11世纪中期以后，越来越多的城市开始挑战主教的权威，《康斯坦茨和约》签订后，主教的统治权进一步被削弱。随着世俗精英权力的增长，在主教宫邸之外出现了一种新型的世俗公共建筑，即“公社宫”。在城市公社早期，城市政府并没有固定的办公场所，政府委员会通常租借议事和办公场所，如主教堂、教堂或修道院、主教宫或是某个私人宅第。随着城市的发展，公共事务日趋繁杂，城市政府开始建造专门的议事和办公场所。早期的政府建筑小而简陋，在当时的文献中被称为“房子”，后来建筑规模日益扩大，名称也逐渐改为“宫”，（42）即“公社宫”。在意大利北部城市，“公社宫”大都是在城市统治权从主教转向城市公社时出现的。因此，“公社宫”体现了城市公社的日益发展和巩固。最早的“公社宫”在形制上与主教宫颇为相似，新兴的世俗统治阶层刻意以此挑战主教的权威并企图取而代之。（43）
    从时间上说，市政厅最早于12世纪末13世纪初出现在意大利北部的伦巴底地区，布雷西亚（1187）、维罗纳（1193）、贝尔加莫（约1200）的市政厅是最早的政府建筑。随后，克雷莫纳（1206）、科莫（1215）、米兰（1228-1233）、皮亚琴察（1280）也先后建立了市政厅，（44）其中，米兰的“正义宫”和皮亚琴察的“公社宫”可说是伦巴底地区早期市政厅的典范。
    从城市空间布局上看，伦巴底地区的早期市政厅往往毗邻宗教中心而建。虽然市政厅试图从宗教空间中分离出来，但分离并不彻底，政治中心与宗教中心往往融为一个建筑整体。伦巴底地区的早期市政厅通常集立法、行政与司法功能于一身，是城市名副其实的权力中心。这些市政厅在建筑形制上具有一些共同特征：底层有一个用于公共聚会的长廊或门廊；第二层有一个政府委员会开会的大厅以及一个供督政官或其他市民领袖发表演说的阳台；一个钟楼；市政厅前面有一个广场。（45）
    托斯卡纳地区的市政厅出现稍晚。这里最早的市政厅可能是沃尔泰拉的“行政官员宫”，该市政厅1208年动工，1250年竣工。这座政府建筑具有军事要塞式的森严外观，底层是封闭的，没有开放式拱廊，顶层有垛口。沃尔泰拉的市政厅对后来佛罗伦萨的“督政官宫”和“长老会议宫”都有深刻影响。（46）托斯卡纳地区最宏伟的市政厅出现在锡耶纳和佛罗伦萨，这是托斯卡纳地区最强大和繁荣的两个城市。锡耶纳市政厅建成于“九人政府”（I Signori Nove）时期。那时，锡耶纳经济空前繁荣，工商业巨头组成的“九人政府”决定建造一座宏大的市政府大楼以显示其权力和锡耶纳的富庶与强大。（47）市政厅主体修建于1297-1314年，1344年钟塔的完工标志着市政厅的最后落成。锡耶纳人称这座政府大楼为“公共宫”（Palazzo Pubblico）。“公共宫”底部用石头建造，其余部分则使用红砖。为与佛罗伦萨城竞争，锡耶纳人刻意使钟塔的高度超过佛罗伦萨市政府大楼的钟塔。“公共宫”的巍峨、美丽及高耸的钟塔使许多城市的市政厅黯然失色。市政厅前面有一个扇形广场（Campo），九条线从市政厅辐射而出，象征“九人政府”。“九人政府”还规定广场周围的房屋都必须朝向市政厅广场，外立面和窗户的风格也必须与市政厅的风格保持一致。（48）空间规划上的整齐划一显示了对集中统一的政治权力的野心，以市政厅为核心的锡耶纳政府建筑明确宣示了“九人政府”的权威。
    佛罗伦萨市政厅始建于“第一平民政权”时期，时人称为“平民队长宫”。佛罗伦萨编年史家维拉尼指出，建造这座政府大楼是“为了显示平民的力量”。（49）1260年，佛罗伦萨在与锡耶纳的蒙塔佩尔蒂战役失败后回归保守的督政官制，“平民队长宫”遂改称“督政官宫”。（50）1282年，佛罗伦萨进入“第二平民政权”时期，经济繁荣和人口增长皆达到顶峰。佛罗伦萨人的自豪感也与日俱增，1300年，维拉尼自豪地宣称欣欣向荣的佛罗伦萨成了一个“新罗马”。锡耶纳兴建新市政厅的举动极大地刺激了佛罗伦萨人，于是佛罗伦萨政府决定修建一座新市政厅与锡耶纳竞争。除了市民自豪感以及与锡耶纳的竞争外，佛罗伦萨新市政厅的规划和建设还具有深刻的政治意图。当时执掌佛罗伦萨政权的是归尔夫派（教皇党），他们决定拆除吉伯林派（皇帝党）的乌贝尔蒂家族府邸并在此处修建新的市政府大楼，此举既能彻底铲除政敌的根基，又炫耀了归尔夫派的胜利。1299年，新市政厅动工，由建筑师阿诺尔佛·迪·康比奥设计和建造。1314年，新市政厅基本建成，时人称为“公共宫”或“平民宫”。1378年“梳毛工人”骚乱之后，该市政厅更名为“长老会议宫”。
    新市政厅继承了老市政厅的一些特点，比如都有粗石立面和城堡式的军事防御色彩。但新市政厅的宏伟壮观远远超过了老市政厅，使所有私人宫邸相形见绌，以此宣示了新政权的公共权威。15世纪早期，人文学者布鲁尼指出：“这座精美建筑的外观宣示了其建造意图。正如在一支庞大舰队中你很容易辨认出统领其他舰长和舰船的舰队司令的旗舰，在佛罗伦萨，每个人都能立即意识到，这座宫殿如此庞大，必能容纳管理国家的所有官员。事实上，它被设计得如此壮观，看起来是这样巍峨，使周围的建筑皆臣服于它，其高度也远远超过了私人宅第。”（51）政府还下令拆除“长老会议宫”周围的一些建筑，建成一处开阔的市政厅广场。（52）该广场既是佛罗伦萨公共生活的重要场所，也是发生骚乱时军队迅速集结之地。
    总的来说，托斯卡纳地区的市政厅具有以下显著特征：堡垒式外观，窗户较少且小，顶层有垛口及高耸的钟塔。（53）在平民政权时期，市政厅的建设致力于规模的宏大，务求在规模上压倒所有显贵府邸，市政厅钟楼的高度也刻意超过豪门显贵的碉楼，以此确保并展示平民政府对城市显贵的权威。
    在意大利中部的翁布里亚地区，最重要的市政厅出现在佩鲁加，该城是这一地区唯一的工商业城市。13世纪，佩鲁加的工商业繁荣发展，行会力量不断增强，该城遂逐渐演变为行会精英把持的共和国。1260-1303年为其“平民政府”的鼎盛时期，（54）“行政官员宫”正是这一时期建成的（1293-1297）。（55）佩鲁加市政厅整体呈矩形，共三层，顶层有垛口。其外立面有哥特风格的窗户，底层有一个罗曼式拱廊。市政厅朝向“大喷泉”的一侧建有一个外部台阶，公民们可由此方便地进入市政厅内的大议事厅；市政厅的中央还有一座低矮的钟楼。
    翁布里亚地区的市政厅多混合了罗曼式和哥特式风格，除佩鲁加“行政官员宫”外，古比奥的“执政官宫”以及奥尔维耶托和托迪的“平民队长宫”都是如此。（56）与托斯卡纳地区外观森严，具有强烈军事防御色彩的市政厅相比，翁布里亚地区的市政厅较为开放，除防御性考虑，也注重建筑外观的优雅与空间使用的便利。
    1172-1219年，帕多瓦市修建了“正义宫”，是威内托地区最早的市政厅。“正义宫”最初的平面设计是不规则的四边形，共两层，每层正面各有一个拱廊，正面左右两端分别有一个露天台阶直通中央大厅。“正义宫”既是帕多瓦的行政和司法中心，也是经济中心，其南北两侧分别有一个“水果广场”和一个“蔬菜广场”。此后，在经过短暂的领主统治后，到14世纪，帕多瓦不仅经济繁荣，政治生活的“民主化”也不断提高。（57）相应的，“正义宫”也被大规模改建和扩建，不仅其外墙拓展，屋顶高度也被提升。1318年，领主统治被推翻后，“正义宫”南北两端又分别增建了一个双层敞廊，使市政厅的开放性进一步增强。（58）
    威内托地区最宏伟的市政厅是威尼斯的“总督宫”。总督宫的建设最早可追溯至9世纪，但大规模发展则是从12世纪晚期，即随着威尼斯经济的繁荣和共和国的发展开始的。从13世纪晚期开始，随着威尼斯贵族人数的增长，能参与大议会的贵族也不断增加，因此，在14世纪中后期，总督宫的“大议会厅”经历了大幅度改建。总督宫的立面结构也相应地发生巨大变化，基本形成了今天所见的样貌。
    与其他地区的市政厅相比，威尼斯总督宫具有鲜明特征：首先是其无与伦比的开放性。与托斯卡纳地区粗犷、具有强烈防御功能的市政厅相比，威尼斯总督宫丝毫没有防御色彩。总督宫的底部由两层开敞式柱廊构成，市民可以在这里穿行，遮阳避雨。这种建筑构造体现着威尼斯共和国的自信与开放。其次是建筑风格的多元性。总督宫融合了哥特式风格、伊斯兰风格和古典式风格。（59）总督宫主体为哥特式风格，两个最重要的立面都采用了“华丽哥特式”（gotico fiorito）风格。（60）总督宫注重装饰与美感的华丽哥特式立面与托斯卡纳地区市政厅的粗石立面形成了鲜明对照。古典风格的总督宫内庭稍后建成于文艺复兴早期，显示了当时的好古之风及其对建筑艺术的影响。此外，威尼斯总督宫还吸收了许多东方艺术因素。总督宫的花饰窗格很像摩尔人的屏墙；顶层的垛口则源自伊斯兰清真寺；高层墙面的镶嵌瓷砖则体现了波斯的装饰传统。（61）多种建筑风格的融合体现了威尼斯这座世界性城市的开放性和文化多元性。总督宫是威尼斯人的骄傲，威尼斯人把它想象为古罗马共和国时期的元老院。总督宫内庭的“巨人台阶”上镌刻了“元老院与威尼斯人民”。（61）绘制于1500年的“威尼斯MD地图”把总督宫称为“公民宫”。所有这些文字符号都表明，这座公共建筑代表的是威尼斯的共和价值。
    综观中世纪晚期和文艺复兴早期意大利的市政厅，我们发现，虽然不同地区市政厅的建设和发展因文化传统、政治、经济、社会等方面的差异而各异，但仍表现出以下共性：
    首先，市政厅的出现和发展显示了城市世俗力量的崛起。市政厅的出现改变了宗教权力主宰城市空间的局面。在市政厅出现之前，主教堂、钟楼和洗礼堂构成了城市的心脏，这里不仅是举行宗教仪式和表达宗教情感的场所，也是城市最重要的公共权力空间。随着世俗力量的崛起和城市公社的发展，在一些城市，市政厅与作为宗教权力之象征的主教堂（Duomo）并列，形成世俗-宗教的二元权力中心，比如佛罗伦萨和锡耶纳；而在另外一些城市，主教堂与市政厅则聚合为一个城市中心空间，如威尼斯、波洛尼亚和费拉拉。无论二元权力的分离式布局还是聚合式布局，城市的中心空间不再被宗教权力独占，而是由宗教和世俗因素分享并确定。
    其次，市政厅是城市居民自豪感和公共精神的一种表达形式。随着城市世俗力量的壮大和市民生活的发展，市民精神也逐渐成长，其表现之一就是对本城文化的认同。在发展过程中，意大利城市在各方面展开激烈竞争，修建市政厅的竞赛就是其中之一。市政厅是最重要的世俗公共建筑，修建市政厅是提升城市荣耀、美化城市形象、增强市民自豪感的重要手段。（63）锡耶纳政府委员们在讨论修建市政府大楼时指出：“对每一个城市来说，一个光荣的事情是：它的统治者和官员应当拥有美丽和荣耀的建筑，既是为了全体市民，也是因为外乡人经常来这里做生意，这对城市的名望是至关重要的。”（64）市政厅是这一时期“城市颂”礼赞的主要对象。（65）表现城市图景的图像也将市政厅作为最重要的公共建筑和文化象征加以呈现。
    市政厅是属于全体公民的公共空间，内部构造体现了其公共性。市政厅通常都有专门用于召开“大政务会”的厅堂，如锡耶纳的“寰宇图厅”、威尼斯总督宫的“大议会厅”和佛罗伦萨“长老会议宫”的“五百人大厅”等。市政厅的内外装饰，包括绘画和雕塑，也颂扬和表达共和国的历史或光辉成就。（66）公共性还体现在市政厅广场。最初市政厅并没有专用广场。比如，1197年皮亚琴察市民集会时，不得不借用主教堂的广场，该城的主教堂、市政厅和市场共用一个广场。（67）随着城市宗教、经济和政治生活的分离，开始出现“专门化”广场。市政厅广场通常是城市中最大的广场，其功能主要是政治性的，在这里举行各种盛大的公共仪式活动，如集会、节日庆典、盛大游行以及处决要犯等。市政厅及其广场构成了城市最重要的公共空间，反映了城市共和国政治生活的开放性和公共参与性。
    最后，从建筑美学的角度看，意大利中北部地区的市政厅大都是国际哥特式风格“本土化”的产物。它们既共有哥特式风格一些重要因素，又表现出鲜明的地方色彩。市政厅建筑风格的多样性和浓郁的地方色彩与中世纪意大利根深蒂固的自治传统相关。自罗马帝国衰亡以来，意大利一直处于四分五裂的状态，各个地区逐渐形成了特色鲜明的地方文化传统和习俗。在城市公社时期，各城居民皆以其城市为荣，并非常注重当地文化传统和生活方式，在规划建设作为本城重要象征的市政厅时也力求独树一帜。因此，在意大利不同地区，甚至同一地区不同城市的市政厅都各有特色。市政厅的建筑风格往往引领一个城市的建筑时尚，比如锡耶纳的许多私人宫邸就借鉴或模仿了该城市政厅的风格；佛罗伦萨的美第奇宫和斯特罗奇宫也都采纳了该城市政厅的粗石立面。在文艺复兴建筑风格兴起之前，威尼斯显贵的家族宫室也都不同程度地借鉴了威尼斯总督宫的哥特式风格，比如大水道边的“黄金宫”和“佛斯卡里宫”就明显受到了总督宫的影响。
    （二）城堡--领主权力的象征
    从13世纪晚期到15世纪中期，随着共和制瓦解和世袭“领主制”的兴起，城市的权力空间也发生了转变。领主夺取城市统治权后，原有的市政厅或成为他们的私宅，或转变为单纯的办公场所，有的市政厅钟楼甚至变成了监狱。（68）另一方面，领主们开始在城里修建城堡和宫殿，新修的城堡和宫殿往往连成一体，是保卫领主家族安全和威慑城市居民和潜在反抗者的堡垒。15世纪建筑理论家阿尔贝蒂建议将城堡修在城市边缘地带，以便抵御外部侵犯和防范内部骚乱。（69）另一位建筑理论家弗朗切斯科·迪·乔尔乔指出：“城堡是城市身体的首要部分，恰如头是人体首要器官。如同人若失去头颅就意味着失去了身体，谁若失去了城堡就意味着失去了他统治的城市。”（70）16世纪佛罗伦萨政治思想家马基雅维里更精辟地指出：“为了更稳固地保有国家，君主们建筑堡垒，作为对付那些企图反对自己的人们的缰绳和马勒，并且作为对付突然失宠的安全避难所，这已经成为习惯了。”（71）
    13世纪中期至14世纪是领主制发展的早期阶段，这一时期领主的权力尚不稳固，巩固统治是其首要考虑，这构成了城堡兴起的背景。维罗纳的早期领主埃泽利诺·达·罗马诺竭力在征服的城市修建城堡，但其短命的统治致使其计划未能实现。有些领主将城市中心区域封闭，形成“城中城”，作为统治的据点。1322年，卢卡领主卡斯特拉卡尼遭到乌尔比诺和比萨民众起义的冲击后，将卢卡城中心地带用高墙封闭，形成一个“城中城”，卢卡居民称之为“奥古斯塔”，佛罗伦萨编年史家维拉尼描绘它是“一座壮观的城堡”。（72）1342年，雅典公爵布里纳的沃尔特成为佛罗伦萨最高统治者后，曾企图将“长老会议宫”变成其私宅并将其改造成一座城堡。（73）但沃尔特最终被佛罗伦萨人赶走，他的计划也化为泡影。
    从14世纪中期到16世纪，意大利多数城市都确立了稳固的世袭领主制，与此同时，城堡也遍及各地城市。1354年，维罗纳领主康格朗德二世平定一场叛乱后在维罗纳城人口稠密的中心区修建了一座城堡，时人称为“旧城堡”。修建这座城堡主要是为了保卫领主政权，威慑其属民。（74）
    米兰的维斯孔蒂家族也不遗余力地在其统治的城市修建城堡。鲁凯诺·维斯孔蒂一边征战，一边修建城堡。（75）1346年，他征服帕尔马之后，把该城的中心广场封闭，变成一个城堡。后来，维斯孔蒂家族在布雷西亚也采取了类似的做法。这样做的用意显而易见，就是要把城堡作为捍卫领主政权的据点。（76）当然，维斯孔蒂家族最恢宏、最重要的城堡是在米兰和帕维亚，这两座城市分别是米兰公国的首都和陪都。1360-1365年，维斯孔蒂家族在帕维亚修建了“维斯孔蒂城堡”，城堡周长142米，其规模在当时首屈一指。该城堡有护城壕沟环绕，城堡人口处有一个要塞化的桥梁和吊桥，四角有方柱形塔楼。城堡内设施齐全，有图书馆、地窖、马厩、储藏室和监狱；宽阔的庭院可用来举行马上比武、竞技、宴会等，以展示宫廷的辉煌。（77）
    在米兰，维斯孔蒂家族修建了罗马门城堡和焦维亚门城堡。1447年，米兰民众推翻了维斯孔蒂家族的统治，建立了安布罗斯共和国（1447-1450），这两座城堡遂被拆除，古老的市政厅及其广场再度成为共和国的权力空间和公共空间。（78）1450年，雇佣兵队长弗朗切斯科·斯佛尔扎推翻安布罗斯共和国，成为米兰的新领主。他聘请佛罗伦萨建筑师费拉雷特重建了焦维亚门城堡，即今天的“斯佛尔扎城堡”。该城堡位于米兰城西北，周围有护城壕沟环绕，并有62座吊桥，是斯佛尔扎家族控制米兰的战略据点。（79）米兰人把这座城堡看作“对我们米兰人的最终压迫”，其建筑师费拉雷特也承认“由于这座城堡，人们变得顺从和畏惧”。（80）米兰领主鲁多维克·斯佛尔扎告诉他的官员：“焦维亚门城堡非常重要，它捍卫我们国家的存亡。”（81）在其遗嘱中，鲁多维克也明确指出了城堡对于统治者的意义：“我格外尊敬的是城堡和士兵，国家的稳定和维持靠的就是这两样东西。”（82）