在进入地主封建制以后，土地私有制是基本形态，但它的发展成熟又是一个过程。随着封建王朝周期性更替所造成的大片土地荒芜，人烟稀少，封建国家往往在这个基础上实行部分土地国有制的分配与经营。明代国有土地称作官田。官田的种类很多，其中，军士屯田占有重要成分。军屯田地是国家作为土地所有者直接经营，它将地租与赋税合并征收，是国有土地的典型形态。它的民田化私有化过程虽然为朝廷所竭力遏制，官员所张惶呼救，然终如大潮啮堤，无可阻挡。表示了封建晚期国有制已成强弩之末，土地私有制趋向成熟。
    军屯制的推行
    明代军屯是卫所兵制的一项重要内容。明朝开国以后，朱元璋把军队区分为二个部分：一部分守御操练，称操守旗军，是战斗部队；一部分下屯耕种，称屯种旗军，是生产部队。操守与下屯的比例，据《大明会典》称：“军士三分守城，七分屯种。又有二八、四六、一九、中半等则例。”比例区分的原则，主要在“地方缓冲”，简要说来，就是以边地与腹里为别，《明史·食货志》所说“边地三分守城，七分屯种；内地二分守城，八分屯种”，就是一般通例。明初军卫人数记载不一，《明史·兵制二》谓，洪武二十六年定天下都司17个，内外卫329个，直属都司的千户所65个，以每卫5600人、每千户所1120人计，全国当有官军191.5万人。它提供“其后”的一个数字，谓内外卫493个，为276万人，这个“其后”大约指永乐年间的编制。参考其他方面的记载，大约洪武、永乐年间官军总数在200万人上下。如果以200万旗军的70%下屯计，则明初屯卒当不下140万。
    每下屯旗军一名，国家拨给分地一份。军屯分地亩数各卫所悬殊不一。《明会典》称：“每军种田五十亩为一分。又或百亩，或七十亩，或三十亩，或二十亩不等。”可供分配土地的多少，土地的肥瘠、水利等耕作条件的好坏，都是制约因素。如果把文献记载加以排比，就可以发现，长江以北诸卫所，一般是每分50亩，长江以南浙江、福建、江西等地多在三四十亩二三十亩不等，地处苏州、杭州、嘉兴等地的卫所，一般在12～15亩之间。有明一代，重兵驻防在北方边陲，所谓“九边”地区，那里土地相当空旷，靠内地给养接济又十分困难，是屯田重点区，这里分地在百亩或百亩以上的不占少数。这样南北省区截长补短，大约每分平均在50亩之谱。故而《明史·食货志》径直说：“每军受田五十亩为一分”。这样洪武、永乐间140万屯军屯垦面积估计在70万顷上下。
    除去分配荒闲国有土地之外，耕牛、农具、种子也由政府供给。起初由工部屯田司拨发，而后大多由地方政府解决。不过都不是无偿的，要在以后收获中扣还。耕牛倒死要赔偿，屯卒老疾户绝，牛具与屯地要一起还官。
    明代士兵是专门充当军役的人户，单独编入军籍，世代相袭。凡被编入军籍的军户，至少有一丁作正军前往卫所，还要有一余丁随行，以辅佐正军，供给军装。为防止军士逃亡，也为了保障军丁的再生产，还强迫他们携带妻室前往。所以说是强迫，因为军人服役条件很苦，至少是南北互易服役地点，南人北向酷寒，北人南去瘴疠，就使他们视若畏途。在编入军户的人中，有一部分叫“谪发”，即以罪充军。军人与罪犯同科，可见军人军户地位之低，遭遇之苦。总之，明代卫所兵制，不是单丁服役，而是以户为单位。就下屯旗军说，家庭也是军屯的生产单位。
    国家向屯军征收的农产品叫屯田子粒，也叫屯粮。屯粮的缴纳，在洪武时尚未形成制度。永乐皇帝即位以后定制，每屯田一分，纳正粮12石，余粮12石（粮食标准是米，其他品种要折算成米）。正粮听本军支用，余粮供作本卫官军俸饷。这12石余粮可以看作是官租，大约是5成取息的设想。因为这个租息过重，实际很难达到，洪熙元年（1425）规定，免余粮一半，只纳6石，共纳正余粮18石。这个时候，正粮和余粮一样，都要缴入卫所粮仓，而后再按月支放。正统二年（1437）诏令“正粮免上仓，只征余粮六石”[①]，这样，每分屯地纳租米6石就成为一种稳定制度。屯丁在形式上也由国家农奴变成国家佃农。
    屯田制度的破坏和官田私有化
    洪武、永乐年间是军屯的鼎盛时期。140万人户下屯，70万顷土地被垦种，在足食足兵方面确实取得了相当成绩。《明实录》中保存了永乐元年至正德十五年（1403～1520）100多年间完整的屯粮征收数字。永乐元年（1403）即颁布正余粮各12石的第一个收获年，屯田子粒达23450799石，占本年农业田赋夏税秋粮总额31299704石的75%[②]，即使以子粒的一半12石余粮部分作租额计算，屯田租税仍占全国税粮的37.5%。以200万军队计，每个士卒平均占有粮食11.7石，约略达到了每年月粮1石的自给标准。这是军屯在解决军饷和支持国家财政方面所取得的最大成绩，自然也不难看出屯军所承受的盘剥之苦。因此，第二年，屯粮就只征收了12760300石，几乎下跌了一半。以后虽有反复和回升，但自永乐十五年（1417）起，就再也不曾超过1000万石。正统以后，只征余粮6石，作为田租的子粒，就基本维持在二三百万石。屯粮的递减，从一个方面反映了屯政的由盛到衰。
    屯田面积的失额是屯政废弛的另一个重要标志。70万顷屯田在永乐末宣德初已严重缺额。至宪宗成化二十三年（1487），《明实录》所登录的数字只有285480顷，正德间落至16万顷多一点，为原额的1/5。弘治间兵部尚书马文升说：“不知始自何年，屯田政废，册籍无存”，“屯地十去其五六，屯田有名无实。”[③]嘉靖间人魏焕说：“今之屯田，十不一存”[④]。万历间叶向高著《屯政考》，照他的估计，“及嘉、隆以来，虽时盈时耗，而较其现存之数，大约损故额十之六七矣。”[⑤]这些都是约略估计，因为人们已经无从知道国家掌握的屯地真实情况，连屯田册籍何年失存都弄不明白了，但大家都清楚地观察到，屯田的大部分绝大部分已经流失易主，不为政府提供屯粮。那么，这些曾为屯军辛苦垦种为国家提供财源的土地跑到哪里去了呢？大体说来，有如下几个去处：1.抛荒，2.势豪武官霸占，3.租佃典卖。这个过程，也就是土地占有关系转移，即民田化私有化的过程。下面就略析这个过程。