清代北京铺底研究(3)
http://www.newdu.com 2024/10/06 01:10:38 《首都师范大学学报：社 吴丽平 参加讨论
三、铺底与铺面房的产权关系 诚如前述，铺底是从铺面房中分化而出的部分产权。随着铺底交易日渐增多，以及铺底本身的租赁、转倒，铺房产权变得非常复杂，这主要表现在两个方面：其一，同一铺房中，铺底与铺面虽然互不干涉，但两者仍有隶属关系，这也直接造成“一房两主”的局面；其二，铺底的自由处置，又造成铺底所有权和使用权的多次分离，又延伸出“一房数主”的局面。 1.铺面与铺底的产权关系 铺面与铺底中存在“一房两主”的产权关系，因铺房所有权归属于官方与私人所有而有所不同。 其一，官地民房，即铺主租赁官地自盖铺房，按期交纳地租银，铺房转倒与新铺主后，由新铺主继续交纳租金。同治七年（1868年），田永兴将坐落在隆福寺街牌楼东路北的隆义斋倒于那蕙春，契内注明隆义斋四间铺房是在官地上起盖，每月“交官房库钱二吊正”（附表第7号）；光绪元年（1875年），胡学礼将护国寺西口外大街路西自盖灰棚两间，倒于天泰轩杜蓁作为碓房，“地基为官地民产，每月地租照章交纳”（附表第10号契）。部分契内则未注明房基地为官产，例如时隔十二年，即光绪六年（1880年）三月，那蕙春将承倒来的铺底房，转倒于乔姓名下时，契内未有“官地”的只言片语。但不可忽视的是，官地是铺底产生的重要途径，以致于民国产生“一般官房均有铺底”的说法⑤。 其二，民地民房，即铺主租赁私人所有的铺房基地。一般来说，旧铺主转倒铺底之后，新铺主需要与房主订立新的租折，以便房主每月向铺主索要房地租。光绪十一年（1885年），顾崇山将坐落在顺治门外铁门口内路东的烟酒铺倒于马姓时，契内注明“此房每月房钱贰吊五百文，另有房东，每月凭折承取”（附表第18号契）。类似情况如柳茂林和罗邦达倒铺底契，契内分别注明“原有房东收租”、“全房有房东，每月照折付租”（附表第29、33号契）。民地民房，简单来说，即房主将铺面出租给铺主，铺主因有修理铺面、增广铺面的投资，形成对铺面的一定所有权。又因许多店铺前后经数个铺主修整、改建、增建，形成一店数“主”的现象[16](p.104)。 其三，房东与铺东系为一人。这意味着同一铺房分化为铺面和铺底两层，但两层所有权均归属于同一人。出现此种情况的原因不尽相同。前面提到的万全堂药铺，嘉庆十年（1805年）乐姓曾将万全堂的字号、装修和下料配方等全部倒给姜姓，姜姓于嘉庆十四年（1809年）邀请山西临汾上官村韩姓商人入伙，后来姜姓因韩家“银数股份太多，众口难调，不愿合伙”，尽将“万全堂药铺及装修家具、货物、字号、料折子倒与韩名下”，在此之前，姜姓三人曾将万全堂铺面房36间卖与韩姓，价银2000两[8]；[9]。换句话说，房东和铺东从最初均为姜姓，后变为韩姓。咸丰十年（1860年）闰三月，常润泉、顾又斋从叶日章、冯子厚手中购买仁昌金店包括家伙器用装修字号的铺底（第5号契），时隔32年后，即光绪十八年（1892年）十月，又从镶黄旗联门刘氏手中购买此铺房，由此常、顾同时为房东和铺东。 2.铺底产权的进一步分化 铺底一旦从铺面中分离而出，即意味着具有独立转让、租赁⑥、抵押的权利，并且可以作为股份参与合股以及被后代继承⑦。其中，铺底产权的再一次被租赁，俨然成为城市居民积累财富的重要方式，这也为铺底主和“一房多主”、“一店数主”的产生提供了可能。下引一则光绪二十二年（1896年）刘永富、刘永贵兄弟分单契约，内容如下： 主立分单字人刘永富、刘永贵，有子侄刘兆龄、刘兆祥兄弟二人，言意不合，又恐生齿日繁，我二人不忍坐视，将所有产业给他二人二股均分。计开产业：前院住房22间；玉丰羊肉铺一座，内有自己房2间，余房另有房东；落在草厂胡同东头路北街东栈房一处，另有地主取租。西草厂胡同东口内路北顺兴馆一处，每月取租钱12吊；十间房西口内路南天昌楼房一处，每月取房钱银1两；又有住房后院，后院共计房23间；兴胜寺北口外路北，玉兴隆羊肉铺一座，后院房一间，出赁烟馆，每月取家伙房钱27吊；西草厂胡同路南烧饼铺一座，每月取家伙房钱18吊，另有房东取租；门丁欠钱2600吊，每月取利息钱24吊。所有产业俱已开清，并无亏欠短少…… 主立均分产业人刘永富刘永贵（押） 实受产业人刘兆祥刘兆龄（押） 中保见人（从略） 光绪贰拾贰年拾月叁拾日 立分单人刘兆龄（押）[3](第20函)刘永富、刘永贵的家庭财产包括数处的住房、铺面、铺底等。他们依靠购买铺面、铺底的所有权，通过房租形式收取铺租、房租、“家伙房钱”和借贷利息，所以即使他们并无实业，但其月租收入达到114吊和1两。在这则分单契约中，与铺底相关的财产至少包括草厂胡同栈房一处、顺兴馆一处、玉兴隆羊肉铺一间、烧饼铺四处，判别特别铺底的标准为分单中明确写明的“地主取租”、房东取租、每月取家伙房钱等语词。从这则分单契约中推测，其中栈房为刘姓兄弟租赁空地，建盖而成的房屋铺底；而烟馆和烧饼铺的家具铺底为刘姓兄弟所有，他们将家伙铺底出租，收租家伙租金，但仍需交纳房租；而顺兴馆房一处，每月取房租钱12吊，可能是房主为刘永富、刘永贵兄弟。在刘姓兄弟积累的为数甚多的不动产中，他们既充当房主，又充当租客，同时靠租赁铺底成为铺底主，这些产权关系已经超出了“一房二主”，发展成为“一房数主”。 下引民国二年（1912年）十月二日京师地方审判厅判决伊林诉玉斌等铺产纠葛一案[17](“京师地方审判厅判决伊林诉玉斌等铺产纠葛一案”，pp.28～31)。这件诉讼案件审判时间虽为民国二年，但铺底交易发生在光绪、宣统年间。原告伊林以玉铭、玉斌违约转租和谋夺铺产两个理由提起诉讼，其具体内容如下： 伊林于光绪二十三年，中保人李彦章、信文长、李子瑞等说合，由亿生号东于东圉手倒得万宝煤铺一所，计铺面房五间，倒价银一千二百两，立有倒字为据。光绪二十五年改为宝成煤厂，每月向房主倭宅交房租银二两二钱，光绪三十一年，伊林将宝成号铺面房二间，一租与崔玉开设文魁笔铺，一租与王德山开设同兴桶铺，下余三间，租与玉铭、玉斌、孟世五等开设福星铁木车厂，使押租银二百五十两，每月铺租银三两，不准转租转倒，立有租字，嗣因福星号屡次欠租，宣统二年伊林在第三初级审判厅诉追，判令福星号给伊林银百元，以清前欠。是年十月，玉铭等将该铺房转租外国人开设骅驰马车行，伊林又以玉铭等违约转租，在内城巡警总厅呈诉，玉斌挟伊林两次呈诉之嫌，遂于宣统三年八月价买倭宅房契房折，转向伊林取租。并在本厅告伊林冒充房主霸产吞租等情。案悬未结。本年八月，伊林又以玉铭等背约转租谋夺铺产，提起诉讼。从这则诉讼材料可知，此处铺底最初为和盛粮店鲍慎廷所有，1878年倒给亿生号东于东圉，1897年于东圉又转给伊林。1905年伊林将铺底分租与崔玉、王德山和玉铭等人。而铺面，1897年之前房主为英瑞，之后卖给倭宅，1911年，倭宅又卖给玉铭等人。此处铺房的产权关系如下图。  (责任编辑：admin)
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