再次，联邦政府的政策极大地促进了人口和经济活动向郊区集中，成为战后美国城市郊区化迅速推进的关键性因素。
    从促进人口向郊区迁移角度看：战后美国出现了房屋需求的高峰，这种大量的需求，源于两方面的原因，一是从30年代大危机起，人们对房屋的需求就一直受到压抑；二是二战结束使许多退伍军人回归，在美国出现了一个结婚高峰和生育高峰，战后10年，大概诞生了1000万个新家庭。因为各种条件的限制，这种突然爆发出的需求在中心城市难以得到满足，如中心城市的独立式住房价格昂贵，令人望而却步；城市里的公寓不欢迎带小孩的家庭；城市从30年代起就没有建新房，没有选择的余地；东北部和中部的中心城市早已开发完毕，无剩余空间可以利用；这样或那样的情况使得需要房子的人无法在中心城市找到居住的空间。
    联邦政府意识到了这种旺盛的需求对房屋建筑业的促进。建筑业作为美国支柱性的产业之一，在美国经济发展中一直扮演重要的角色。联邦政府通过了“联邦住房法”和“退伍军人补贴”等法令，依据法令成立了联邦住房管理局，负责对住房贷款进行保险，使年轻的退伍军人和其他家庭，可以在500美元以下资金的保证下， 获得低息贷款购买住房。因为郊区的地价和税收远低于中心城市，所以这种房屋需求顺理成章地在郊区得以满足。联邦政府的这一政策，实际上是一箭双雕，既支持建筑业的发展，又将人口引向郊区，因为建筑业的拓展、人口的分散，有利于城市经济扩散，可以借机带动更大地区经济发展。开发商迎合这种情况，利用郊区的低税收和相对便宜的地价，在郊区大量建房，郊区60%的住房建于1950年以后，这促进了人口大量向中心城市之外移动。1950年，美国家庭拥有产权的住房占53%，1960年达61%，其中靠银行抵押贷款购买的拥有产权的住房分别是28.5%和39.5%（注：Eric H.Monkkonen:“America Becomes Urban”,The Regents of the Universityof California,1988,第184页，200页。）。这种拥有产权的住房多在郊区。可以说银行贷款是郊区发展最快时期的一个极大的促进性因素。这些房屋所有者，出现了不同于以前的两种结构性变化。一种变化体现在种族结构上，二战前，郊区主要是以上中层白人为主，二战后是以新中产阶级白人为主，除此以外，郊区开始有了黑人家庭。1960-1970年，80万黑人到郊区，1970-1977 年则达到120 万，1980年，1／4的大都市黑人住在郊区，占郊区人口的6%， 而黑人占全国人口12%（注：John Palen:“The Urban World”, McGraw-Hill,lnc.1981,第84、82、163、158、175、167、59页。）。大体上，郊区的肤色仍是白色的。第二种变化体现在经济状况的变化上，因为有大批蓝领工人家庭也来到郊区，郊区开始出现穷人队伍。1977年，有近一半的郊区人口属中产阶级，7 %的郊区人口生活在贫困线以下，中心城市则是16%。1976年，郊区中等家庭的平均收入是17101美元，中心城市是13952美元；72%的郊区人口可以完成高中教育，中心城市是63%（注：John Palen:“TheUrban World”, McGraw-Hill,lnc.1981,第84、82、 163、158、175、167、59页。）。从种族状况和经济状况看，郊区仍是以白人中产阶级为主体，但白人中产阶级已不是郊区的代名词。
    从经济活动外迁的角度看，联邦政府致力于公路运输条件的改善，是制造业从中心城市迁往郊区的决定性因素。汽车的普及只是为人口的迁移创造了条件，但制造业外迁却要等待更进一步的条件，即公路的大规模修建。
    美国开始修筑公路是在20世纪初。1916年威尔逊总统签署“联邦援建公路法案”，联邦政府出资援助公路建设， 要在全国建立公路网。1925年，美国开始对全国的公路编号和标记统一管理（注：〔美〕丹尼尔·布尔斯廷：《美国人·南北战争以来的经历》，上海译文出版社，1991年版，第388、399页。）。二战前，卡车运输已经显示出优势，它比铁路更便于货物的集散，这种优势表现在250英里以内的短途运输在运费和方便的程度上超过火车。 但长途运输的费用超过火车，因为公路的修建不充分。从50年代后期开始，美国加速修建州际高速公路。鉴于公路对全国经济发展所具有的推动作用，联邦政府对其大量援助，从1921-1974年共拨款880亿美元， 这远远高于同期对水路与航空业的拨款。联邦政府的拨款引导了州和地方政府的财政政策，它们同期对高速公路的拨款是3130亿美元，二者总计4010亿美元（注：Glenn Porter:“Encyclopedia of American Economic History”, N.Y.1980,第323页。）。1929年的大危机和随后的战争打断了联邦的援助，所以这些拨款，绝大部分是在战后。联邦、州和地方政府对公路建设的重视和支持，使美国拥有的高速公路网占全世界的2／3左右，这些错综复杂，交织成网的高速公路，可以环绕并穿过每个城市，通向四面八方，公路运输无论短途与长途，都变得既方便又廉价。于是拥有全国性市场的制造业不再依赖中心城市的火车站。
    制造业原来建于内城的目的是为获得“聚集经济效益”，即“地理上的紧密接近能为企业与工厂产生的外在利益”（注：〔英〕K.J.巴顿：《城市经济学》，商务印书馆，1984年版，第20页。），其中离火车站近，便于运送原料和产品是关键性因素。但随内城地区开发，拥有全国性市场的企业，空间越来越拥挤，如在内城扩大工厂范围，代价过于昂贵，而且在内城地区运送货物的货车在忙碌的街道上难以挪动，工人泊车的场地也难以解决。随高速公路的修筑，制造业跃出内城，落脚在郊区靠近高速公路的地方。在郊区，制造业可以享有较低的税收，相对便宜的土地，在郊区开阔的空间，它们可以修建占地面积广大的厂房，装配线可以建在同一水平线，不必象在内城时那样被分割，节省了时间和费用。大都市内部出现了“居住--工业”混合郊区，经济重心逐渐移到郊区。
    最后，美国城市郊区化是美国人对城市矛盾心理的结果，这是隐藏在其他原因背后的社会心理因素。
    美国人对城市的态度很少是中立的。
    美国建国之初，绝大多数人口居住在乡村。这一时期，普通美国人、知识界和政界人士都对城市持否定态度。开国元勋托马斯·杰斐逊曾说：“只要我们坚持农业立国的方针，我们的政府就会永远廉洁”，“如果我们的政府机构在大城市叠床架屋般地不断膨胀--就象欧洲国家那样--它们就会象欧洲国家那样腐化起来”（注：〔美〕弗·斯卡皮蒂：《美国社会问题》，中国社会科学出版社，1987年版，第15页。）。杰斐逊将城市看作具有辅助性、商业性和依赖性的地方，认为只有保持农业状态才能保持美国的自由和民主。美国的知识界支持这样的结论。还有许多美国人，将城市看成犯罪、堕落和藏污纳垢之所。经过这样的宣传，农业社会即是民主，是理想的见解历久不衰，深入人心。美国人对城市有这样的理解，与他们从母国到新大陆寻求的理想是一致的。美国早期移民多来自英国，他们心中怀有的是对故乡的意象和期待，想重现英国乡村的理想生活：片片瓦舍、处处篱笆、条条道路、座座小桥、磨坊、教堂，人们生活在一起，相互帮助，靠宗教的凝聚力聚合在一起。按照这样的想往，移民们在新大陆建立了“拓殖地”、“集镇”和“种植园”。人们生活在这样的社区中，精神、道德和物质的需求都得到了满足，这样的生活具有连续性、持久性和传统性，固定的价值观念，不变的习惯和特定的职责，这是一种同质性的生活。这种同质性的生活，在强调个人主义的美国起了稳定社会的作用，并且在这样一个移民组成的国家，使人有“根”的意识（注：〔美〕詹姆士·罗伯逊：《美国神话美国现实》，中国社会科学出版社，1992年版，第280-285页。）。
    不论美国人对小城镇和乡村生活如何孜孜以求，19世纪开始的工业革命仍然带来了城市的发展和繁荣。1780年时，美国最早的10个大城市都在东北部，如纽约、费城、波士顿。随中西部的开发，又出现了芝加哥、匹兹堡这样的内陆城市。美国最大的50个城市，39个是1816年以后出现的。1870年，美国完成了从大西洋到太平洋的领土推进过程，此时排在前10位的大城市早已越出了东北部的范围，分布在中西部、西海岸等不同的地方（注：John Palen:“The Urban World”, McGraw-Hill,lnc.1981,第84、82、 163、158、175、167、59页。）。
    在这一过程中，越来越多的人离开乡村和小城镇，去城市寻求希望。城市的诱人之处在于它的机会，它对文明和文化的孕育，它可以创造的财富和成功。大城市的美国取代了小城镇的美国。在城市文明向前迈进时，美国人始终怀有一种奇特的心理，即从骨子里对乡居生活方式的热爱，他们对由新移民建设的城市自觉不自觉地怀有一种排斥的心理。正因如此，19世纪时城市的上层阶级将家安在郊区；电动街车发明后，中产阶级成为郊区住户的一部分；汽车普及后，中产阶级对于郊区更是趋之若鹜，因为在郊区拥有一套住房是他们身份的象征，中产阶级是把向郊区的迁移和地位上的向上移动联系在一起的。这种居住上的安排，其实体现了美国人一种矛盾的心理，即城市生活的优越性一旦拥有，他们并不愿真正放弃，不会真正再回到乡村，在此前提还要尽可能地重现乡村生活，郊区就成为矛盾心理最好的调剂场所。
    当然，城市生活的另一侧面--生活的压力，也促使人们做这样的选择。城市中并不是只有机会，还有激烈的竞争，这使得工作在城市中的人时时感觉到生活的动荡和人际关系的冷漠。尤其到了战后，美国进入后工业社会，在物质越来越丰富的同时，社会越来越有理性，人在庞大的城市机器面前显得愈发渺小，当人们不停地奔波在摩天大楼组成的峡谷中时，矛盾的心理日益突出，既不愿离开城市，又对它无可奈何。所以更多的人被吸引到郊区，寻求同类，他们终于既把握了城市的机会，又找回久违的乡村生活的温馨。
    从这个角度讲，美国人从中心城市向郊区集中，既是经济发展的结果，也是美国人的心理需求。
    “郊区”一词，在英语表达中是一个合成词，意为“从属于城市的地方”，因为郊区刚出现时，经济上不能自给，只是城市的宿舍。现在这种情况发生了根本的变化，逆向通勤，即有些人住在中心城市而到郊区工作已是很普通的事。
    城市郊区化虽然始于本世纪初，但真正显著的变化却是发生在战后，所以从某种程度上可以得出结论：美国的城市郊区化是后现代社会的产物，也是后现代社会的标志之一。