工部局最初叫行政委员会，后来改称市政委员会，它完全独立于中国的行政系统之外，于先前租界行使市政职能的临时性质的“道路码头委员会”已有本质的不同。这个市政机关的始作俑者阿礼国称：“此种市政机关的最初的功绩之一，或是应该说因其创立而自然发生的最初又最大的利益之一，便是使驻在当地的文武官员由于一种严重需要而不得不采取，可是不能为任何法律原理所容许的许多办法成为合法”[20]。换言之，只要租界官员认为有“严重的需要”，便可以无视“条约依据”和中国政府的法令，自行其是，并通过其“立法”机关--纳税外人大会，把“不能为任何法律原理所容许的许多办法”变为“合法”。
    根据新土地章程设立的工部局实质上是一种特殊形态的市民自治政府。虽然在此后的岁月里，不断地有所变化，但这个性质始终没有变，费唐所说的“租界制度所赖以维持及所当维持之精神”--自治、法治、安全、自由四原则没有变。顾维钧认为：“世人皆知，上海工部局为某某等国侨民或租界内地主与租户之自动组织，俾执行自治团体所常享有之地方自治权，以保护洋场之秩序风俗。”[21]它的设立，使上海租界的性质发生了根本性的变化，人们习称租界为“国中之国”由此开始。但推其原始，它的设立显然又源于对太平军进军江南、小刀会起义期间及“华洋杂处”以后上海租界所呈现出的混乱之局进行“有效管理”的现实需要，因此它的设置又在一定意义上可视为租界当局和纳租外人大会在混乱中重建秩序的一种努力。
    四、“租界日盛”：北市的兴起与繁荣
    因战乱而极度膨胀的租界人口在给上海城市管理带来一系列麻烦的同时，也为租界的功能开发与上海社会经济的近代化提供了许多必不可少的前提条件：资金、劳动力和需求市场。当时避居租界的难民不少是本地的和江南的“衣冠右族”，他们多携资偕眷而来。据最保守的估计，从1860年到1862年，至少有价值650万两银元的巨额华人资本流入租界。就上海租界的早期开发而言，这可是一笔极为重要的启动资金。除了有钱的富人外，人数更多的是饥寒交迫的穷人，他们的到来则为上海带来了大量的廉价劳动力。另外，大批难民涌入租界客观上又为上海带来了一个巨大的需求市场。正因为有了庞大的资金、劳动力大军和需求市场，从60年代初开始，上海租界的社会经济日趋活跃，法租界的金陵路（公馆马路）、英租界的广东路、福州路、南京路，次第繁荣起来，迅速呈现出“租界日盛”的强大态势，租界因此由功能单调的社区而一变为百业兴旺、繁华空前的全功能社区。其中房地产业、消费服务性行业和钱庄业的发展，更是盛况空前，格外引人注目。
    （一）房地产投机热与房地产市场的形成。租界辟设之初，“华洋分居”，界内人口稀少，虽已有不少洋行在外滩沿江一带租地架屋，但房地产业的发展因受“华洋分居”之制的束缚并不尽如人意，仅在极其有限的范围内进行，主要集中于外滩沿江的地块，“除了外滩以外，恐怕地图上就没有什么明确的路了。法租界的样子比所谓美租界还不值一提。”咸丰三年八月（1853年9月）小刀会起义后，上海周边地区居民纷纷避入租界，华洋分居一变而为华洋杂处，房地产业的现状迅速改观。大利所在，外租地人争先恐后纷纷投入房地产业的投机买卖。当时几家贩卖鸦片出名的洋行，如老沙逊、怡和、仁记等都加入了这个投机队伍。从1853年9月到1854年7月短短10个月里，租界内的广东路、福州路一带就有800多幢木板房屋拔地而起，一时成为外商租赁土地上最抢眼的建筑群。房地产已成为在沪外商最为重要的利源。60年代初，太平军挥师东进，杀向江南，并曾三次进攻上海，江浙官绅士庶丛集沪上，租界内所有房屋顿时人满为患，外商再度乘机大肆兴建房屋，高价出租给中国人居住，转瞬间一排排崭新的被称为石库门的民居建筑如森林般堀起。据一个目击者称，由于“江浙孑遗无不趋上海洋泾之上”，以在上海谋一立足之地为幸事，因而极大地刺激了房地产业的发展和房产市场的形成，没多久便出现了“新筑室纵横十余里，地值至亩数千金”的局面[22]。与此相对应，地价飞涨。原先“英国商人在黄浦一带购买的土地，每亩不过出价五十千至八十千文”，到1852年界内平均地价每亩亦不过50磅左右，到1862年竟高达1万磅，短短十年内，地价涨幅竟达200倍，这当然是个极端的例子，但涨幅在几倍、十几倍和几十倍却是相当普遍的。法国驻沪代理领事爱棠1861年称：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买”，因此“地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两，已经被认为很贵了，现在即使卖1200两，买主还争先恐后。”[23]地皮炒作与房地产投机近乎发狂。此外，从50年代到60年代初，上海道契转租（即易主）非常频繁，有的地皮4年间竟转租7次，从中亦可窥见当时地产价格的涨势与买卖频率之高。这种势头一直保持到1864年太平军战事平息之后。
    （二）消费服务性行业的畸形繁荣。大批难民，特别是携资而来的官绅、富商、地主的涌入租界，极大地刺激了界内消费服务性行业的兴旺发达。1862年9月22日，一位从江苏吴江避难上海的地主在这一天的日记中写道：当他“徒步至黄浦滩上，又觉耳目一新。店新开者极多，不及三月，风景又变矣。”在新开的店铺中，“茶馆、菜馆两业生意最盛，利息颇厚，……约计城厢内外茶馆共有四百余家”[24]。1864年1月，《北华捷报》称：“上海租界在刚告结束的一年内所经过的改变是惊人的。每条大马路上都有高大的洋房兴建起来，中国行庄的数目也大有增长。这些表明租界的财富日益增长和重要性的迹象，可以从每天都有新行庄开张、新公司成立的情况而得到证实。所有这些新成立的公司，又都是完全依靠当地的财源筹集资本的”[25]。有能力开设新行庄、新公司者当然是些殷实富商，更多的难民则只能“猥集在狭隘的街道上”，从日出到日落设法做点生意糊口。到了60年代初，租界内的商业已相当繁荣，酒馆、妓寮、茶楼、烟榻比比皆是，珍宝、首饰、古董、古玩、皮货等行业亦大为发达。时人称：租界“南北地广十余里，洋房联络，金壁万状。其间里巷纷纭，行人如蚁，华民多肆于中，铺户麟比，百货山积。茶坟则楼架三层，最上者一茗需钱五、六十；若登酒楼，非费十余金不可。界内之盛，实由华民铺户杂处其间，商旅咸集故也。”[26]同一过程中，上海商业重心逐渐移南就北，南市商业受战乱影响，骤见凋零，于是租界日盛而南市日衰。
    （三）北市钱庄业的兴起。与房地产及商业重心北移相适应，北市钱庄业蓬蓬然而起，于是“上海钱庄业之重心，自咸丰十年以后，已由南市逐渐移至北市。”[27]姚公鹤说：“太平军东征期间，商人借经商之名，为避兵实，既联袂而偕来，即内地绅商，亦以租界处中立地位，作为世外桃园。商人集而商市兴，绅富集则金融裕，而领袖商业之金融机关乃次第而开设矣，此为北市钱市发达之最初原因也。”[28]这话一点不假，当时租界钱店多系“避地官绅”所开设，不少携资而来的官绅富商在租界安顿下来后，便着手开办钱庄，从金钱的贷放、收划中谋利。如出身典当业、后来成为上海钱庄资本家集团之一的苏州程家，就是在这时由程卧云携资10万两到上海，开始经营商业并投资钱庄的；出身苏州太湖洞庭山“素有名誉之世家”、后任汇丰银行买办的席正甫，也是在这时“偕昆种三人避乱于上海”，“谋事于商界，未几创办中国钱庄”的[29]。这是一个方面。另一个方面，钱庄的经营方式、范围也开始变化。由于富足的游资大量涌入，许多钱庄扩大存、放款业务，并开始与近代商业、工业发生联系，经营手段逐渐资本主义化。另外，有些钱庄开始介入有价证券交易及生金、生银、期票等投机买卖。北市钱庄业从租界辟设后开始兴起，“初与南对峙，继轶南之”，到70-80年代，北市钱庄业已占全市的60%左右。
    王韬说：“上海城北，联甍接栋。昔日桑田，今为廛市，皆从乱后所成者”[30]。北市的兴起与繁荣，是上海城市发展中的一个重大现象。它因缘时会，反客为主，取代南市，成为上海社会经济近代化的龙头。这种沧海桑田般的变化，彻底改变了上海城市的空间格局，并为上海后来的进一步发展奠定了现实基础。
    五、余论
    小刀会起义、太平军战事与近代上海社会变迁之间的关系，可以进一步谈论的题目还有不少，如“华洋杂处”以后上海社会意识的变迁，避难文人与上海文化的发展，以及城市空间的拓展等等。就近代上海城市的演进而言，1835年到1864年10年间无疑是个极为重要的年代。在这个动荡不安的年代里，上海租界以一隅之地接纳来自四面八方的难民，成为难民的福地。而源源不断涌来的难民则以智慧、勤勉、刻苦和资金、技艺等给上海社会经济的近代化与城市化带来巨大的活力，他们与界内的外侨一起共同缔造了近代上海的初次繁荣，使上海在向近代化的国际性大都市演进的进程中迈出了一大步。从这个意义上说，上海租界是两次农民战争的直接受益者。姚公鹤感慨地说：“上海兵事凡经三次，第一次道光时英人之役，为上海开埠之造因。第二次咸丰初刘丽川之役，为华界人民聚居租界之造因。第三次咸丰末太平军之役，为江浙及长江一带人民聚居上海租界之造因。经一次兵事，则租界繁荣一次。……租界一隅，平时为大商埠，乱时为极乐园。昔《洛阳名园记序》称天下盛衰视洛阳，洛阳之盛衰视名园之兴废，吾于上海则亦曰，天下之治乱视上海，上海之治乱视租界，盖世变系焉。”[31]一个城市与天下治乱之间如此奇特的关系，在世界城市史上也是不多见的。
    注释：
    [1][28][31]姚公鹤：《上海闲话》，上海古籍出版社1989年版，第26-27、116、60页。
    [2]李鸿章：《裁减苏松太道粮食赋浮额拆》，《李文忠公全集》奏稿卷3。
    [3]王萃元：《星周纪事》卷下，上海古籍出版社1989年版，第52、46页。
    [4][5][25]《太平军在上海》，上海人民出版社1983年版，第359、442、356、494页。
    [6][7]参见于醒民：《上海，1862》，上海人民出版社1991年版，第15、13页。
    [8]《上海研究资料》第138页；《上海公共租界史稿》第359页。
    [9][18]汤志钧主编：《近代上海大事记》，第214、159页。
    [10]徐公肃、丘瑾璋：《上海公共租界制度》，见《上海公共租界史稿》，第17页。
    [11][12][19][20]转引自唐振常主编：《上海史》，第180、179、182、181页。
    [13]莱特：《中国关税沿革史》，三联书店1958年版，第43页。
    [14]参见乐正：《近代上海的崛起和广州的失落》，《二十一世纪》1994年8月号。
    [15][16][17][23]《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第348、254、243-244、300-301页。
    [21]《外人在华之地位》，第187页，转引自李天纲：《1927：上海市民自治运动的终结》，《二十一世纪》1994年6月号。
    [22]《太平天国史料丛编简辑》，第2册，第225页。
    [24]《吴煦档案选编》第6辑，第513页。
    [26]毛祥麟：《墨余录》，上海古籍出版社，第130-131页。
    [27]《上海钱庄史料》，第32页。
    [29]汪敬虞：《中国近代工业资料》第2辑下册，第960页。
    [30]王韬：《瀛壖杂志》，上海古籍出版社1989年版，第3页。