四、江南市镇的外部变革：地权的分散化趋势，田面权与田底权的分离
    随着江南市镇的早期工业化，在江南市镇的四乡，出现了土地所有权的分散化趋势。这种现象在道光、咸丰以后更加明朗化。曹幸穗的论文《论旧中国苏南土地占有关系的演变及其推动力》[26]，论述了这一点。他指出，随着近代化的步伐，新兴工商业城镇的发展，使得“乡居地主”向“城居地主”转化，离乡地主携带着从土地上积累起来的财富进入城镇，把土地资本转化为工商业资本。与工商业利润比较，出租土地所得的地租就显得微不足道了。最富有者对购买土地已不感兴趣，地权的分散化趋势就成为历史的必然。
    由于土地关系变化比较缓慢，我们不妨透过民国时代及稍后的农村调查资料，来看清代至少是晚清时期江南市镇四乡的这种变革。
    据20世纪30年代初中央研究院社会科学研究所对无锡20个村1035农家土地占有状况的调查，地主所有的土地，在耕地总面积中只占有47.3％，平均每户占地不过54.5亩，与其他农户相比，不占很大优势[27]。
    据1923年南京东南大学的调查，上海周边地区农村的地权更加分散化。上海洋泾、陆行、漕河泾、蒲淞、法华，川沙九团，嘉定第七区、第十四区，宝山城区，占地50亩以上的农户为零，青浦章练塘、宝山江湾占地50亩以上的农户为1％；上海闵行，青浦金泽、七宝，宝山真如、刘行占地50亩以上的农户为2％；大多数农户占地都在30亩以下[28-p316～319]。
    1991年本人与日本学者滨岛敦俊、潼山冈曾在嘉定县调查，所得土地改革档案资料见，1950年土地改革以前，清末民初的嘉定县土地所有权分散化状况十分明显。地主所有土地占全部耕地的21.9％，人均占有20.0亩；富农所有土地占全部耕地的8.0％，人均占有5.5亩；中农所有土地占全部耕地的38.8％，人均占有2.6亩；贫农所有土地占全部耕地的21.2％，人均占有1.0亩。中农和贫农所有土地占全部耕地的60％，很显然，这是一个自耕农占优势，而地主不占优势的地区。具体到一个镇--嘉定县娄塘镇，这种情况更加明显。地主所有的土地仅仅占全部耕地的14.70％，合计11631.23亩，其中自耕8632.52亩，出租2998.77亩，绝大多数土地是自耕，只有少数出租，可见这是一些小地主，从他们所有土地只占14.70％来看，地主经济在那里处于弱势地位。而富农所有土地占全部耕地的10.60％，中农所有土地占全部耕地的37.20％，贫农所有土地占全部耕地的27.30％，中农和贫农的土地占到64.50％，如果加上富农的10.60％，自耕农经济占有绝对优势(75.10％)。这些数据给予人们一个强烈的印象：土地所有权高度分散化，自耕农经济占有绝对优势，决非一朝一夕形成的。
    松江县的情况也是如此。1950年土地改革前对松江县新农乡的调查显示，各阶层所有的土地占全部耕地的比率分别是：地主27.34％，富农20.77％，中农39.44％，贫农11.94％。富农、中农、贫农所有的土地占全部耕地的72.15％，大大超过地主的27.34％，自耕农经济占明显优势。而且该乡地主所有土地的将近一半(41.63％)是自耕田，还有19.11％的土地是佃入田，可见是规模不大的小地主[29-p141～142]。195个地主，平均每户出租土地37.62亩，这些地主中，54户在上海市，49户在松江县城，62户在泗泾镇，都属于“城居地主”[30-p482]。
    1950年对南汇、川沙、上海三县各阶层土地占有状况的调查表明，地主所有土地的比率，比嘉定、松江地区更低：南汇13.29％，川沙14.98％，上海18.00％。这三个县地主所有土地的比率都不超过20％，大大低于中农所有土地的比率(南汇44.735％、川沙40.12％、上海40.30％)，而且也低于贫农所有土地的比率(南汇22.31％、川沙18.19％、上海18.03％)。这三个县地主所有土地的绝对数也很低，每户平均低于50亩，分别是：南汇地主户均32.15亩，川沙地主户均44.63亩，上海地主户均32.25亩[30-p769]。
    这种令人惊讶的事实，恐怕是大大出于一般人的意料的。因为长期以来我们已经接受了一个权威的论断：“大量土地集中在地主阶级手中，广大农民，只有少量土地或没有土地”。然而，由于经济发展的不平衡，情况是复杂的，不可一概而论。在工商业高度发达的苏南地区，就不是如此。但20世纪50年代初，一些学者鉴于苏南的特殊性，提出“苏南无封建”的看法，结果遭到严厉的批判。其实作为一个学术问题，“苏南无封建”是可以探讨的，不必一棍子打死。
    如果把这种现象与江南市镇的早期工业化联系起来，并且进一步把它与上海等大城市的近代化联系起来，问题就迎刃而解了。
    基于同样的背景，随着地权的分散化趋势，江南市镇四乡普遍出现田面权与田底权分离的现象，也就是说，在同一块土地上，形成两个所有权--田面权与田底权，以及两个所有权人--田面业主与田底业主。这种现象被当时人称为“一田二主”。最为典型的史料就是光绪《周庄镇志》卷四风俗中的一段话：
    “俗有田底、田面之称，田面者佃农之所有，田主只有田底而已。盖与佃农各有其半，故田主虽易，而佃农不易；佃农或易，而田主亦不易。有时购田建公署，架民屋，而田价必田主与佃农两议而瓜分之，至少亦十分之四也。”
    《周庄镇志》的编者陶煦是一个很有学问的人，他敏锐而精确地把田面权与田底权分离后形成的“一田二主”的本质揭示出来，实属难能可贵。因为直至今日，一些学者对于这个问题的认识，还没有达到陶煦的水平，不承认有“一田二主”的存在，不承认田面权是一种所有权，武断的下结论：“田面权就是永佃权”。这种看法，由来已久，也事出有因。在笔者看来，田面权与永佃权是既有联系又有区别的两个概念，是两种不同的物权，简单地说，前者是所有权，后者是使用权。从陶煦的话中可以知道，当一块耕地被征用于建造公署民屋时，它的田价必须由田底业主(田主)与田面业主(佃农)均分，不能由田底业主(田主)一人独吞。所谓“两议而瓜分之”，就是田底业主与田面业主各占50％，最低限度田面业主也要占40％，也就是说，田面的价格与田底的价格相差无几。如果“田面权就是永佃权”，永佃权人可以获得50％至40％的地价，岂非咄咄怪事！
    田面权是一种所有权，田面具有独立的价格，被民国时期的调查所进一步证实。1918年关于江苏省物权习惯的调查报告，其中一则为“一田亩上设定两个所有权”，说得很透彻：“查江苏佃户租种田亩，有肥土之称，又呼为田面，即佃户于业主田亩上有相当之地价，不啻一田亩而设定两个所有权人于其上”[31-p317]。你看，明白无误的写着：“一田亩设定两个所有权人于其上”，即田底所有权人与田面所有权人，也就是“一田二主”。如果“田面权就是永佃权”，就无法解释该调查报告所揭示的现象。这也证明了陶煦的论断在苏南是有普遍性的。
    1934年10月10日上海《大晚报》刊登一篇俞觐撰写的《常熟农村现状调查》，从另一个侧面证实了陶煦的观点。该调查报告指出：“田面权是与地主所有权并行的，与所有权分离而独立存在。田面权属佃农所有，其转移价常较(田底)所有权为高。如现在田亩所有权(田底权)的买卖，每亩稻田最高三十元，田面权尚值六十元；棉田(田底)所有权最高二十元，田面权值三十元”。田面价格明显高于田底价格，如果田面权仅仅是使用权(永佃权)，那就难以理解，为何使用权价格反而高于所有权价格？
    田面权价格高于田底权价格，是最值得注意的一种变化，问题就在于，随着工商业的发展，城市化的加速，耕地日益减少，田面权愈加显得珍贵。因为田面所有权人有经营土地的权力，而田底所有权人只有收取地租的权力。关于这一点，30年代有的学者在考察了苏州、无锡、常熟农村后悟出了其中的道理，如此写道：“所谓田底田面，同时因其所有主体不同，亦有田底权、田面权之分，前者归地主所有，后者归佃户所有。田底权固为产权之一种，田面权因有独立之价格，所有者可以自由买卖，故亦为产权之一种”；“该田底面制其最大之特点在此，即田底田面权之分裂，而田面权为产权之一种，而可以移转变更，比之其他租佃制度下佃户所有之佃种或耕种只能使用或收益者，判然不同”[32]。