清代北京铺底研究
http://www.newdu.com 2024/10/06 11:10:21 《首都师范大学学报：社 吴丽平 参加讨论
【作者简介】吴丽平，女，浙江温州人，中国社会科学院近代史所在站博士后，法学博士。（北京100006） 【内容提要】 作为一项特殊产权，北京铺底历经数百年，演变为一项地域特征明显、内涵丰富的民间习惯。这项民间习惯，直接反映了城市社会经济生活和房屋租赁关系的变动，因此，铺底的厘清，对于城市商业习惯、城市不动产权制度的研究具有重要意义。 【关 键 词】商业铺底；民间习惯；产权关系 中图分类号：F129.49文献标识码：A文章编号：1004－9142（2011）04－0027－09 清代北京作为繁华的商业都市，存在大量用来经营商业的铺面房。部分铺面房在辗转典卖、租倒过程中，铺面产权发生分化，产生出民间称之为“铺底”的特殊产权。铺底的出现，将同一铺面分割为两个或多个彼此独立的所有权，在产权制度上形成“一房两主”、“一房多主”的局面。铺底作为一项城市特殊产权，早在民国时期已受到关注，当时的研究者大都具备法学专业背景，他们就铺底相关内容进行梳理，并就铺底习惯应否留存进行过讨论①。近年来，随着北京契书史料的挖掘，铺底问题再次引起学者们的兴趣②。本文试图在前人研究基础上，利用契约文书、官方诉讼档案及多种资料，厘清铺底与“永久使用”的关系、铺底交易的特点以及因铺底而形成的“一房两主”的产权关系。 一、铺底与“永久使用” 铺底产生的重要前提，在于获得“永久使用”的权利。民国法学家王凤瀛和倪宝森对铺底的定义是：铺主在支付房主租金的前提下，“永久使用他人铺房之物权也”[1](p.13)；[2](p.6)。 而“永久使用”产生的途径，大抵由于铺主所承租的铺面为空房或残破房，租约成立后，为了经营所需，铺主花费资金来建筑和修缮房屋、装饰门面、置办货架及其他家具，为了有效防止房东无故或短期内收回铺房，则在租赁契约中增加“永久使用”这项条件，藉此保障铺主的权利。下引一则乾隆四十八年（1783年）北京外城房基地租赁合同，内容摘抄如下： 立合同人系大兴县民人李德，凭中说合租到明府正阳门外肉市南边街东房基地一块，自盖房开设铺面生理，言明房基租价每月广平纹银拾两正。其租银自立合同之后，按月付给，俟房间告竣之日，立折兑于此铺，按月取租。自开设之后，倘有空闲，仍按月包租，永不拖欠。如有租银拖欠，将地基仍归本府。自开设铺面之后，永远租与民人，并无返悔。恐后无凭，立此合同二张，各存一纸，永远为照。 乾隆四十八年（1783）四月初四日 立租地基合同人李德（押） 本府人阿廪（押）赵铠（押）郭友德（押）高元凤（押）[3](pp.1555～1556)此“合同”实为房基地租赁契约，立契双方为明府与李德。契中载明归属于明府的房基地，由租主李德自行添盖铺面，月租为十两。在李德投入资本开设铺面后，在不拖欠地租的情况下，此房基地不拘年限，“永远租与”李德，明府不得无故收回。此合同曾补注：“于咸丰六年八月间，言明俟后每月租银改为银抄壹两伍钱，现银壹两伍钱，共计叁两，在粮食店中和园承租。”由此可知，明府与李德的租赁关系至少维持了七十三年（1783年—1856年）；有所不同的是，事隔七十三年后，月租从十两降为三两。姑且不论房地基月租降低的原因，总之在明府与李德之间，在定期交纳月租的条件下，形成了一种长期的租赁关系。 下引同治七年（1868年）京都绩溪会馆租赁契约。乾隆至同治年间，绩溪会馆在北京外城北城灵中坊三铺、四铺共购置房产七所，除此之外，会馆还在宣武门外椿树胡同东口外租赁一片空地，租赁内容如下： 内原有房一所，坐落在宣武门外椿树头条胡同东口外路西烟铺，日久倒坏，并未修盖，只存空地一片，北至糖坊，东南至官路，西至会馆墙基，今租与绩溪会馆名下，听凭盖造房屋居住，言明每月凭折取地租京钱肆吊，日后，只许房客辞主，不许地主辞客，恐后无凭，立此存照。 同治七年五月日[4](卷三“契据”)此空地原开设烟铺，年久坍塌损坏，只剩空地一块后，租与会馆，每月地租四吊。此空地由绩溪会馆负责起盖，租约确立后，“只许房客辞主，不许地主辞客”，这意味着在不拖欠地租的前提下房东（地主）不得辞退房客，相反，房客则有自由退租的权利。 上述两则租赁契约，铺主因有添建、修理铺面的资金投入，以及在定期交纳租金的前提下，有权永远使用铺房，房主则无权辞退铺主，长期稳定的租赁关系得以形成。这种租赁关系，房主无须承担盖造和修缮房屋费用，却能收取定额房地租，而铺主的资金投入和定期交租保障了铺面经营的自由权，也为铺主长期经营和扩大规模提供了条件，从某种程度上来说，双方均可从中获益，在许多场合不失为一种互惠模式。 民国大理院、监督京师税务公署以及法学专家，曾把铺底产生的途径归为四种：第一，铺主在所租铺房的空隙之处添盖房屋；第二，房主无力起建被火烧毁的铺房，铺主代为出资营造；第三，铺主出资装修门面、置办营业及家具货底等；第四，房主使用押租银③。上述四种，与其指为铺底产生途径，毋宁说是产生“永久使用”权利的重要途径。前三种为铺主投入资金改善铺面，后一种所谓“押租银”相当于购买铺面的价格，房主使用押租银，成为铺主取得“永久使用”权利的重要经济手段。虽然“永久使用”的权利仍停留在使用铺面上，即尚无典卖租赁的自由，但定额租金下自行改建和长期使用等权利，使得铺主逐渐掌握了经营铺面的自主权，这为“久用成主”，即铺底的实现提供了重要前提。 (责任编辑：admin) |