对于在中国延续了一个多世纪的外国租界，早就有人进行了研究，并取得了一定的成果。中共十一届三中全会以来，随着改革开放政策的实行和实事求是是思想路线的贯彻，学术研究空气日趋活跃。尤其是东南沿海经济特区的建立，直接引发了人们对租界的兴趣，沉寂多年的租界史研究在新的历史条件下重新兴起。在1988年于上海召开的“租界与近代中国”学术讨论会前后，近代租界史研究形成高潮，一批有较高学术价值的论文和专著纷纷问世，使这一研究领域得到拓宽与深化。
    首先，在对租界历史的深入了解方面有了新的进展。学术界在以往研究的基础上，进一步探讨了近代租界的形成和扩展过程，近代租界的规模、分布，并纠正了以往研究中的某些错误。其中，费成康的《中国租界史》可称为一部力作。该书较好地阐述了中国各地租界的开辟、扩展、收回以及租界或类似租界地区的基本情况，较全面地介绍了各地及各国租界的土地、法律和行政制度，对每个租界都附有地图，标明了所有租界的扩展区域。该书还订正了一些错误看法。
    其次，许多学者还从不同侧面对租界的作用进行了重新评价。例如，朱华集中分析了上海租界对近代中国社会的影响（注：朱华：《简论上海租界对中国社会的影响》，1986年7月2日《解放日报》。），陈旭麓探讨了上海租界与近代中国新陈代谢的关系（注：陈旭麓：《近代中国和上海租界解析》，1988年8月18日《社会科学报》。），丁日初着重论述了租界是上海成为近代中国经济中心的一个重要条件（注：丁日初：《再论上海成为近代中国经济中心的条件》，《近代史研究》1994年第1期。），郭豫明专门论述了上海租界与小刀会起义的关系（注：郭豫明：《上海租界与小刀会起义》，《学术月刊》1988年第3期。），熊月之论述了上海租界与晚清革命的关系（注：熊月之：《论上海租界与晚清革命》，《学术季刊》（上海）1935年第3期。）。还有的学者考察了租界与近代中国文化教育等方面的关系，以及租界对城市近代化的作用等问题。（注：如，熊月之：《论上海租界的文化效应》，《江海学刊》1988年第6期：张元隆：《上海租界与晚清西学输入》，《上海大学学报》1989年第4期：张仲礼等：《近代上海城市的发展、特点和研究理论》，《近代史研究》1991年第4期，等。）还应指出，在探讨租界作用时，仍有不少人坚持传统观点，对租界作用全盘否定。如袁继成的《近代中国租界史》和胡绳的《从鸦片战争到五四运动》。（注：袁继成：《近代中国租界史稿》，中国财政经济出版社1988年版；胡绳：《从鸦片战争到五四运动》，上海人民出版社1982年版，第101-102页。）
    总之，中外学者对租界的研究已进行了大量工作，并且也取得了某些突破。但如果认为：“以往显得扑朔迷离的中国租界的基本事实”已“确实澄清”，“后来的研究者不必为此再耗费大量精力”（注：方诗铭：《以史实为根据，开拓学科新领域--〈中国租界史〉序》，《政治与法律》1992年第2期。），那就言过其实了。
    笔者认为，租界史研究似可以从以下几个方面继续深入进行。
    第一，搞清租界数目这个最基本的事实。在旧中国到底出现过多少个外国租界？长期以来这就是个众说纷纭、令人困惑的问题。在清代，清政府未能将租界与各种外人居留区域清楚地区分开来，因而在当时不可能正确地统计出租界的数目。20世纪二三十年代问世的众多研究租界的著述，对此也是说法不一。例如，顾重器的《租界与中国》说中国有2个公共租界和36个专管租界；楼桐孙的《租界问题》说有3个公共租界，29个专管租界；葛鸣一的《租界问题之研究》则说有2个公共租界，28个专管租界；民国政府外交部在20世纪30年代初编制的《1930年以后各国在华租界》，则采纳了3个公共租界、29个专管租界的说法。80年代以来，学术界对旧中国租界数目仍是莫衷一是，有的新著甚至说旧中国曾有过40多个或50多个租界。我们还发现，有时同一个人在不同文章或著作中的说法也不一样。如费成康在《有关旧中国租界数量等问题的一些研究》一文中说，“到本世纪初，在旧中国共有22个专管租界，上海、鼓浪屿2个公共租界”（注：《社会科学》（上海）1988年第9期。）。而在《中国租界史》一书中又说中国有2个公共租界和25个专管租界。（注：费成康：《中国租界史》，上海社会科学院出版社1991年版，第391页。）
    笔者以为，之所以出现这种情况，最重要原因是至今尚没有一个衡量何为租界的统一而科学的标准。近些年来，有人倒是试图提出这样一个标准。例如，上海等八省市政协文史资料委员会编的《列强在中国的租界》就提出：“租界作为列强侵略中国的产物，其构成因素有三：一是有不平等条约或类似的外交文书为依据；二是有明确的四至界址；三是建立了殖民主义统治机构，把中国政府的一切权力排除在外。”（注：《列强在中国的租界·前言》，中国文史出版社1992年版，第3页。）但这个标准是否科学可用，尚未经学术界充分讨论，因此也只能作为一家之言。
    迄至今日，就连租界定义和数目这样一些最基本的事实尚未讨论清楚，取得一致意见，怎么能说对租界史实已经澄清，不需要再为此耗费更多精力了呢？
    第二，搞清有关租界的各种制度。过去，人们对上海的租界制度比较熟悉，而对其他各地的租界制度却研究得不够。近几年来有些新著试图弥补这一缺陷。例如费成康的《中国租界史》便不仅介绍了上海方面的，也讲述了各地各国租界的土地、法律和行政制度。但我认为这仅是初步的，还有深入探讨的必要。
    例如，作为租界最基本的土地制度，从土地权的取得方式，地税的征收标准，直到土地文契及其领取办法，都有不同于华界的独特之处。对此有的著述已经做了初步揭示，但上述这几个方面，各地及各国租界也不尽相同，对此，已问世的著述却涉及较少。特别是对各地及各国租界土地制度形成不同特点的原因，更还没有深究。再如，对租界立法和司法等法律制度，也只是做了粗线条的分析，其中还有大量的工作要做。尤其是对具体的法规，甚至可以说目前还尚未涉及。对各租界司法机构百余年间所审判的案例，至今还没有一篇文章或一本书进行细致而系统的剖析。在租界政治制度方面也存在研究不细的问题。如果能进行比较研究，例如将公共租界与专管租界进行比较，对不同国家在华租界进行比较，把租界行政制度与中国封建的行政制度进行比较等等，那么对租界政治制度的研究也许要深入得多。
    第三，为了对租界有更深刻更准确的理解，还应对其他各种与租界有相似之处的特殊区域作深入研究。在近代中国，曾出现过许多近似租界的特殊区域，如租借地、外人避暑地、外人居留区、通商场、贸易圈、铁路附属地、使馆界、葡属澳门等等。这些区域有些始终未被称为租界，有些在当时也曾被称作租界。为了正确地区分租界与近似租界的区域，全面地研究租界史，详尽地探讨各种特殊区域的情况，尤其是揭示它们与租界的异同，是十分必要的。遗憾的是，这方面的工作过去做得非常不够。这恐怕也是租界数目至今不能准确确定的原因之一。
    还应指出的是，作为“国中之国”的租界，形成于鸦片战后，并成为半殖民地中国的特征之一；但由中国政府开辟或认可的来华外国商民的聚居区，直至与租界有某些相似之处的外人居留区域，在古代中国就已出现。两者有何异同，人们始终没有给以应有的注意。正因为如此，有些外国学者就散布了一些混淆两者区别的谬论。如费正清主编的《剑桥中国晚清史》就说，鸦片战后形成的“条约口岸制度确实不是强加给中国的，而是实际上一开始就在这里成长起来的。新条约的规定中关于通商口岸有居留和贸易区域……等等，这些都是中国传统的继续，作为制度，它们并没有与旧习惯发生抵触”（注：费正清主编：《剑桥中国晚清史》上卷，中国社会科学出版社1985年版，第244-245页。）。而我国有些青年也很轻易地接受了他们的观点。其实，鸦片战争以前的外商居住区，不论是唐宋时期的蕃坊还是明清时期的商馆，都与鸦片战后西方列强所建立的租界完全不同。这说明，为了正确阐述租界史，对中国古代外人居留区进行系统深入的研究，也是有待进一步解决的问题。
    第四，为了加深对中国租界史的认识，系统研究世界史上其他国家或地区曾出现过的租界，同样很有必要。有人认为租界只有在旧中国有，如袁继成著《近代中国租界史稿》就说：“世界各国都没有所谓的租界。租界产生于中国这个特定的半殖民地半封建社会的历史条件下”（注：《近代中国租界史稿·序》。）其实这种看法是不正确的。租界实际上是半殖民地条件下的产物，世界上不少曾沦为半殖民地的国家或地区都有过租界。例如，19世纪中叶，西方列强打开日本的门户后，也在横滨等日本通商口岸中划定了居留、贸易区，并在后来竭力要把这些地区变为租界。1864年12月19日，英、法、美、荷四国驻日公使迫使德川幕府订立了《横滨居留地觉书》，外国租地人由此获得了可自行办理界内道路、沟渠等市政工程的权力。此后，因这些外侨都享有领事裁判权，日本警察无法入界执行公务，这一区域的行政管理权在事实上已全归外人的市政机构来行使。这样，该地区已不是外人享有一些特权的居留区，而是“无异于割让给外人的一片领土”，成了地道的公共租界，并被日人称为“百鬼夜行”的“魔窟”。（注：横滨商业会议所编著：《横滨开港五十年史》上册，名著出版株式会社1973年版，第823、827页。）在朝鲜的釜山等地，也出现过日本的专管租界。
    总之，中国并非全世界唯一出现过租界的国家。加强对这些租界的研究，并把它们同中国租界进行比较，对推进我国租界的研究也是很有意义的。
    第五，对中国政府和人民开展的有关斗争，同样有深入研究的必要。应该指出，就清朝政府来说，在开始设立租界的时候，它并未反对。相反，倒是主动成分居多。租界的形成，确是帝国主义侵略中国的产物，但开初清政府也是有意为之。设立租界，华洋分居，是清廷传统的闭关政策的延续或变形，目的是“羁縻”侵略者，限制西方影响的扩大。但后来它对列强在中国设置租界却进行了抗争，特别是到了19世纪末期，中国官员已深知外国租界的危害，曾力图以开辟通商场来尽可能地阻止列强增辟租界，并取得了一定成效。可是，时至今日，我们对通商场的研究几乎等于零。
    关于中国人民抵制列强开辟、扩大租界和以后开展的收回租界的斗争，过去虽给了较多的注意，但也不是达到了尽善尽美的程度。例如，关于收回汉口英租界斗争的领导权问题，目前就至少存在着三种意见，孰是孰非，至今尚未讨论清楚。至于租界内中国居民开展的各项斗争，诸如参政运动等等，目前研究就更显薄弱。
    第六，关于租界的历史作用问题，目前争议更大。例如，有人认为租界的设立只是加深了中国半殖民地化；有人则认为除了有加深半殖民地化的一面，还有促进中国近代化的一面。有人认为租界是帝国主义侵略中国的据点，各种罪恶的渊薮；有人则认为租界是向中国传播西方先进文明的“窗口”。关于租界对中国各方面的影响，学术界几乎都存在着针铎相对的看法。诸如租界与中国革命的关系、租界对中国文化的影响、租界与中国城市近代化的关系等等，无一不存在严重的分歧。因此，对租界的历史作用问题进行深入研究，实属必要。
    第七，对租界研究理论和方法的探讨，也须着力进行。就笔者所知，这方面的文章极少，著作更无。除姜义华的《租界与近代史研究的总体架构》（注：《社会科学》（上海）1988年第9期。）等一两篇外，还有就是在著作、文章中的一些有关的零散议论。这也许是笔者孤陋寡闻，但无论如何，理论和方法的研究落后是不可否认的事实。
    此外，还有许多问题，诸如租界的社会状况、列强在租界的驻兵情况、租界地区的房地产交易、与租界有关的中外人物研究等等，也不应忽视。还应加强档案资料的发掘和整理，以及中外文资料的编译和出版工作，等等。
    总而言之，有关租界的学术研究，目前虽然已取得了一些进展。但那种认为有关租界的事实已经基本澄清，无须再多耗费精力的看法，是不正确的。在租界的问题上，我们还有大量工作可做。