二
    1900年以后租界的划分或扩展，是在八国联军占领下进行的。列强各国争相抢占有利的地区擅自定为租界，迫使清政府承认，其地权的转移也不再明确为“永租”。这一时期订立的租界划界合同，一个显著的特点就是都不再注明永租契由中国政府发给，而是各租界实行各自的土地注册制度并由租界当局颁发土地契约。这一时期，除了英租界外，其他各国租界无论是新划租界还是扩展租界，大都采取强行收买土地，再由租界当局以拍卖的办法将地售出。最初采取这种办法的是法租界。该界扩界后强行要求界内华人土地“概归其工部局管业，酌情给价”[1]（p.104），然后由租界公议局公开拍卖，并由法国领事馆颁发契证。其他租界则依仗所谓“最惠国待遇”，仿效法租界的办法。
    各国租界大都对本国公民拥有租界土地赋予优先权，租界的章程中规定，本国公民或加入本国国籍者有权通过购买、租让等方式拥有土地。他国人拥有土地必须书面声明遵守租界章程或租界划分国的法律，如发生产权纠纷要接受该国法律的裁判。对于中国人各租界大都有不同的规定，如有的街区不准华人拥有不动产，有的则规定华人购置土地必须经过该国领事同意。尽管如此，到了20世纪以后，随着越来越多的中国人尤其是华人上层流向租界，各国租界大都放宽了对华人拥有土地的限制，华人也以种种方式获得租界的土地。
    始建于1895年的德租界分为南北两区，北区开发较早，1898年因排外风潮兴起而明文禁止华人在北区居住，南区则专门划出一片允许华人居住的街区。1901年，该租界又划分了扩展界。1905年以后，德国人开始改变对中国人的态度，允许华人到租界大部分地区居住，但是北区只允许因政治原因到租界避难的华人上层居住[7]（p.60）。
    德租界的土地注册制度南北区以及扩展界各有不同，即使1917年租界收回改为特区后依然保持原有的制度形式。北区按照德国的土地制度实行注册登记制，南区则与其他租界一样实行土地契约制，扩展界以天津海关道名义颁发中德文租契。不论北区土地登记表还是南区的土地契约，都要注明土地所有者必须参加德租界居民团成为会员，承担租界应缴纳的一切税收和费用，遵守租界章程，如发生纠纷要服从德国法律的管辖。
    根据1902年中意签订的《天津义国租界章程合同》，意租界内的土地，除官地和无主地无偿让给该国租界，其他华人土地允许“照常存业”，但是租界当局有权随时“公平购买”。租界内也允许中国人“置地居住”，但是要遵守该租界的“特行拟定章程”[8]（pp.150～151）。
    1908年意租界制定的土地章程，除了与其他租界一样对意大利公民和非意大利公民拥有土地的权利做出相应的规定外，还规定拥有土地的非意大利公民，如果违反租界的章程或法规，意国领事有权将其驱逐，并拍卖其在意租界的不动产。
    从1908年起，意租界将界内土地划分为3-5亩一块，公开拍卖，拍得者要与代表意大利政府的意国领事签订卖契。如1912年7月24日，受雇于海关的卡罗鲍施以5400两的价格购买意租界土地8亩，与意国领事费雷第签订了卖契。 和其他租界不同的是，该租界用意大利文签订的地契中还要注明购地者的父母姓名、出生地、年龄、职业等。契中除了规定买主要负责缴纳中国政府的土地税外，已经没有任何“永租”的痕迹。其中还规定，买主对土地拥有所有权，只是如果租界需要收回土地，卖主有权要求偿还购置土地时所付的地价款。
    在意租界，任何土地产权转移签约都要在意大利领事馆，由领事在场的情况下进行①，购买或租赁土地的契约原件都要保存在领事馆。个人之间签订土地买卖、转让合同，还要聘请两名在意国侨民中负有声望，办事有信誉的意大利人当场作证[5]（p.128,134）。无论购置还是租赁土地，除了签订契约外，还要在领事馆办理勘测登记。土地契证和领事馆登记册相互关联，缺一不能生效。
    其他租界的土地制度大都与法、德、意租界相类似，只有奥租界有些特殊。由于该租界划分之时就有大量华人原居民，外国居民较少，因此对于华人之间的土地转移，租界当局便采用了中国传统的管理方式，民间交易采用中国传统方式签立草契，或卖绝或典当，然后到奥国领事馆注册，由领事馆颁发中国传统式样的中文官契和契尾[5]（p.137）。
    三
    形成于19世纪中期的上海公共租界的土地制度，认可中国官方对外国人租地的申请、勘丈、审核以及颁发契证的权力，虽然在执行时须有外国领事参与。由上海道台颁发的中英文“道契”为租界唯一有效的土地契证。“道契”中明文规定，外国租地人具有土地使用权，但是没有土地所有权人所拥有的无限制的、无条件的权利[9]。
    显然，天津租界的土地制度与上海租界有很大区别。天津租界只有在早期出现过由海关道颁发“永租契”（法租界）或由知县认可“永租”关系（英租界），但是其目的是如何把土地从中国传统体制转入租界体制。当土地纳入租界土地制度管理体系后，只有英、德等国租界的扩展界出现过由中国当局向中国土地持有者颁发地契，其他则一律由租界当局按照各自的制度颁发地契实施管理。
    上海公共租界形成由中国政府管理和颁发地契的制度，或许与该租界实行各国共同管理制度不无关系。天津租界均为各国专管租界，因此得以实施各自的土地制度。在这些土地制度中，大都能看到该国土地制度的影子。英租界虽然认可土地的永租关系，但是却从本国土地制度中找到表面上有限期实际上无限制的租赁制度。其他如法、德、意、俄等租界，大都按照本国的法律和习惯确立租界的土地制度，无论其土地的管理还是所颁发的土地契证，即不见中国政府的参与，也没有“永租”关系的出现。租界的土地拥有者，从法律上已经基本是完全意义的土地主，土地可以转卖、转让、交换，也可以作为不动产用于抵押。只是他们必须遵守租界的法规、章程，土地转让给他国人或华人要经过领事的批准，这也许是与其本国土地制度的主要区别了。
    注释：
    ① 也有在意大利本土签约，然后由中国驻意大利领事以及意大利驻津领事签章认可的。
    原文参考文献：
    [1] 天津档案馆等。天津租界档案选编[Z].天津人民出版社，1992.
    [2] Rasmussen,O.D.Tientsin:An Illustrated Outline History[M].