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摘 要：明后期，江南各地田宅买卖盛行找价之风。制度规定田产所有权在卖断后须即时转移，但并未兼顾田宅买卖时的复杂情形和原价与时价的差距。田宅找价既遵照制度的规定，又因应了后续的价格变动，部分维护了原主的合法权益，适度的“找价”，反映出田宅交易中的权利平衡点。江南较为繁夥的房地产交易不断加价的案例充分说明，明末江南民间田宅交易，绝卖后并未即时完成产权转移，而基本上凡卖必找，官府对卖主的找价诉求均予认可。清代江南民间“一卖三添”的惯例，是官府的实践操作和买卖双方之间长期博弈的结果，而非如明后期人所说是应天巡抚海瑞滥受民间词状的结果。 关键词：明代江南；田宅买卖；找价 作者简介:范金民，南京大学历史学院教授。 明清时代的田宅交易，绝卖之初往往并未完成过割转移手续，在一定的时间内，原主通常会提出加价要求，这就是时人和今人所说的“找价”。对于原主找价的动机和结果，著名明清史学家岸本美绪论述为：“如果买主与卖主对比原价与时价交涉找价额度，从理论上说，找价额大概和时价与原价的差额几乎等值”；“对于各自土地从收售到杜绝的过程中之原价、找价的金额进行观察，一般最初的价格比时价便宜，后通过找价，补偿差额和时价上涨部分，杜绝时原价与找价的合计数额基本上与时价差不多。就是说，原价与找价的总额达到时价后可当绝卖的上述的惯例从数据中得到证明”。这一看法相当精辟明晰。 学界对于明清时代田宅买卖的这种找价，研究成果已有不少。但不无遗憾的是，或许受材料的限制，既有研究的探讨虽号称明清，但往往由明代切入，即直接指向清代，就清代事例立论，明代的事例则殊少引述，明代的找价情形基本上无从睹见，这自然不利于我们理解明代田宅交易的具体情形。现摭拾材料，搜集事例，专文考察明代江南的田宅找价，期能细化和深化相关研究，为后续研究打下基础。 一 明后期江南田宅买卖的找价之风 江南田宅买卖的找价之风，万历时华亭人范濂认为起于海瑞巡抚应天时期： 田产交易，昔年亦有卖价不敷之说，自海公以后，则加、叹、杜、绝，遂为定例，有一产而加五六次者。初犹无赖小人为之，近年则士类效尤，靦然不顾名义矣，稍不如意，辄加扛抢奸杀虚情，诬告纷纷，时有“种肥田不如告瘦状” 之谣。如范太仆死，有祖父卖过田产，历经加绝，而子孙以夺占告者。有家人婚配，生育多年，复捏奸抢诳告希图吓诈者。虽各坐问遣，漫无警惧。 范濂说江南田产交易，早年也有卖价不敷的说法，原业主以此为据要求找价，但尚未成为定例，而自巡抚海瑞鼓励小民告状批准找价后，加、叹、杜、绝，至少找价三次，遂成定例，甚至有加至五六次者。范濂更举范太仆之例，说此公死后，有在祖父时卖田的原业主，已经过多次加绝找价，居然再次向范家提出找价要求，未达目的后，则以夺占田产控告。虽然官府判以罪责，但民间未有惊惧之心。此处范太仆，当指华亭人范惟一，嘉靖二十年（1541）进士，官至南京太仆寺卿，卒于万历十二年（1584）。 同时期也有人说：“高新郑当国，与徐文贞有隙，时张按院、蔡兵尊承望风旨，思甘心徐氏，凡卖过田产，准许回赎，或加价，波及阖郡，刁讼成风，夜卧不得贴席。民谣云：‘种肥田不若告瘦状。’时事可知。”此处高新郑指时任首辅大学士高拱，徐文贞指在籍的前任首辅大学士徐阶，张按院指应天巡按张问明，蔡兵尊指苏松兵备蔡国熙。作者说张、蔡二人承望高拱风旨，责令徐阶退田，虽未述及海瑞，但显然海瑞就是如此做法，完全脱不了干系。 从时人的描述来看，海瑞铢锄豪强维护小民产业的一番措置，似乎确实增加了小民的产权意识，要求找价回赎的风气更盛。国子监生上海人朱察卿形容，当地“白发黄童，俱以告讦为生，刀笔舞文之徒，且置弗论，而村中执耒荷锄之夫，亦变为雄辩利口。所言景泰、天顺田土，四世祖与五世祖事也，及问其尔我祖、父名，则茫然无以应矣。如欲告赵甲，而甲家无官，则钱乙有官者告之，如事凡十岁而自伤其远，则以‘旧岁’二字易之。以故清节士大夫之家，入其名于词内。……田亩之夫，言讼者十家而八”。万历后期，松江人许乐善致信知府蔡增益，主张取缔田产回赎之做法。他说：“近年刁风盛行，常常告回赎田产，有卖过七八年十数年或一二十年者，巧立名色，隐情捏告。盖因近来土地价格陡贵，或希图重价赎出转卖者有之，或明知不肯容赎，侥幸告准，希图加绝者有之。”田产出卖后十数年至一二十年，原业主普遍要求回赎，或希图获得加绝找价。 上海地区如此，相邻地区亦然。万历三十八年（1610），浙江海宁人许敦俅记袁花镇情形道：“当时卖田，一契交足，永无异言，止有典戤之产，则加价过册。今则祖父所卖之田，已历数十年者，一加不已以二加，至于三加，犹为未已，挈妻孥老弱恃强操戈，索诈百出。成交时，则奴颜谄谀，后日则为寇仇，反面无耻。是风方起于十年之内，未甚远也。海宁知县林恭章以为优厚贫民，不知大长刁风，亦为世道可叹之一端也。”此处林恭章，万历二十七年（1599）任杭州府海宁知县，在任“议并粮里，均派田亩，给帖领解，自是赋役得均，著有派帖均差书册，至今传诵”，看来在均平赋税徭役方面颇有建树，小民受惠甚多。许敦俅将当地盛行加价的现象定在万历中期，大致不差。 在苏州府吴县，陈仁锡说：“新置之田易查，世业之田难考，且吴下多回赎、加绝之刁风，或因此而愈甚乎。意行清查而议贴役，为绝花诡之根，可计长久。”著名的洞庭东山商人翁起旸家，以资豪于乡，“有族人某，先年以房一所售之，得价一千三百两，累欲与索贴未行也”。到万历后期，卖主贿通县令，“断贴加三千两，翁执不肯服，责之十四板出”。新业主不愿加价，不服官断，反遭杖责。在吴江，有记载：“其始也，吴江刁民告产价不敷，黄令君似华喜锄强，多为准理，而尚书之孙仪部公嗣成，又喜收小民之誉，以盖前愆，于是讼者闻风竞起。黄多批送仪部公自为处分，仪部每优饶自损，以宽假之，讼者愈不已。时浙江按院彭公应参、乌程令张公应望，意皆主于锄强，民相集如狂，不可禁。董之业耗破十四五，而波及于范。”此处张应望，应是张应丰，万历二十一年（1593）任湖州府乌程县令。董指官至礼部尚书致仕的乌程人董份。黄似华，原名祝似华，万历十九年（1591）任吴江知县。地方文献称他明敏练达，“其治以安民为本，勾稽隐漏，禁戢奸欺，均平徭役，节省供费，凡有益于民者，无不殚力行之。催科必先巨室而缓小民。邑田多邻邑豪贵所籍赋税 ，每恃势不输，似华乃严朴击，征比不避谤，不怵威。时乌程董份占籍吴江，其苍头多暴横，似华以法绳之不少假。清如止水，苞苴请谒，一切谢绝。任三年，上官交荐，应超擢，郡绅徐某任左通政在京，素嫌其强项，几下下考，同知应某代守，入觐，力白其治行于吏部，升台州同知”。看来黄似华不避强横，勒令董份等乡宦限田足额交税，损害了当地乡绅的利益。这些人活动的年代均是万历中期，可知其时势宦土地兼并隐漏赋税之程度，也可以觇知其时田宅找价之风气，更可知其时江浙地方官员大多允准小民的找价诉求。 前此二三十年，一代清官海瑞于隆庆三年（1569）六月以右佥都御史出任应天巡抚。在任时搏击豪强，勒令乡宦退田，最为著名的则是令前朝首辅大学士徐阶退还接受投献和借势强占的民田。海瑞准许原业主回赎田产和批准加价的一应做法，成为吏科给事中戴凤翔疏参他时列出的罪证之一。戴疏称：“田产分赎，在祖宗时，亦虑紊事端，定限五年也。瑞则不拘远年交易，违例问断，又不详审干证，随告随给，真伪不分，情理俱拂。或以明中正契而作无交，或以彼此情愿而作逼献，致使棍徒不营活计，专谋夺产。重垦更新者径以旧价回赎，己业荡尽者又祖产再分，或称投靠以吓其白还，或云占匿以肆其夺取，剜壮民之肉，啖饿虎之喙，风俗至此，其极敝矣。”戴凤翔指责海瑞不以朝廷田产交易定限五年之内方予回赎的律例规定，而不拘交易年限，违例问断，大大助长了小民告状夺产的不良风气。 海瑞则上疏辩驳道：“‘种肥田不如告瘦状’，苏、松、常、镇有此民谣久矣。府县官招呈往往两可调停，诬告拟罪，辄曰：‘姑念贫民愚民，改轻拟。’诘之各官，则曰一向如此。江南民刁好胜，非此不能解争而息讼。……曾援‘肥田瘦状’之说，刊告示以禁之。臣援先日民谣以禁府县，凤翔乃捏民为臣兴谣。臣列为告示，乃自彰其过，使凤翔今日得为借口耶？五年田土，祖宗之制，谓实有断卖文契也。苏、松四府乡官，贤者固多其人，厉民致富者诚不为少。为富不仁，为仁不富，自然之理也，果有实卖文契耶！臣于他府县告系白夺之状，间行一二，惟华亭县告乡官状，所准颇多。盖华亭乡官田宅之多，奴仆之众，小民詈怨而恨，两京十二省无有也。臣于十二月内巡历松江，告乡官夺产者几万人。……乡官之贤者亦对臣言曰：‘二十年以来府县官偏听乡官举监嘱事，民产渐消，乡官渐富，再后状不受理，民亦畏不告诉，日积月累，致有今日事，可恨叹！先年士风不如是也。’为富不仁，人心同愤。”海瑞辩称，“种肥田不如告瘦状”是苏、松、常、镇四府长期流传的民谣，根本不是因为他接受民间词状后出现的新说法，而且他自身也认为此风不可长，曾列入刊布的告示中，提倡禁戢。至于说相关的五年之规，是指实有断卖文契的田土交易，而江南乡宦的不少土地，是从小民那里不择手段白夺而来的，并无断卖文契。对于此种违规夺产的行为，地方乡官之贤者，也认为岂能坐视不管，而不予理处！ 需要指出的是，田宅买卖存在严重的不断加绝找价的现象，并不像时人所说仅在江南一地，其他地区其实大致相同，福建尤为突出。万历时，福建长乐人谢肇淛就曾说：“俗卖产业与人，数年之后辄求足其直，谓之‘尽价’。至再至三，形之词讼，此最薄恶之风，而闽中尤甚。官府不知，动以为卖者贫而买者富，每讼辄为断给。不知争讼之家，贫富不甚相远，若富室有势力者，岂能讼之乎？吾尝见百金之产，后来所足之价，每逾其原直者。余一族兄，于余未生之时，鬻田于先大夫，至余当户犹索尽不休，此真可笑事也。”谢肇淛生于隆庆元年（1567），卒于天启四年（1624），其未生之时，正是嘉靖末年，其时福建地区的田宅找价之风，丝毫不亚于江南。谢肇淛现身说法，说其父执数十年前买田之时，卖主仍上门索取找价不尽不休，以致他认为此找价之风，“闽中尤甚”。同时期的漳州府《南靖县志》载：“又卖田者见昔贱而今贵，则索买者之增价，或一索，或再索，或屡索，其名曰‘洗业’。索而不遂则告典借，告车估，缠讼不已。又势族豪门或欲夺人之产，则使卖者告赎，而彼从中主之，不论年月久近，不顾事理可否。盖漳俗缙绅日盛，则田价日高，田价日高则趋利者日众，而官民日益多事矣。”明末福州府《长乐县志》称，长乐民间诉讼最多的是要求找价，“遂有贸产四五十年未有过户者，久之，互相转售迷失渊源”。直至崇祯七年（1634），担任建宁府寿宁知县的苏州人冯梦龙还称，其任职地的田宅诉讼，“鬻产者，再三加贴，尚告白占，百年前古契犹怀为至宝。立契最苟简，得方寸恶纸便潦草作书，亦多有伪造以争价者。所望不奢，故年月稍近，有司往往怜贫量断，亦从俗云尔”。不但找价习俗一如江南，而且官府断案也往往从俗，支持原告的诉求。至今留存下来的民间文书，就有找价的具体事例。崇祯七年正月初九日，闽清县民陈以海立契：“立当契陈以海六官，原有民田数号，坐产闽清县四都地方，于前年凭中宋云门兄，卖与郑旌迁原佃为业，得价银及苗米石数，俱载原契明白。……今遇大造，仍凭原中向旌迁尽出银□拾伍两正。其银即日交足，其苗即往过割郑田进户，六官当永无言尽取赎之理。”契中虽云获取找价之田是典田，但时在黄册大造田产过割之时，显然是在绝卖之后或作绝卖处理。有意思的是，谢肇淛居然还间接探讨了导致找价的原因，说：“闽中田赋亦轻，而米价稍为适中，故仕宦富室相竞畜田，贪官势族，有畛隰遍于邻境者，至于连疆之产罗而取之，无主之业嘱而丐之，寺观香火之奉强而寇之，黄云遍野，玉粒盈艘，十九皆大姓之物。故富者日富，而贫者日贫矣。”有关福建的找价之风，时人均归因于田价上涨下贪官势族的巧取豪夺，与江南实有异曲同工之妙。 联系下文引用的成化年间山东、北京等地的事例和下衍到清代各地的相关情形，更可断言，明代田宅找价，决非江南一地之特有现象，而是牵涉全国诸多地方的普遍现象，但江南则尤为突出。 二 明代田宅买卖的制度规定 戴凤翔疏参和海瑞辩疏都提到明代田宅买卖定限五年的祖宗之制，岸本美绪已在其专论中引述，有所分析，今引录原文，再予释读。 颁布于洪武三十年（1397）的《大明律》“典买田宅”条规定：“其所典田宅、园林、碾磨等物，年限已满，业主备价取赎，若典主托故不肯放赎者，笞四十，限外递年所得花利追征给主，依价取赎。其年限虽满，业主无力取赎者，不拘此律。”此律条，对典出田宅的取赎年限，并未明确，而只说“年限已满”业主可以备价取赎。所说年限，当指买卖双方契约中议明的年限。后来《大明律集解》只从反面作出解释，谓：“田不过割，卖主通同者典限未满而取赎者，俱问不应。宅不必过割。”若出典限期未满，原主不能取赎，官府不予受理，田宅自然无需过割。 但约一百年后，实行于弘治年间的《问刑条例》于相关部分有两款规定：“一、典当田地器物等项，不许违律起利。若限满备价赎取，或计所收花利，已勾一本一利者，交还原主。损坏者陪还。其田地无力赎取，听便再种二年交还。一、告争家财田产，但系五年之上，并虽未及五年，验有亲族写立分书已定，出卖文契是实者，断令照旧管业，不许重分再赎。告词立案不行。”前一款规定典当田地等物，限满准予备价取赎，若无力取赎田地，典主可以再种二年，而后交还。后款规定判断家财田产纠纷，五年以上，或者虽未满五年，而有亲族写立分家书或出卖文书的，断令照旧管业，不许重分再赎。后款所谓五年，显然是指家财分析或买卖双方成交形成后的年限。《弘治问刑条例》中的相关条款，后来特别是嘉靖时多次予以重申。 据此《弘治问刑条例》和参照《大明律疏附例》所载，有关田宅交易的条款似乎形成于弘治年间。但依据嘉靖时御史戴金编集的《皇明条法事类纂》，该书汇集了成化、弘治时的问刑条例，前后对照，可知弘治条例实际上依循的是成化条例。 《皇明条法事类纂·已分家财不许告争卖绝田地不许告赎其有辱骂捏告勘问官者照刁徒处置例》载： 成化五年十月初八日刑部尚书陆瑜等，题为陈言事。山东清吏司案呈，奉本部，送兵科抄出，本科给事中官参题一件……切见各处刁徒，捷兴词讼，打搅官府，诈害良善，不得共生。原其所自，多内争分家财田土等项细故，遂成大狱。有因上祖以来分居以定，止于子孙不肖，又行捏告初分不均，若有凭亲族写立分书，分居年久，又行睹词告要重分者，有将田产绝卖与人，已得实价，过割年远，又行告赎者。此等刁泼，甚至买嘱官吏，不辨事非，徇私枉断，良善不无受害。亦有公正官员勘问参驳其事允当，别无偏私，其刁泼之徒不遂奸计，中心怀恨，待至事结出外，辄将经该官员当该辱骂，或捏词告害者有之。此诚所谓奸宄败俗之人，必谋始以绝其讼可也。如蒙乞敕法司计议出榜禁约，仍通行内外衙门，如有告争财产等项词讼，务要从公勘理，验其分书文契，如果分居五年之上，及田地已经实卖过割者，各照原立合用（疑为同——引者）分书及卖与，断令照旧官业，不许重分再赎，不许所司听嘱枉断。及各该官员勘问参驳事情允当，而刁徒挟仇辱骂，及捏告排陷，省将所情词不分虚实，立案不行，仍将刁徒从重问罪。……今抄出前因，案呈到部，参照兵科给事中官荣奏称……诚如给事中官荣所言，合无准其所言，不须出榜，本部通行内外问刑衙门禁约，如有争告家财房屋田土等项词讼，务要从公勘理。若由父祖以来分居已定亲族写立分书明白及田产已经实卖过割远年者，悉照原立合同分书卖契，断令照旧管业，不许重分再赎。原问官吏不许听嘱枉断，事发一体治罪。若公正官员勘问事情允当，刁徒怀恨辱骂捏词告害，就便拿问如律，所告情词不问虚实，立案不行。在外军卫有司，仍呈本管上司，照依刁徒事例处置。如此，则刁徒知惧，良善获安。缘系事例，及奉钦依“该衙门知道”事理，未敢擅便，具题。次日，奉旨：“是。钦此。” 成化五年（1469）十月，刑部尚书陆瑜等题奏，据兵科给事中官荣参题，民间争夺家财田土，有人自上祖以来分居已定，却捏告初分不均，依凭亲族写立的分家文书，要求重分；有人将田产绝卖与人，已得实价，田产过割已久，却要求告赎。官荣请求，法司应该出榜禁约，并通行内外衙门，官府判断此类词讼，应该查验分书文契，“如果分居五年之上，及田地已经实卖过割者，各照原立合同分书及卖契，断令照旧官业，不许重分再赎，不许所司听嘱枉断”。刑部接受这种请示，只是主张不须出榜。此奏最后获得皇帝批准。此是明代处理田宅纠纷的文献第一次出现五年之制字样，是指分析家产分居五年以上，而且田宅已经完成过割，立有分书和绝卖文书。从上述题奏来看，显然朝廷采纳了官荣的奏请，予以实施。可见五年之制肇始于成化初年。 成化五六年间定下来的事例，到成化十九年又被有司引录采用。是年十二月十二日，礼部尚书周洪谟等题，山东济南府滨州知州唐福奏一件申明遵奉事例。该件奏文在转录唐福引述当年官荣题文后载： 今照问刑衙门官员因见事例称，分居五年之上及过割远年字样在内，遇有刁徒告争远年家财田产畏惧捏赃排陷至五年之上，不系远年等情，多不照例施行，往往将分居已定分书明白及田产已经买卖过割者，不照原立合同契书问断，仍令重分再赎者有之，信凭刁徒展转告害官府搜寻事情增价者令被告赔贴刁徒奏事不实钱米者有之。似此徇情枉断，非为被告受害无辜，亦将事例视为虚文，乞敕该部计议，再行申明。今后遇有告争家财田产等项，合无照依年远者问断，惟复不论年月远近，悉照原立合同分书卖契断令照旧管业，不许重分再赎，庶良善得以安生而刁风息矣。前件，会议得，查例施行。奉圣旨：“照例。钦此。”……该本部参看得，给事中官荣所言，此等刁徒皆因平日不务本等生理，好闲，家财费尽，田产卖与，衣食不给，奸计百端，却将祖父以来家财等项分居已久，捏告初分不均，亲族写立文书分居年久，却捏某人偏向告要重分，田产尽卖与人，得偿肥己，却捏所卖轻告，要价取赎，展转兴词，搅扰官府，欺害良善。合通行内外问刑衙门，如有告争家财田产等项词讼，务要从公勘理，若由祖父以来分居已定亲族写立文书明白及田产已经实卖过割者，悉照原立合同文书卖契断令照旧管业，不许重分再赎，原问官吏不许听嘱枉断，事发一体治罪。若公正官员勘问事情允当，而怀恨辱骂及捏词告害者，就便拿问如律，所告情词立案不行。奉圣旨：“是。钦此。” 弘治二年（1489）八月初三日，大理寺卿冯贯等题为传奏事，内开： 近者在京在外有等官夫并富豪子弟，平昔不务正理，专一饮酒宿娼赌博，将受分家产荡尽，却乃以泼，将远年久祖分之家产收其分书寻捏别故具告，意图重分。又有一等远年实卖过田宅曾经税契过割见在上住种者，前项无籍之徒，或捏作虚钱实契，或诈要备价收赎，多方设法，牵告买住，亦图添价，官司户得受理。及至提对，百虚一实，却又勘令被告念亲情重分，与伊家财，得产业，再添与伊价资，以此移法就情，刁泼反以得□，展转牵告，经年累月，案无杜绝。合无今后内外衙门遇有此等之徒，捏告祖父以来分居以定亲族写有分书明白及田宅以经实卖过割年远，及查有问过卷案者，悉照先年契（此处疑有脱漏——引者）科给事中官荣奏行事例断令管业，不许重分再赎，仍将本犯问拟如律，所奏告请词立案不行，违者通纯以法，庶刁泼知惧，良善获安。 成化十九年和弘治二年的两次题奏，主体内容与成化初年一样，说明明廷仍然沿循原定成例，但增加了原业主要求增价令买主赔贴、“要价取赎”“亦图添价”“添与伊价资”等字样，也说明卖主在田宅绝卖后要求增价找价的现象，形成于成化、弘治之间，明廷坚持原定条例，并未因此作出调整。 对照上引明廷的相关规定，戴凤翔的疏参和海瑞的辩疏，皆有根据。戴凤翔依据分家析产分居或田宅交易“定限五年”，指责海瑞不拘远年交易，是违例问断；而海瑞辩称定限五年是指立有文契实际绝卖者，并不包括没有文契并未过割者，江南乡绅拥有的田宅，很多并未立有买卖文契，自然不能得到官府或法律的认可，他要清查的正是这一类情事。显然，两者皆有所据，前者依的是制度规定，后者依的是社会实情。 三 明末江南田宅买卖的找价实例 《大明律》对田宅交易作出了相应规定，但行文含糊，弘治《问刑条例》中“五年之限”的条文，也过于简单，无法应对明后期五花八门的田宅交易名堂，就为地方官员判断时留下了较大的裁量空间。所以万历时法学家王肯堂对作为明律附例收入的“五年规定”注释说：“此例至当不易，而有司利钩金束矢之入，多不能守此，民间告争之所以纷纷而不能绝也。”王肯堂此说，只就条例本身立论，并未观照其时土地兼并财产掠夺的实际情形，显系一偏之辞。 明后期各地特别是江南盛行的田宅找价之风，由于一向只有概论性描述而缺乏具体实例，因而论者不是语焉不详，就是避而不论。笔者有幸，从万历后期出任松江府推官的毛一鹭的《云间谳略》中辑得找价事例10例，从崇祯年间嘉兴府嘉善知县李陈玉的《退思堂集》中，辑得作者判处田宅纠纷的事例22例，从崇祯时期出任苏松巡按的祁彪佳的《按吴檄稿》中辑得相关事例3例。这些事例可以较为具体而清晰地反映江南民间田宅找价的实际情形，极具分析价值。为清晰说明问题，谨将相关事例排序胪陈如次： 1．蒋孝以田出售张士修，由侄蒋涛与陈招为中保，先卖后绝。原主尤承贤见蒋孝所得远超原值，索讨加叹银6两。蒋孝转向张士修索讨，后者不允。蒋孝以赎田相要挟。士修之叔道宇等力阻回赎，双方扭打。蒋涛从旁劝架，被道宇误推致死。断田由蒋孝回赎，原价并而加叹银追归张士修，道宇等杖责。 2．王和之父王岳售田王山，“越年实多”。王和居处在田畔，出入必须经过此田，且田中有先世坟墓，要求回赎。县衙断加、断赎，府断准赎一半。 3．黄卿卖田乔宦，数年后转卖大成，大成再卖唐模辑，前后将近十年。黄卿妻薛氏挈幼孙告府，要求回赎。前断怜老妇弱子准其回赎，后断准回赎一半，另一半归唐管业。 4．朱周以田卖亲家吴尚质，时已二纪，数次获得加价，又诉官后返田数亩。突然耸恿蔡继出面，诡称所卖之田有蔡继原产8亩，朱周因而收蔡继银24两，自立退契与蔡继，而令蔡继以占田名目控告吴尚质。断依田价分数，银30两给朱周，蔡继杖责，所出田银与朱周自行清理。 5．谈成将田、姚中将房出卖唐杰之父唐武，交易有年，加绝数四，欲再索加，而唐杰不许，两人扬言阻租踞屋，揭发唐杰总书弊套，并图谋诉讼。断唐杰、姚中杖责，田仍归唐杰管业，不许加叹。 6．李应武以基房售刘士俊，屡索加叹，又肆殴詈。断再加银2两，李杖惩。 7．顾昉之之父斗英卖房沈弘正之父昌德，得价900两，越岁因造册推收，加银100两，卖房8年后转卖与王汉，以原价100两立契，又立修理银300两文契，亲友议处给昉之银100两作为绝加资。昉之告官。断加银50两给顾昉之，此银王汉出20两，沈弘正出30两。 8．沈巽以田售殷宦，时越二纪，但从未加绝。宦死，沈巽托殷宦之亲周道光图赎。断加银200两，一半准欠租，一半由殷家找给，周道光杖责。 9．夏镛之兄将田绝卖与倪稳，两索加叹而两不允，夏镛持刃刺伤倪稳，不治身亡。断以故杀论律抵命。 10．黄墉与黄士翔均是灶户。黄墉之祖校曾将田64亩卖与士翔之父季文，事在嘉靖年间。季文既买复卖，士翔与弟又复赎复卖与人，屡次加叹。黄墉捏士翔占灶控告。断黄墉与黄士翔杖惩。 11．盛德之兄盛芳，将田85亩卖给蒋监生，蒋转卖张君求，君求转卖盛国风。盛芳死，其母从国风处获助银5两，又代张君求得找价5两。盛德欲为加绝之举。断找价7两，但不准书立退契。 12．符玉衡兄弟鬻田于顾来聘,已3次加绝，控诉再要找价。断再付找价7两。 13．王可学卖田，已加价，又负租，又告状。断杖处。 14．苏其来于万历三十六年（1608）将田卖给其妻弟陆藩，崇祯年间买者愿加价。 15．江林卖田杨清，得正价24两，又找价4次，得价共11两。仍提找价。断各罚2石粮备赈。 16．滕间于万历十四年（1586）卖田，继而转售于人，索加找，更殴打买主。断不准。 17．沈纯德与吴邦相祖、父时田地交易，至纯德加价多次，而以坟事常常寻衅。断不准。 18．陆成于万历四十三年（1615）卖田吴近3亩3分，原价14两，已加绝3次，加价7两5钱；万历四十一年（1613）卖田卢奉溪7亩8分，加绝8次，今已变卖他人；万历十三年（1585）卖田姚敬峰6亩8分，原价只12两，加绝13次，加价已22两4钱；万历十三年卖田吴思春8亩3分，原价只15两，加价11次，加价5两1钱。万历十三年两次卖田均非出于陆成之手。仍以漏税告状。 19．王栻以13年前经官已结局之田向杨栋告加绝。断陆成杖警，加价契税省豁。 20．邵能以久卖之窑房，又已更主，并已向更主找价，而以势占上告。断念原告年老，不惩。 21．林茂枝与顾佃为邻，不和，故将房卖与王俊而不卖顾佃。当王俊将此房再卖顾佃时，李茂枝心有不平，在王俊处求佃找价，顾佃难以满足其高价要求，转卖于李宦。李茂枝告顾佃等盗卖。断李茂枝、王俊、顾佃俱笞。 22．张文之兄张汝翼，将田1亩4分卖雷怀溪，怀溪卖雷道成，道成卖雷子贤。已过继给吴姓的张文，告道成之子万春，实求加于子贤之子阿春，遂以回赎为名，要求归宗。断张文笞警，雷万春等免罪。 23．曹鉴卖田陆贵，已加5次。其母死之日，以情相求，又加2两。原价45两，加价将近成倍。断查陆贵折数太多，再加银1两，为曹鉴穷窭之资。 24．陆文炳之母浦氏，于天启四年将田9亩1分卖予沈梦璧为业，浦氏之弟浦庆光以沈要挟，捏告两宦假折，上门言赎，实要加价。断加价8两。 25．盛国风天启五年（1625）将田64亩卖冯宦，加价2次，经过13年，而告谲占。断再加银8两。 26．蔡纶与倪淇澳互较基地，各照地贴银，纶以葬亲，澳以造基，各得其所，而纶之求多于淇澳，已加价3次，再提加价。断加银2两5钱，不许仍前不足。 27．沈源将基地1亩4分并基上一屋卖王森，得价13两，乘森将地葬母拆料兴工时，便以拆告，横称1亩4分之外，尚有1亩。断再加4两，稍杖。 28．沈尚文将田20亩卖吴正峰，正峰转卖蒋成，尚文心怀加绝，忌其田入缙绅之家，无从诈勒，以田内屋基为辞控告。断以老奴姑罚钞。 29．丁文珊买姚仁田18亩，因恐过15亩则有徭役，作二契交易。后姚仁值见役，例有帮贴，而丁文谓卖田未尽，且业已推收，推票业载粮役，卖主支值，不干买主之事。断丁文珊出银每亩1钱6文。 30．沈自新之卖基房于沈基，加绝已5次，无岁不要挟，无处不放赖。 31．丁镰所卖之田，已加3次，而顾冕之告献抄，似加价未足。再断加银三两。断念已责惩，姑不申究。 32．沈自新有破屋二间半，下连基地6分，无有买者。央人求同族之生员沈基，基苦不得已，从之。正价80两，又加价13两。沈自新自后乘沈基家有事，一次得价8两，二次得价7两，三次得价5两，四次得价2两。仍控告。断再加银3两。 33．倪采寅之父从施际会之祖母龚氏处买田，采寅之母将田抽出一万九千步，转卖与黄道行，龚氏以原主赎回。县令允许采寅向龚氏仍赎。采寅价未还足，租则占收，反而诬告。断本应按诬告律，姑以赤贫，决杖示警。 34．吴时俊于万历三十七年（1609）卖田21亩4分与杨祯，得价70两，又索得找价20两，提出回赎。断田还际会，另一万四千步令其以时价赎回。 35．倪大谟以田卖倪文，索帖不遂，盗卖与施生员。大谟与文子大伏构争很久大谟忽告大伏强奸其妻。断田准赎，还找价银20两，共银90两，杨祯欠租10石扣银10两。 上列35例，毛一鹭所记10例全部发生在松江府范围，全部有断处结果；李陈玉所记22例全部是其任职的嘉善县中之案，明确作出判断的19例，另外3例看不出是何结果，但从其所叙上下文揣测，恐怕均对原告诉求“不准”；祁彪佳所记3例，发生在太仓州和吴江县，全部在苏州府范围，判处了2例，1例待具详后再断。分析这些事例，至少反映出如下几点： 一是明末苏州、松江和嘉兴三府地区，田宅纠纷频繁发生，找价屡屡酿成事端，年代久远、数次找价情形普遍存在。如例4，历时已24年，数次获得加价；例5，交易有年，“加绝数四”，原主仍要索取找价。例18最为突出，陆成于万历四十三年卖田，加绝3次；万历四十一年卖田，加绝8次，而且田已转卖他人。陆成两次卖田，少说为时也已20多年。更令人惊奇的是，万历十三年的两次卖田，均非经其手，很可能是其父祖辈，时隔已五六十年，原主陆成居然在找价13次和11次后，还提出找价。怪不得李陈玉要感叹，嘉兴地区的田宅找价，“秦汉以来，皆可执版章而问魏晋也”。 二是毛一鹭和李陈玉等地方官理处的田宅诉讼事例，大多是找价三次以上者。由此可知，当地田宅找价，一般找价三次，大概均在买卖双方之间自我协商解决，而三次以外，大多涉讼公庭。 三是可以大致推求其时田宅买卖的正价银和找价银的数量及其比重。具有正价银和找价银数的事例，都是李陈玉理处之案，共有5例7起交易。例15，江林卖田，得正价银24两，找价4次，得找价银11两，找价银为正价银的46%。例18陆成卖田吴近3亩3分，原价14两，加绝3次，加价7两5钱，找价银为正价银的54%；早先经他人之手卖田姚敬峰6亩8分，原价12两，加绝13次，加价连同正价达22两4钱，找价银是正价银的87%；同年卖田吴思春8亩3分，原价15两，加价11次，连同正价，达20两1钱，加价银是正价银的34%。例23曹鉴卖田，前后加价6次，原价45两，加价将近成倍。例27沈源出卖基地并房屋，得价13两，断找价4两，找价银是正价银的31%；例32，沈自新卖屋，正价80两，前后5次得找价银22两，找价银为正价银的27.5%。若5例7起通算，找价银约占正价银的54%，达到正价银的一半以上，可谓相当惊人。但其实这也与当地实情相符。明清时期，苏州等地的田宅绝卖价一般是典价之上加三成。 四是反映找价并不付税的实际情形。例18原业主陆成在十数次加价后，再提加价要求，否则即以漏税控告。李陈玉核查之下，发现原契俱已交过税银，只有加契未曾征税，他不愿以些须加契之漏税重罚其人，“岂可狥无端之妄请，苦有限之良民乎”？认为“宁失不经”，而“应行省豁”并不追征。说明按规定，找价银应同正价银一样交纳税款，但李陈玉等地方官裁断时，并不征收，而予省豁。后世的众多反映找价银的契约文书，均未见有征收找加价税银的事例，正反映了实际运作。 五是全面清晰地展示了地方官府处理找价银的实际情形。对于屡屡发生的找价诉求，无论是负责刑事治安的推官毛一鹭，还是作为父母官的知县李陈玉，都在“怜贫”稍开贫人一线生计的指导思想下，并没有按照大明律的规定而惩罚加价漏税者，而是承认民间的找价习俗，在三次找价（含三次）以下，一般均予适量满足要求。而对于找价次数过多，历年长久的加价诉求，不但不予支持，反而依律杖责或笞责，或罚谷罚钞。对于过于缠讼者，也有几例是从轻发落，如例19念原告王栻年老不予惩处；例28念原告沈尚文“以老奴姑罚钞”；例32原告沈自新本应按诬告律处治，姑念其赤贫，仅予杖责示警。都因原告或老或贫，事出有因。检核其判处做法，有几例超过找价三次，但仍予以支持断以加价银，则也有特殊原因。 上述江南地方官员与冯梦龙等人一样，以儒学饰吏术，理断田宅纠纷尽量从怜贫恤贫的角度出发。毛一鹭秉持“田土之争不妨以情处”的理念。如例2，原主卖田年头实多，“论法固无应赎之例”，但原主出入必须经过所卖之田，田中又有先世坟茔，毛一鹭因而批准县断，准其回赎一半。例3原主之田，辗转相售历年久远，若回赎，“于理于法俱左”，但出于怜悯老妇弱子茕茕相吊而“律例不可越”的折中考虑，参酌情法之中，准其一半归原主取赎，一半归现主管业。例6原主李应武屡索加叹，复屡肆殴詈，但念其目瞽，量断再找银2两，少偿其价。例7卖房之顾昉之，房已转手，得过找价银，再要找银，无此道理。但念其贫囊如洗，准加房屋修理费一半。 通观这些地方官特别是李陈玉的判断，可见其深谙民间惯例，又熟知大明律例，依律而斟酌实情，兼顾涉讼双方的实际境况，判断田宅找价纠纷时，尽量“怜贫”，倾向“从俗”，既不鼓励民间田宅纠纷的无限诉讼，也对弱势一方寄予同情，以适当维护小民财产的正当权益，兼以平衡贫富利益。 四 江南田宅买卖盛行找价的原因蠡测 上辑田宅买卖找价事例，仅仅利用地方官的几部理事记录，就有如许之多，完全印证了时人的看法和描述。然而田宅找价之风何以会兴盛自明后期的呢？揆诸实情，蠡测其缘由，大要有两大基本原因： 一是田价持续看涨，时价不断超过现价。总体而言，进入嘉靖年间，随着商业性农业和商品经济的发展，江南人均耕地量的持续缩减，土地的使用价值不断看好，因而地价持续看涨，江南同福建漳州等地一样，“田价日高”，成为趋势。嘉靖初年，俞弁记载江南的土地价格道：“弘治间，常熟桑民怿（悦）尝访一富翁，适值其主买田立契，忙不加礼。桑遂口占一绝，诮之云：‘广置田庄真可爱，粮长解户专相待。转眼还看三四年，挑在担头无处卖。’近年以来，田多者为上户，即佥为粮长，应役当一二年，家业鲜有不为之废坠者。由是人惩其累，皆不肯置田，其价顿贱，往常十两一亩者，今止一二两，尚不欲买。盖人皆以丧身灭家为虑故也。江南之田，惟徽州极贵，一亩价值二三十两者，今亦不过五六两而已，亦无买主。”按其说法，直到弘治时，江南地价仍然较高，但随着粮长解户等差役负担的加重，田价一度低落。进入嘉靖年间，江南科考中举进入全盛期，进士人数多，士大夫繁夥，乡绅势力特别显赫，滥用特权兼并土地财产肆无忌惮，自然导致房地产价格一路飙升。前引万历中期松江人许乐善就说，当地田产买卖盛行找价之风的是因为“近来土地价格陡贵，或希图重价赎出转卖者”。在此时势下，田房出让价格自然不到位，更赶不上后来不断攀升的实际价格，前后相较，形成日益巨大的价格差，这是导致原主提出加价的最为直接而基本的原因。 如前列例1，原主尤承贤之所以提出加叹，就是因为眼见后续业主蒋孝转卖其田时“所得颇浮原值”，说明其间价格差距甚大。例4松江官府断给原主找价银30两，也是“依田价分数”，从时价已经上涨的角度而作出的。例6也是官府基于对原主“少偿其值”而判断的。例8原主沈巽之所以在卖田二十几年后提出回赎要求，不仅在于买主殷宦身故，其实更在于该田“时价较昔颇高，而所得原值视今值甚悬”。可以想见，在田房价格持续看涨的明后期，原价和时价总是保持一定距离的，这是江南田宅找价延绵不断的基本原因。 另一原因是明后期江南土地兼并进入新阶段，田宅交易确实存在买主趁机抑勒价格变相掠夺财产的现象。按照华亭乡绅何良俊的说法，自武宗正德朝开始，江南“诸公竞营产谋利。一时如宋大参恺、苏御史恩、蒋主事凯、陶员外骥、吴主事哲，皆积至十余万”，后来则一中进士，“而日逐奔走于门下者，皆言利之徒也。或某处有庄田一所，岁可取利若干；或某人借银几百两，岁可生息若干；或某人为某事求一覆庇，此无碍于法者，而可以坐收银若干，则欣欣喜见于面”。到嘉靖时，江南士人“竞以求富为务，书生惟借进身为殖生阶梯”。江南乡绅大肆兼并小民土地，正常买卖之外，逼勒投献，无所不用其极。隆庆时，巡按直隶御史董尧封奏，查出苏、松、常、镇四府投诡田1 995 470亩，花分田3 315 560亩。万历中期，常熟知县谭昌言说：“吴中士大夫田连阡陌，受请寄，避徭役，贻累闾里，身殁而子孙为流庸者多矣。”以致华亭人范濂说，当时缙绅，“营营逐利，虽有陶朱、猗顿之富，日事干请，如饥犬乞怜”。如前南京屯田御史常熟人钱岱，罢官家居时，“膏腴数万顷，僮仆数千百指，红楼绣闼，宫商粉黛，以及山珍海错，而长夜酣畅，自拟为‘神仙’云。自鹿苑至城居凡六十余里，置美庄四十九处，所至饮食供帐，无不具备”。膏腴数万顷的土地，自然大多是掠夺来的。田宅之多，奴仆之众，攫取小民财产最为突出的就是前朝首辅大学士徐阶。他的三个儿子徐璠、徐琨、徐瑛和其弟徐陟，大肆接受贫弱小户的人身和田产投献，购买或者强占民田，广蓄奴仆，家人“多至数千，有一籍记之，半系假借”。同县人孙五，就曾将值银1 500余两的田产等项进献徐府，充为家人，改名徐五，徐府给其银二万两，让其在原籍开张典当铺面，违禁取利。据说徐府“有田二十四万亩”，其田赋“在华亭者岁运米万有三千石，岁租银九千八百余两，上海、青浦、平湖、长兴者不计也，佃户不下万人”。平时则“子弟家奴暴横闾里，一方病之，如坐水火”。原礼部尚书湖州人董份，蓄养奴仆极多，其亲口对同乡人李乐“自认奴仆过多，奴仆既多，则争趋觅利者不少，田产广大，焉能价值尽平，只宜出示听愚民告之郡邑，任其剖断可也”。因“资产过厚，怨满一乡”，董份之孙董伯念有意疏散田产，允许售主回赎，引发事端。明后期江南的土地兼并之风，以致后人形容道：“前明中叶，田价甚昂。居间者辗转请益，彼加若干，此加若干，甚至鸡鸣而起，密室成交。谚云‘黄昏正是夺田时’，此之谓也。”江南乡绅势力最为强大，其行为最为横行不法，在田宅交易中，其优势必然发挥得淋漓尽致。很明显，找价频起原因正在缙绅大肆抑勒占田。 前列找价具体事例更具体地说明了这一点。如例23提到买主“陆贵折数太多”，显然买主在付款时，折扣太多；例26李陈玉责令买主倪淇澳“不许仍前不足”，说明前此交易或找价时，倪氏并未按契书所载足额付款，付款不足的现象较为常见。田房买卖过程中，也确实存在绅宦以势逼夺的情形。例8沈巽卖田殷宦，已经过割，事过二纪，借口田是典而非绝卖要求回赎，是在买主殷宦死后，盖因“宦在则屈于理且屈于势”，绅宦在房产交易过程中具有威势相当明显。例24提到卖主浦氏“捏两宦假折相溷”，恐也有乡宦以势凌欺弱者的成分。这些事例，为田宅正常交易买主处于经济和社会地位较为优势的一面提供了具体事例，颇值得注意。这一点，如果结合参看前述祁彪佳勘查宜兴乡宦虐民霸占小民田房的诸多事例，更能清楚地反映出来。 海瑞搏击豪强勒令退田，特别是其允准小民找价时面临的具体背景情形，今人其实不得其详，不过明末同地域的情形，或许具有参考价值。崇祯六年（1633）六月，苏松巡按祁彪佳入境受事，查勘翰林院修撰陈于泰等居乡行迹，勘问结果显示，乡宦利用特权势力，纵使家奴仆人攘夺小民田房产业，无所不用其极。祁彪佳题奏，乡宦陈一教的义男，宜兴县民周文爙、张瑞、刘宁、蒋美、胡成等，乡宦徐廷锡的义男张凤池等倚借主势，收租勒索耗赠，放债逼写子女田房，蔽主酿祸，造孽多端。其中立有契书的田房索诈勒逼事例至少15起： 1．胡文存有房屋，历经四主，转卖与已故生员孙伯芳，胡成依借与胡文同姓，代为告索房价。孙伯芳不允，胡成诳主收赎祖业，执如仇雠。 2．陈一教的保头周垣，向有住房8间，周文爙恃横，欲谋占据，竟将周垣捉锁，勘写卖契。 3．张瑞见王经有养母膳田3亩，设计诱骗，许还厚值，并勒写投靠身田文契，契一入手，价银不交分文。 4．李英有市房一所，价值480两，刘宁代主承买，契载价银240两，只交银200两，扣银40两作为使用费。等到李英将前银用尽，刘宁勒令收赎。 5．蒋双顶，年方十岁，其父蒋鉴身故，遗田12亩、楼房6间，被其叔蒋鉴投献陈一教，蒋鉴因被刘宁诈害，产尽人亡。 6．龚守义先年将田契卖刘宁，议价280两，刘宁恃横，拴通吴逸延掯四载，只陆续付银160两，余无找给。 7．天启四年（1624）间，刘宁套请余芳居间，代冯耀将田12亩写契，抵借刘宁米15石、银15两，后银米俱已清还，刘宁却掯不归还田契。 8．李鉴于崇祯五年（1632）借欠张继、钱宁银两无偿，将荡五亩契卖与周文训，议价23两，周文训挟势，只付银16两代还前债，余款欠掯不还。 9．汪和有市房一所，张凤池逼勒契卖，仍减其房价，不与清给，经控告，方代为找银33两。 10．蒋径芳因欠田租，张凤池将其捉回，非刑拷诈，逼写身田二契。 11．张凤池诱引糜钧写立身契，投靠本主，越日复勒写腴田40亩，以为贽见，并唤与其妻儿一同供役。糜钧负羞不愿，备银50两取赎身与田契，张凤池只发还身契一纸，田契仍掯不还。历经二年，田已抛荒，无人佃种，仍向糜钧逼索，糜钧不堪，投河自尽身死。张凤池复捉伊在官弟糜钫逼取，糜钫无奈，将屋变银65两，索取田契，张凤池将屋银扣抵欠租。糜钫情极无计，因至张凤池家神咒，仍被殴折足，仅退田数亩和处。 12．许年有住房一所，被张凤池逼债翻算，逼勒卖契100两，即将执业。 13．张凤池以假命图赖，陆续向吴道通诈银25两，因银不足，另写田作价13两，张凤池诬称冯瑞为盗所供，索诈勒写房屋5间，仍诬告不休，致冯弟冯美累死。 14．谈奎借张凤池银4两5钱，凤池串党张成，各执13两银之借契，勒诈不休。 15．尹论向有市房一所，坐落陈一教套内，遂捉其侄尹宪逼献前房，登时封锁负赁，导致尹宪负忿身死。 上列15例，乡宦陈一教霸占百姓田房，其恶劣情节令人触目惊心。可以想见，经过海瑞大力整肃后，明末江南乡绅夺民财产仍然如此穷凶极恶，不择手段，则江南乡绅势力最为隆盛的嘉靖、隆庆之际，超经济强制力量多么强大，海瑞面临的情势有多么严峻，海瑞每当放告之日，民间告状“动以三四千计”，其中情节委曲当甚于崇祯时，海瑞自然不能仅按祖宗的五年之制来裁处日益繁夥复杂的田宅纠纷。 制度规定未能有效保障弱势群体所有产权的无偿或低偿转移，未能体现社会运作过程中的纷繁复杂情形，不能应对乡绅不择手段毫无节制的产权兼并，原业主将产权作适当延伸，通过不断找价，历经持续努力不断抗争，得以保留了原有产业的部分权利。明后期的江南，社会阶层之间的矛盾纠纷日益突出，一个阶层对抗另一阶层的控争连绵不断，层出不穷，田宅交易中，相对居于弱势地位的卖主，要求找价，事实上成为各种社会力量控争维权的一种手段。这种手段并且收到了实际效果，成为一种解决田宅买卖纠纷的惯例，为后世所沿用。 结 语 明后期，江南各地田宅买卖盛行找价之风。万历时华亭人范濂认为，江南的田产交易，昔年也有卖价不敷之说，而自海瑞允准找价后，加、叹、杜、绝，遂为定例。考察明代江南田宅买卖找价的具体过程，兼顾江南与福建等地的田宅找价情形，显然范濂之说过于简单，不无偏颇。江南等地田宅找价，“一卖三添”形成定例，不可能是海瑞短短几个月治政江南所促成的，而应是明后期历任地方官从地方实情出发，民间为维护产权持之以恒应对强势者尤其是绅宦的超经济强制巧取豪夺的结果。一卖三添，一定程度上维护了小民的基本产权，也延长了田宅完成过割转移的时间，实际上对原主也作出了一定程度的限制，为后世田宅交易提供了民间惯行的准则，在实际运作中发挥出不可替代的作用。 律设大法，礼顺人情。制度规定了田产所有权在卖断后的即时转移，但并未兼顾田宅买卖时的复杂情形和原价与时价的差距，田宅找价实际是既遵照制度的规定，所有权不可能再有变动，又因应了后续的价格变动，部分地维护了原主的合法权益，适度的“找价”，反映出田宅交易中的权利平衡点。其时的田宅交易，就是在制度的规定和民间的惯例两者的融通中展开的。明后期江南地方官员理处田宅找价的做法表明，田宅交易中普遍存在豪富绅宦仗势欺人伺机吞噬小民产权的现象，地方官从安定地方、维护民生、保障业主基本权益出发，依法准情，准情酌理，怜贫量断，较大程度上体现了原业主正当而合情合理的利益诉求。联系福建等地的情况，说明从俗从例处理财产纠纷的做法，不独江南一地，福建等地皆然，江南只是较为突出而已。 处理纷繁复杂的田宅买卖纠纷，应天巡抚海瑞及其所属州县官员如何判断，史无明文，不得而知，但江南苏、松、嘉地区地方官员毛一鹭、李陈玉等人的相应做法，为我们获知其时田宅纠纷以及随之而来的官方理处提供了较为丰夥的实例。江南较为繁夥的房地产交易不断加价的案例也充分说明，明末江南民间田宅交易，绝卖后并未即时完成产权转移，而不断找价极为流行，基本上凡卖必找，官府对卖主的找价诉求也均予认可，大体上均以三次为准，成为三次找价的惯例。这在事实上就为后世立定了规矩，清初以来江南民间“一卖三添”的惯例，恐怕与晚明时代民间与官府的实践操作有着紧密关系，是买卖双方长期博弈的结果，而根本不会如明后期人所说是海瑞滥受民间词状的结果。 注释从略。 (责任编辑：admin) |