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本报记者 刘婕 车滢 李梓嫣 近日，来自北京的投资人刘素妍对记者说：“我现在已经不在海南、云南投资房产了。”她认为，投资旅游地产的变现能力很差，短时间内很难收到回报。 来自云南省房地产协会公开数据显示，截至2013年，云南旅游地产的总体投资规模已超过2万亿元，这个数字是2012年当年全国旅游投资的两倍。相对于投资规模而言，2014年的云南旅游地产销售总体却呈现疲软，尤其以大理、丽江等热门地区的销量下滑最严重。十年间大刀阔斧地开发旅游地产，却得到空置率高、去化难的现状，不得不令人深思：利用资金抢占优势资源，此类开发还会持续吗？光靠卖“风光”，还能风光多久？ 业内人士呼吁，应更加注重对旅游度假配套及服务的打造，通过旅游价值产业链，实现投资闭环，回归“度假+生活”的本质。 正在“卖”什么？“资源、气候、人文……” 据旅游部门统计，目前，我国国内旅游人数已经突破30亿人次，平均每人每年旅游2-3次，未来5-10年，我国旅游总收入增长预计将达到15%以上；2020年中国将成为世界第一大旅游目的地，每年将吸引1.4亿国际游客，而旅游度假需求将在未来10年中以每年8.5％的速度增长。 近年来，云南吸引了多家房地产大牌开发商开发旅游地产，有雅居乐、首创、万达、龙湖、平安地产等外地一线品牌，也有本土如云南城投、浩宇集团等开发商。 云南拥有极为丰富的旅游资源，气候、自然条件都拥有独特的竞争力。另一竞争力不言而喻，作为一个少数民族聚居大省，云南25个少数民族文化资源也形成了特有的地区旅游文化。 不同于海南以丰富的海景资源为卖点，云南旅游地产以酒店和主题公园、温泉为主要引擎。 以版纳为例，西双版纳勐巴拉六国皇家植物园度假秘境营销总监穆芳这样表述：“版纳是一个占尽天时地利人和的地方。”她认为版纳气候和热带雨林的资源优势突出，特别适合人们“猫冬”，加上当地的多民族文化融合，丰富的人文资源，更容易吸引外地人来此置业。勐巴拉项目超过80%的绿化率，可以想见，绝非人为打造可以完成。“我们强调尊重自然而不是占有，让建筑在自然中‘生长’出来，与自然融为一体。” 平安不动产云南分公司总经理王勇也有相同观点，版纳卖的是“舒服”，“如果给一个城市加上一个性格的话，版纳是温和的，这能从气候、食物、生态、文化等诸多方面得到体现。” 如何与众不同？“风光”中的个性化突围 但即便享有如此优厚的资源，云南的旅游地产销售在2015年开年就呈现了下降趋势。如何合理利用资源？如何避免单纯兜售资源引起的同质化竞争？ 不妨这样理解，当旅游度假从单纯的度假向健康养老、休闲体验过渡，消费者对旅游地产的需求更加多元化，房地产行业改变以往粗放的发展模式，将更加专注于细分市场和旅游度假休闲体验。 专家认为，云南在后期的旅游地产市场，置业项目中的养老比重将逐步上升，度假占比也会逐年上升，这是由于云南优质的气候和自然资源所决定的。如悦景庄·西双版纳项目的定位是重养生：“环境方面，我们投入超过亿元资金将单一的橡胶林恢复成层次丰富的热带雨林；配套方面，建设温泉SPA、微整形医美、中医傣医养生馆；饮食起居方面，我们为业主制定全面的营养膳食计划。”平安不动产云南分公司总经理王勇说。 勐巴拉项目则在地域人文情怀上下了功夫——引入了东南亚六国皇家植物园秘境，将热带雨林风格、异域风情、茶马古道遗址融合其中，以六个国家的国树国花、珍稀名木、雕塑艺术、皇家小品为独特的人文景致，因此吸引了大量外地人的眼光。据介绍，该项目购买人群中省外占7成、省内3成。 在这个阶段，度假体验开始丰富起来。当然，要实现把远方客人留下来居住，要走的路还很漫长…… 亟需正本清源？从地产营销回归旅游配套 统计数据表明，目前云南旅游地产的置业群体中，45%是为了度假，31%是为了养老，16%属于常住，仅有8%为投资。 旅游地产似乎正逐渐褪去投资外衣而回归度假本原。但是，对服务和配套的重视不足，目前体现更多的是风险。另外，从投资的角度说，要实现交易平台的市场化，需要后期通过旅游产业链运营促成物业的二次升值也成为迫切需要，否则即便置业者为房子买了单，后期的命运也堪忧。 对于旅游地产，广州房地产电商运营有限公司董事长周军平曾发表过此番看法：“世界上本来就不存在旅游地产，是地产开发商‘引’进来的。而旅游地产理论就如：你喝了一杯牛奶，就想把奶牛牵回家；吃了一个鸡蛋，就想把母鸡抱回家等，这种经济逻辑是不成立的。” 腾冲雅居乐旅游置业有限公司总经理王涛说，旅游地产不是人人都能做的，有舍才有得。如果一味地追求短期利益，追逐地产部分的销售收入，忽视旅游运营，势必会造成“空城”现象，这是对旅游资源的极大浪费，也损害了老百姓的利益。即先有“旅”、“游”，才有地产，不能本末倒置。有一些伪旅游地产开发商，实际上开发的是“旅居房地产”。 田野投资咨询机构董事长文剑武也认为，旅游地产的未来一定要回归到“度假和生活”。如果没有朝两者中任一方向发展的话，“旅游地产必死无疑”，谁会为一袭风景而买一栋房子发呆？ 易居中国“中国旅游地产发展报告2013-2014”中，对云南旅游客户的置业偏好做了如下调查分析：其中餐饮占62%，购物占49%，运动配套42%，医疗占41%，对于高尔夫的资源偏好仅占9%，更加关注项目配套的实用性。 为此，勐巴拉项目在“秘境入口”以普洱茶文化为主题，规划了一个异域风情旅游小镇，其中包括打造餐饮、KTV、商业、银行、邮局、普洱茶艺体验、购物、医疗、超市、学校等。不仅方便游客旅游，更将为业主的休闲、生活提供24小时的全配套。 尽管已有如此多的探索和尝试，云南乃至全国的旅游地产要突出重围，尚有漫长的路要走。 (责任编辑：admin) |