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【内容提要】近代天津洋行在社会经济活动中相当活跃，其经营业务种类丰富，涉及范围广泛。本文通过对一份有天津美孚洋行涉及不动产交易的文献进行研究和考释，从而获知美孚石油公司曾从事地产交易中介的史实。该文献是研究近代天津洋行、土地买卖与登记制度以及金融货币史的珍贵资料。 【关键词】天津 美孚洋行 地产中介 近代洋行对开埠城市社会工商业的发展起到了极大的促进作用。天津博物馆现藏有一份1929年与天津美孚洋行有关的历史文献。所谓洋行，是中国人对外国在本地经营进出口贸易公司的总称。美孚洋行即美国美孚石油公司设在中国的贸易公司。美孚公司从1882年诞生后一直经营与石油相关的产品，目前已发展为世界石油化工巨头。而天津博物馆所藏的与美孚洋行有关的文献则是一桩地产交易的记录。地产与石油相隔甚远，美孚洋行在其中既不是买方，也不是卖方，而是充当了地产中介。从内容上看，该文献对研究近代天津洋行，近代土地买卖与登记制度，以及税制、汇率等都有极大的史料价值。 近代天津自开埠以来，在西方工业文明的影响下，其利于商业发展的地理位置迅速发挥了巨大优势。天津本身已相当发达的商业在近代工业飞速发展的刺激下发生了质的改变，在短时间内迅速成为北方第一、全国第二大工商业城市。在此过程中，外国洋行成为推动天津工商贸易迅猛发展的一支生力军。西方资本主义国家强迫天津开埠的原因固然是多方面的，但扩大对中国的商业贸易，对中国施行经济侵略，无疑是最重要的原因之一。在天津开埠当年，除了英法占领军之外，还来了13名外侨，其中4人是英国洋行的老板。他们是广隆洋行的韩德森、密妥士洋行的密妥士、菲力普·摩尔洋行的瓦勒以及怡和洋行的麦克利恩。他们一到天津便立即抢占市场，开展业务活动。随后，在巨额利润的刺激下，外国商人不断来到天津，越来越多的洋行在天津相继成立。 洋行从事的业务范围非常广泛，主要分为： 1.商业贸易 以进出口贸易为主。进口方面，早期洋行以钟表、仪器、火器来吸引地主阶级，并陆续添加药品、五金、玻璃器皿、机械、棉毛织品、洋针线、牙粉、糖、碱、烟、酒，以及电器、化学品、文化用品、化妆品等，后来又有人造丝、汽车、汽油之类。而军火的输入更与洋行的存在始终相伴随。出口方面，主要是中国各地的土产品，如蛋类、猪鬃、马尾、头发、肠衣、山干货、废棉、草帽辫子等。许多洋行在收购地开设工厂，雇佣廉价劳动力进行加工后出口到国外。 2.物流运输 洋商们特地选择了沿海以及由海岸向内河航行的近代航运业。1867年，怡和洋行开始在天律开办航运业务，主要经营印度与广州至天津、上海至天津两条航线（冬季天津封港，则在秦皇岛起卸）。怡和洋行还代理世界各大轮船公司的客货揽载。1881年，太古洋行在天津设立分行，开辟了天津至上海和天津至香港两条航线。由于轮船承运货物时手续简便，节省时间，比中国木船所冒的风险又小，无论对中国商人还是对外国商人都有利。外国轮船不但切断了中国帆船与外国产品的联系，而且抢夺了沿海的土产贸易。 3.金融活动 实力雄厚的外国洋行贷款给中国商人，而一些老牌洋行开始自设钱庄，直接与中国钱庄做对口生意，贷放的对象亦不再是零星散商，而是中国钱庄。有的洋行还受外国保险公司委托，代理保险业务，如运输货物的保险等，从中赚取高额回扣，有时可达30%－40%。 4.地产经营 一些洋行还从事地产买卖。最早有英人办的业兴地产公司，随后有英商先农公司、法商中法义隆公司、比商仪品公司、德商德兴公司等。这类地产公司与官僚、地主、流氓勾结，乘机置买便宜土地或产业，再高价出租或售卖。 5.其它业务 只要能赚到钱，洋行几乎无所不为、无孔不入。如为债务纠纷进行估价，拍卖，公证；从事进出口货物规格的检验；参与公用事业，如1904年比商洋行与津海关道唐绍仪订约承办天津电车、电灯公司，随后英国人也拉上协兴军装行的陈协中开办了天津自来水厂。 天津博物馆所藏有关美孚洋行的文献是天津房管局保留的解放前的业务存档，于1954年移交天津博物馆。该文献包含4页文书，第一页是地产卖契，第二页是美孚洋行出纳收据，第三页是登记费收据，第四页是不动产登记证明书。地产卖契的具体内容如下： 立杜绝卖房地契人明忍堂孙宝珊、孙彩轩、孙晋卿同子侄今将祖遗民粮地基壹段计柒亩壹分贰厘伍毫，连砖房贰拾间、草房陆间，坐落大直沽村东。烦中说合情愿卖与福厚堂李名下永远纳粮为业。同中友人三面言明，卖价洋壹万元整，其银洋笔下交足不欠。自卖之后倘有远近族人亲友，以及兄弟子侄等争夺为碍者，有卖主及中友人一面承管，不与买主相干，永无返悔，恐后无凭，立此卖契为证。 计开弓口四至： 东面长：柒拾陆弓，西面长：柒拾陆弓，南面宽：贰拾贰弓伍，北面宽：贰拾贰弓伍 东至买主，西至买主，南至买主，北至大道 中友人：孙作霖（画押）、孙从龙（画押）、刘莜斋（画押）、秦秀章（美孚行代表人）、刘彦林（私章） 代笔人：苗竹笙（画押） 公证人：律师张士骏（私章、画押）、律师刘恩禄（私章） 地保：毕祥（私章） 立杜绝卖房地契人：孙宝珊（画押）、孙彩轩（画押）、孙晋卿（画押） 时间：中华民国十八年五月十二日 卖契左侧粘有一张政府印制的买契，交契时间是民国十八年五月十二日，其上填有买主姓名、标的种类、地点、面积、买价、税额（大洋六百元）、卖主姓名等信息。 这张契约写明了卖主、买主、标的内容、坐落地点、交易价格、交易时间等，其后有相关人员签字画押。一般此类卖契基本是中友人作为见证人。而这里是中友人、公证人、地保三方共同见证交易完成，而且公证人还由两位律师充当，这种近乎繁琐的认真与正式，已经初具现代合同的严谨与法律意识。这在近代卖契当中是比较少见的。在中友人中有美孚洋行代表人，其实美孚洋行在这里不仅仅是中友人这么简单，还负责整件交易的中介工作（在下文将详细介绍）。卖契左上角盖有一印章，内容为“依照民国十一年五月二十一日大总统教令公布不动产登记条例此项产业应赴天津地方审判厅登记处并依法登记务保权利而免处罚”。说明当时不动产登记机关是天津地方审判厅，相当于地方法院。 美孚洋行出纳收据由中英文双语书写，开具日期为1929年5月13日，编号为D字8854号，中文编号则用典型的具有中国商人特色的苏州码填写，体现出中西文化的强烈对比。买方福厚堂李以银行支票的方式支付给美孚洋行大洋1万元，支票号为F130333，支付银行为H + S BK．，从英文缩写上看应该是1880年就已经在天津设立分行的老牌银行——汇丰银行（Hongkong & Shanghai Banking Corporation）。由此可看出，买方虽然为华人，但其同样具备现代商业与金融知识，推测其应该是接受过西方教育，而且很有可能是经常与洋人打交道的商人。 登记费收据是美孚洋行注销抵押登记的缴费证明，其中详列了四项收费细目，共缴费四角五分。 不动产登记证明书是政府颁发给福厚堂李的官方文件，颁发时间为1929年6月11日，其上所列各个项目清晰明了，无需详述。该证明书在法律上保障了福厚堂李对该地产的合法所有权，相当于现在政府颁发的产权证。 这份文献的4页文书初看好像并无什么大的联系，但仔细分析会发现这4部分串联起整个事件的脉络，每页文书都是事件进程的一个关键节点，依此可勾勒出整桩交易的发展过程。1929年5月12日买方福厚堂李与卖方孙宝珊、孙彩轩、孙晋卿等签订了一张地产的买卖契约，交易价格为大洋1万元。在这桩交易里，美孚洋行不仅是中友人，同时还是交易的中介人，其不仅垫付了交易款，而且还要负责去不动产登记机关为买卖双方办理相关过户手续。 由于卖契中清清楚楚地写有“同中友人三面言明，卖价洋一万元整，其银洋笔下交足不欠。”也就是说卖方为了保护自己的利益，在当场没有拿到钱的情况下是不会签约的，既然已经签下卖契，卖主必然是拿到了钱，而这钱正是美孚洋行垫付的。也许有人会觉得洋行垫款对于自身风险太大，如果买方不给钱，可卖契已经签下属于福厚堂李了，洋行岂不是吃了大亏。其实，洋行自有办法。洋行在付给卖方大洋1万元的同时，也就拿到了卖契及该地产原来的不动产登记证明书（此时该登记证明书上标的所有人还是孙宝珊、孙彩轩、孙晋卿），在此基础上，洋行便可以在房地产管理部门开始办理相关手续。首先，洋行在当天办理该地产抵押给洋行的抵押手续，取得该地产的他项权证，这也是洋行保障自身利益的关键环节。房地产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。就像现在贷款买房一样，银行贷给我们钱，但是房产已经在房管局做了抵押登记，银行取得他项权证，如果我们不还贷款，银行就有权收回房子。所以说美孚洋行拿到了该地产的他项权证，取得了抵押权，也就不怕买主不还钱。洋行在办理抵押的同时还为该交易做了登记，时间也是当天，因为买契交契时间就是5月12日。获取官方印制的买契，粘在卖契左侧，其实卖契与买契相类似，只不过一个是民间订立的，一个是采用官方标准格式订立的，而且后者也是办理相关登记手续的要件之一。 接下来洋行就等待福厚堂李归还垫款，只要此步完成，洋行便可撤销抵押、报件申请办理过户手续。文献表明，事实正是如此。在第2页文书—美孚洋行的出纳收据中，我们看到福厚堂李在5月13日（签订卖契的第二天）付给美孚洋行大洋1万元，也就是归还洋行先前的垫款。再看第3页文书—登记费收据，时间为5月14日，也就是收到福厚堂李支票的第二天，声请人是美孚洋行，声请标的内容为抵押权涂销登记，即撤销该地产抵押。可以看出洋行的办事效率颇高，拿到钱转天便撤销了抵押，同时一并完成了过户手续的办理工作。剩下的便是登记机关自己的事情了，经过一定的审核步骤和行政程序，完成该地产主人变更的登记工作，然后制作颁发新证。这也就是文献的最后一页—不动产登记证明书，其完成登记时间为6月11日，地产所有人已经变更为福厚堂李。整桩交易从签约到新证完成共用大约20余天时间，交易至此全部结束。在此应特别注意，登记机关为洋行办理撤销抵押的收件号为929号，办理福厚堂李不动产登记证明书的收件号为930号，由此可证明洋行办理撤销抵押与地产过户手续是首尾相接、同时办理的。 该文献记录了这桩地产交易的全部过程，是近代天津社会经济发展生动鲜活的见证，文献中所包含的历史信息丰富详实，具有珍贵的史料价值。 首先，它反映出近代天津洋行业务种类丰富，涉及范围广泛。洋行更像一个工贸经济实体，虽有自己的主营业务，但并不局限于此，凡是有条件做的都会涉足。美孚洋行就是一个典型的例子，天津美孚洋行正式名称为纽约标准石油公司（也称美国美孚石油公司）天津分公司。分公司辖区内，共交托120多家商号作代理店，包销美孚产品。美孚石油公司最初打入中国市场的是“老美孚”牌（原名“德富土”牌）煤油，其后“鹰牌”和“虎牌”煤油行销于市。至1937年七七事变前，美孚石油公司在华北地区的年销量达3万吨[8]，时至今日美孚的产品仍畅销世界。很难想象，当今的世界石油巨头在当时也曾如此的“全方位发展”，涉足房地产中介。可见，洋行在当时是相当活跃的一个社会经济因素，其为了追求利润的最大化，使尽浑身解数，把商人的本色发挥得淋漓尽致。洋行带来的西方商业理念以及在社会经济发展方面的积极拓展与钻营，加速了近代天津工商业的资本主义化，这一点具体体现在美孚洋行的中介行为以及福厚堂李与洋行的支票结算方式上。文献中所反映出的整个交易过程与现代社会的商业运作行为几乎已无甚区别。近代天津工商业的经营形式和手段逐渐向近代资本主义商业转化，有限股份公司的出现、董事制度的实行、契约精神的建立，以及商业分工的细化、商业规模的扩大，完全颠覆了旧有的商业模式。大量资本、人才、劳动力被吸引至天津，寻求发展的空间与机遇。因此，近代洋行在当时的中国可以视作一股先进的生产力。尽管其自身也存在一些缺陷，但它确实带来了现代工商业的技术、模式和理念，并造就了一批具有现代气息的商业人才。 其次，这份文献是反映近代土地登记制度的实证。我国古代官府也对百姓占有的土地及使用情况进行登记，但其目的主要是为收取税赋，而现代土地登记制度是以确定土地权属为目的，两者存在本质区别。1922年，北京政府曾效法日本相关法律，制定并公布了《不动产登记条例》，但由于时局动荡，政府对于土地位置、面积等相关数据的采集经常流于形式，听凭业主自行申报，工作成效不佳。但其登记制度的框架已经建立起来，尚需不断完善。1928年，南京政府着手拟定《土地法草案》，并历时一年半于1930年获立法院会议通过，其中第二编为土地登记，这是我国正式确立土地登记制度。该法经1934年修正后于1936年在全国统一实施。美孚洋行经手的这桩交易正是发生在《土地法草案》着手制定和正式实施之间。在这过渡时期，社会变革快速而繁复，各省在土地法执行上也并非完全一致，因此该文献所记录的有关土地登记制度的一些信息是比较重要的。例如从文书末尾所钤盖印章可以看出天津地方法院是政府指定的不动产登记机关，并不是我们习惯上认为的房管局，这与现在是有所区别的。此外，政府管理部门相关文书的制式、规格、条目以及税费和部分手续费金额等都对研究这一时期天津土地登记制度具有重要的史料价值。 最后，文献中还有一处细节值得注意，美孚洋行出纳收据是中英文双语书写，其中收款金额中文是“大洋壹萬元正”，英文则是“$10,00000（Dollars Ten thousand only）”，一个是大洋，一个是美元，难道是搞错了？从书写方式上看，中文是大写繁体字，英文不仅是美元符号加阿拉伯数字，还特意标注文字叙述“Dollars Ten thousand only”（美元1万元整），笔误几乎是不可能的，那又该如何解释呢？笔者查阅了有关中国近代货币史及相关资料，20世纪30年代前后世界经济大萧条，使世界许多国家放弃金本位并使本国货币贬值以应对经济危机。由于中国一直采用银本位的货币体系，因此在大萧条最初两年并没有受到较大影响，但1931年以后，仍坚持银本位的中国顿时陷入因白银急剧升值而使白银大量外流、国际贸易逆差和国内通货紧缩的境地。中国工业和农业也因此出现严重的危机。19世纪中后期至1931年之间，白银曾经历了相当长时间的贬值期。在《大萧条时期的中国—市场、国家与世界经济（1929－1937）》一书中，一张1880－1930年纽约银价、中国元与美元汇率图表为该问题作出了解答，图表显示1929年大洋与美元的平均汇率为1：1。据此，大洋1万元与美元1万元是相等的。可见这张收据从另一面也佐证了上引书中汇率图表的真实性。其实不仅如此，收据中涉及的支票、银行等相关信息都为研究中国货币史及近代金融发展提供了一手资料。 总之，这份文献包含的洋行、金融、土地登记制度等信息，反映了近代天津社会的经济发展，是研究相关历史的一份难得的史料。 但是，有关该文献的两个问题仍值得深入研究：一是在卖契末尾相关参与人员均签字画押，唯独缺少买主福厚堂李。笔者推测，买主可能因故无法到场，也许正因为其无法亲自到场完成该交易才会请中介代其完成。作为交易的中友人应是买卖双方均信任之人，美孚洋行能担当此任，可能是因与福厚堂李相熟或他们是生意上的伙伴，其充当交易的代理中介也就顺理成章了。二是美孚洋行在这次交易中收取佣金数额未知，由于该文献是房管局所存业务档案，而佣金单据肯定不是登记手续的要件，因此自然不会在其中。我们也就无法得知洋行从中赚钱多少。其实，该信息是比较重要的，它是直观反映当时中介行业的从业状况以及不动产市场行情的实证，希望以后能有这方面的发现。 (责任编辑：admin) |