入侵前夜的中国日常生活》)
     城市的房子
     虽然宋朝的官员薪俸较高，但大多数官员都租住在政府提供的公屋中。“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”甚至连宰相也不例外，《朱子语类》中说：“百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”甚为宰相的寇准曾感叹说：“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居。”他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。
     苏东坡的儿子结婚，没有新房，只好借朋友的房子办喜事。他的弟弟苏辙在官场上比他要成功得多，竟然也没有买汴梁的房子，直到七十岁时才许昌置买了一份房产。苏辙为此感慨万千，“我生发半白，四海无尺椽”。
     苏轼一生宦海起伏，四处漂泊，不置房产倒也罢了，欧阳修长期在京城生活，竟然没有买房子。他为此颇为苦恼，“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。”他还写过一首《买宅》诗：“我老未有宅，诸子以为言。东家欲迁去，余积尚可捐。”欧阳修在他42岁时终于在颍州置了一套房产，后来还把空房子租出去，当起了房东。一生淡泊的江休复在《江邻几杂志》一诗中，这样写租客的感受：“望月初请料钱，觉日月长;到月终供房钱，觉日月短。”
     作为官商云集的京城，汴梁的住宅无疑是特别紧张的。早在北宋初年，大学士陶毂就谈起这种“蜗居”境况，“四邻局塞，半空架板，叠垛箱笼，分寝儿女”。到了北宋末期，城市人口增长了将近一倍，住房和土地的短缺状况更加严重。御史中丞翁彦国指出：“京师户口日滋，栋宇密接，略无容隙。纵得价钱，何处买地?”
     宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗，城市空间的紧俏自然创造了房地产商机，很多官绅和富豪都偏向于投资地产，通过商铺收取租金。蔡襄曾说：“昔年从商者，莫不避人为之，今诸王邸多置产市井，日取其资。”咸平七年(1004年)，宋真宗下发圣旨，“禁内外臣市官田宅”;天圣七年，宋仁宗“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋”。皇帝亲自过问住房问题，可见其影响之大。这两份圣旨对京城官员置业做出规范，一是不能禁止买卖公屋，二是不得购买两套以上住房。
     北宋灭亡后，大量城市难民携家南渡，江南一带的住房需求极其旺盛，带动“富家巨室，竟造房廊”，甚至连“军前诸司，骈置铺席”。可见当时房地产市场的火热。
     宋朝虽然在商业化方面走得很远，但并没有放松政治的救济功能。针对大量流离失所的底层民众，朝廷建设了大量的安置场所和福利设施，几乎是倾国之力。这些福田院、安济坊、漏泽园、施药局和居养院遍及全国各地。(福田院用来收容乞丐，安济坊用来收容孤儿，漏泽园用来埋葬无力买墓地买棺材的穷苦逝者，施药局用来给看不起病的穷人提供免费医疗，而居养院则主要用来养老。)对于一些户绝屋，政府将其收归国有，用作居养院。
     宋朝政府建设了大量公租房(类似廉租房)，专设楼店务管理，并将房屋租金分为三个等级，如遇雨雪、庆典等特殊情况，房租可减免和缓交。“官司出榜除放房地钱，大者三日至七日，中者五至十日，小者七日至半月，如房舍未经减者，遇大礼明堂赦文条划，谓一贯为减除三百，止令公私收七百。”
     宋朝非常重视商业税，房地产交易中的契税被列为主要税种。开宝二年(969年)，宋太祖赵匡胤“令民典卖田宅输钱印契，租契限二月”。就是说，房屋买卖必须在交易后两个月内，到政府部门办理合同，缴纳契税。早期的房屋交易税只有2%，庆历(1041~1048年)年间涨到4%。进入南宋后，“人户典买田宅，每百收勘合钱十文”，契税高达10%。
     中国一般将官方认可并加盖红色官印的合同叫做“红契”，未经“见官”的私下交易合同称为“白契”。红契一般为官方统一印制的格式合同，比白契多了一笔不菲的契税。为了省钱，民间多选择白契。这与如今的小产权房类似。白契虽然可以省下契税，但它最大的麻烦是，一旦买卖双方发生纠纷，就很难得到政府的支持。绍兴十三年(1143年)，南宋政府下令，“民间典买田产，赍执白契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官”。
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