一、庄园账簿的出现和发展
    “诺曼征服”以后，英格兰领主们占有的土地数量很多，但很分散，因此他们需要对自己的地产进行详细调查，以便掌握资产的具体数量和每年可以获得的收益。12世纪领主们多将庄园及自营地整个出租，为避免承包人减损自营地及其附属资产，领主对自营地的调查特别详细，甚至在出租契约中明确登记各项资产，并在期满收回时仔细核查。新上任的主教和修道院长通常也要通过调查来确定自己管理的资产数量，因此教会领主的地产调查相当多。不同领主的地产调查清册有不同的名称和侧重点，比如地租册（rental）主要登记佃农的数量及其所负担的地租额；惯例册（custumal）主要登记习惯佃农的劳役数量及其占有的土地，同时附带记录庄园的一些惯例和规约；资产估价册（Extent）则对各种资产可能获得的年收益进行估计。
    12、13世纪之交，英格兰领主们通过购买、开垦新土地、收回出租地等方式扩大了直接经营的范围，建立了阶层化的地产管理组织[1]（pp.213～224）。尽管可以通过选择忠心耿耿的管理者、不时地亲自巡视、要求经常进行口头汇报等方式加强对管理者的监督，但领主们要想进一步控制地产的经营，掌握地产的收支，还需要一种文字化的、数字化的工具。12世纪70、80年代到13世纪初，领主们普遍展开了地产调查，这反映了他们加强地产管理的努力。但是地产调查清册不能满足直接经营的需要，因为它不能反映资产增减和收支变化。资产估价册中的年收益是根据往年的平均收入来确定的，而实际收益会因气候、物价等因素不断变化。在这种情况下，生产经营账簿便应运而生。
    保存下来的最早的生产经营账簿是1209年温切斯特主教地产的账簿。根据保罗·哈维的研究，1250年之前仅有十几个领主采用了地产经营账簿[2]（p.17），其中绝大多数是教会领主，特别是一些本笃会大修道院。13世纪中期以后，制作生产经营账簿的作法从温切斯特附近和东盎格里亚向英格兰各个地区扩散，从教会大领主向小领主和世俗领主传播，很快被普遍采用。到14世纪中期，不少拥有一两个庄园的领主也开始制作账簿了[3]（pp.3～22）。1238年到1450年之间，仅诺福克郡就留下了220多个庄园的2000多份（每个庄园每年为一份）庄园账簿[4]（p.30）。
    保罗·哈维将账簿的发展分为三个阶段[2]（pp.17～34）。从13世纪初期账簿出现到1270年为第一阶段。此时账簿内容比较简单，形式不太固定，多数由领主的地产管理机构编写，各个庄园的管家或庄头集中在固定地点进行口头汇报，审计官根据汇报编写账簿，然后将各个庄园的账簿连接在一起组成卷宗，统一保管，以备日后查阅。最早的温切斯特主教账簿、40年代的拉姆齐修道院和彼得伯罗修道院账簿、50年代的坎特伯雷主教座堂教士团账簿都属于这个阶段。1270年到1349年为第二阶段。此时各个庄园分别编写账簿，然后到统一地点接受审计，或者等待巡回视察的审计官前来审计。审计之后各个庄园的账簿同往年的账簿一起仍保存在庄园上。负责管理几个庄园的管家和负责管理所有地产的总管以各个庄园的账簿为基础编写各自的总账，从而形成不同层次的账簿。这个阶段账簿内容更加详细，格式逐渐固定，编写更加连续。黑死病之后，账簿的发展进入第三阶段。随着领主逐渐出租自营地，生产经营账簿日益减少，15世纪中期以后领主们已经很少编写庄园经营账簿了。
    留存至今的账簿绝大多数属于第二阶段。这个时期账簿形成了比较固定和统一的格式，一般包含标题、货币收支账、谷物牲畜等资产增减账。各个庄园的账簿尽管在登记的详细程度和项目的归类上有所差异，但是基本内容是一致的。在大约一个世纪的时间内，账簿制度迅速普及。在近代以前信息传播比较缓慢的条件下，这是难得的进步。许多领主占有的土地广阔而分散，推行统一的账簿有利于地产的管理和审计。领主之间经常取长补短，效仿学习。在某些地产账簿中存在一些其他地产的账簿，这很可能是为了学习和参考而从其他领主那里抄写或者索取来的[2]（p.20）。牛津大学专门开设了指导如何写作书信、草拟司法文书以及编制账簿的课程[5]（pp.259～280），在13世纪还出现了专门指导制作账簿的小册子，以及许多账簿范本[6]（pp.52～61）。这些都促进了账簿的普及和统一。
    13世纪后期的账簿在账目登记方面更加明细，分类更加合理。账簿每一部分都分为不同的段落，每一段落左边都用类别词表明该段落内容，结尾有该段落项目的总和。货币收支账细目从最初的几段增加到二三十段，谷物账增加到十几段，牲畜账增加到二三十段。在有些庄园的账簿中还出现了登记劳役使用、转卖等情况的劳役账，以及登记土地使用状况的土地账[2]（pp.64～66）。账目的分类和细化可以使审计官迅速了解某些项目的情况，便于同往年账簿进行对比，借此评价管理者的表现。
    中世纪英格兰的生产经营账簿存在了200多年。尽管许多领主在12、13世纪之交就扩大了直接经营的范围，但是账簿的大量出现要到13世纪中期以后。当账簿在13世纪末14世纪初逐渐普及时，领主直接经营的高峰期已接近尾声。因此，账簿是领主扩大直接经营的产物，是直接经营的重要辅助工具，但并不是其必要条件。
    虽然经营账簿是领主直接经营的产物，但账簿的出现还需要一定的渊源和基础。
    首先，王室财政署账簿为地产经营账簿提供了最初的蓝本。财政署账簿出现于12世纪30年代，到12世纪70、80年代已经形成了比较健全的制作程序、格式和内容。它是各个郡守向财政署交纳和汇报本郡王室资产收入的账目汇编，通常卷起来形成卷册，所以被称为卷档（Pipe Rolls）。许多领主的地产直接领自国王，因此在他们犯有重罪、无人继承、继承人年幼，以及主教或修道院长空缺等情况下，国王可以监护或者接管其领地。王室通常设立专门的保管员暂时管理这些地产，而财政署通常要求各个保管员制作账簿，并汇报被接管或监护的地产的收支情况。这为以后领主采用账簿制度打下了基础。王室财政署工作人员同主教、修道院长等领主之间存在一定流动性。有些主教和修道院长有时会临时参与财政署工作，而财政署官员可能曾经担任过某地的主教、修道院长或者其他教会职务，也可能在离开财政署后担任教会职务。这种人员流动性促进了制度传播。有机会了解和掌握财政署工作制度的主教或修道院长会在经营自己的地产时效仿。温切斯特在12世纪是王室财政署的办公地，温切斯特主教亨利（1129～1171年在任）最早在其主教区内建立了每年审计的财务制度；他的继任者伊尔切斯特的理查德（Richard of Ilchester）曾是财政署要员；1205年担任主教的彼得（Peter des Roches）深受国王的信赖和重用，常常参与财政署工作[7]（p.25），温切斯特主教地产账簿正是在他任内出现的。除温切斯特主教外，温切斯特主教座堂修士团和温切斯特圣玛丽修道院也在1250年之前就开始制作地产经营账簿。可见较早制作账簿的领主分布在温切斯特的周围并非偶然，财政署的工作制度对此确有很大影响。而且地产经营账簿中许多制度也是由王室财政署最早采用的，比如以符木等作为凭证的票据制度，以格子布作为算筹的计算方法，以两个天使长节（9月29日）之间的时间作为一个核算年度，年度中期交纳和审查的制度等等，都反映了王室财政署工作制度对领主地产经营账簿的影响。