对近代中国租界土地制度的研究起源于20世纪30年代。从那时起直至近年，研究的主要关注点一直是上海租界。一般认为，上海租界形成了以“永租制”为特征的土地制度，或以其独特的契约称之为“道契”制度。这种土地制度是19世纪40年代随着上海租界制度的逐步成型，经过租界当局与上海地方政府的反复交涉形成的。1847年，上海中外当局共同确认了这种土地转让制度。按照规定，英国人从中国业主手中获取土地要采用中国传统租契的样式另立“租地议单”，在申报上海地方官府和英国领事后由上海道在租地契上钤印，因此被称作“道契”。按照上海学者的看法，这标志着上海租界土地制度的形成。外国人通过“永租”获得土地，只是取得了土地的“田面权”，而不是所有权。
    然而，这里有两方面的问题应当搞清楚。一是租界作为西方列强在中国城市划分的特殊区域，其土地制度除了包括土地权如何从传统的中国体制转入租界体制下，是否还应当包括土地纳入租界体制后采行何种制度。另外一个问题就是，“道契”制度是普遍实行的，还是上海所特有的。
    一
    中国设有租界的城市一共有10个，各地租界形成的历史过程不同，实行的土地制度也多有差异。影响租界土地制度形成的种种因素，既有中国传统土地制度的影响，也有租界划分国土地制度的种种要素，还有制度形成过程中发生的历史因素等等。只有通过对不同城市的租界分别加以研究，才能搞清中国租界土地制度的复杂构成及其特征。本文将以天津租界为例，讨论这个北方城市存在的多国租界土地制度的形成及其特征。
    从19世纪60年代开始，先后有九个国家在天津划分租界，20世纪以后形成八国租界并存。这些租界的划分与扩展，前后经历了四十余年，租界土地制度的形成过程不一，特征各异。其中，尤以划分最早、面积最大的英租界，土地制度的构成最复杂，也最具典型意义。
    英租界最初划分后，又经过先后三次扩界才最后划定，每次划分的区域所施行的土地制度都各有不同。英租界老界是1860年英法联军占领天津时由英国单方面强行划定的，不论界址的划分还是土地的转移方式，都没有经过与清政府谈判，而是由英国驻华公使一纸照会通知总理衙门，强行要求“将津地一区代国永租”，界内土地“立契永租，按册完税”[1]（pp.5～7）。清政府无奈之下，只能“按照办理”。
    1861年8月，英国领事馆在对租界做了勘测和初步规划后，便采用西方土地市场的方式公开拍卖界内土地[2]（p.38）。拍得土地的英国人，要经过两个步骤才能获得土地。首先要从中国土地主手中获得土地，当时的做法是按照中国民间习惯与原土地主签立草契，然后到天津县衙门钤印。最初，这些草契并没有按照官方照会中所言立为永租契，而是多立为没有回赎期的“租契”，还有少数签订了“卖契”[3]。到了光绪年间，由于清政府的干预，这些契约才一律签为“永租契”， 地方政府还在契中注明：“只准书立永租，由县勘明盖印，不准私立杜绝”[4]（p.42） 。租地的英国人向中国土地主支付的“租地正价”，早期按照英国公使照会所定每亩30两，但是后来显然改为按照中国民间习惯，由双方议定了。
    在清政府看来，土地以什么样的方式转移到外国人的手中非常重要，“永租制”满足了“普天之下，莫非王土”的心理。在英国方面，以“永租”的方式获得土地并不妨碍土地的利用方式和市场化，只是需要他们按照英国法律选择适当的地权转移形式，以保障英国租地人的权益。为此，他们依据英国的法律习惯，选择了99年为期的租地方式。显然，99年租期并非完全意义的租地期限，更像是为适应“永租”而选定的。
    英国人在与中国土地主签订草契后，还要进行第二个步骤，到英国领事馆注册，与英国政府签订为期99年的“皇家租契”。“皇家租契”是按照英国法律订立的近代契约，无论格式还是内容都与中国传统地契明显不同。租契以英国政府为一方，租地人必须遵守若干规定，如按期向中国政府交纳每亩1500文年租，缴纳租界的各项市政税赋，如发生地权转移新租地人必须书面保证遵守英租界有关法律等等。如果违反了这些规定，英国政府有权收回土地[5]（pp.85～86）。
    1897年英租界扩展界划定后，又出现了另外一种租地制度。在扩展界没有划分之前，德璀琳领导的英租界工部局便私下从民间大量购买该界土地，然后出租给外国人，以便为扩展界的发展获取更多的财政收入。这种土地租赁方式，在英国法律找不到依据，于是便引用苏格兰历史上的“菲”（Feu）租制，土地无限期租用，每年向作为土地主的工部局支付定额租金。后来，工部局依据英国法律要改为定期，因遭到承租人的反对而采取折中办法，采用999年租制，期满后可以续租999年。显然，确定这样的租期，将“永无赎业”的可能。该契以市政当局工部局为一方，规定租户要遵守租界的一切规章，土地不得私自转让或转租，严格限制建筑中国式房屋。如发生产权纠纷，则按英国法律解释等等。
    光绪末年，天津海关道在1903年划定的英租界推广界颁发中英文三联契，民国以后改为由特派员公署和市财政局颁发，从而使英租界出现了由中国当局颁发的地契，使土地制度更加复杂化。民国时期，中国政府多次与英租界当局交涉，试图改变英租界混乱的土地管理制度。1923年，中国当局对英租界工部局颁发的999年租契提出异议，认为工部局对永租土地只有“管业权”，管辖权仍在中国政府。但是，英国当局则认为土地的所有权在工部局[1]（p.27）。直至1926年，才达成由中国当局颁发联契的办法，但是却几乎无法实施。复杂的政治和社会因素使得已经形成的租界土地制度很难改变，直至40年代英租界的土地制度依然如故，没有任何根本性的变化。
    从英租界土地拥有者所持有的地契可以看出该界土地制度的复杂性。黎元洪在英租界拥有不动产多处，所持契证既有工部局999年永租契，也有与卖主之间自行签订的契约。这些契约有中国式的，也有按英国的方式签订的英文卖契[6]（pp.181～186）。
    和英租界不同，法租界最初划分之时与清政府谈判签订了“租地条款”，规定法国人租地要通过法国领事和中国地方官，并限定每家法商洋行租地的数量。法国人从中国人手中租地要签立中文永租契，由三口通商大臣颁发，1870年后改由海关道发给[1]（p.101），其格式和内容与上海“道契”颇相类似。然而，当土地转入外国人手中以后，再行转让买卖，则只在法国领事馆注册，由领事馆颁发法文卖契、转移契、交换契等，不再呈报中国政府。法文契约规定，买地人除了按照规定向法租界当局与中国政府缴纳税收，要遵守租界的一切章程、法规，还要求未经允许不得将地产转手给华人。由于法租界规定一部分地区不准许华人拥有不动产，或作为不动产所有人在该区居住，这些都要在契中注明[5]（p.101）。