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【摘要】在建国初期政府无力大规模修建新住宅、增加房屋总供给量的情况下，北京市人民政府主要采取了四个方面的措施来解决城市居民住房问题： 一是整顿私有房屋租赁关系，执行私有房产保护政策，保护合法的房屋所有权和正当的租赁使用权，积极调动房东修缮房屋的积极性； 二是成立房屋修缮委员会，鼓励并资助城市居民修缮破旧房屋；三是取缔房纤，严惩不法纤手； 四是严禁机关团体企业购租民房，维护房屋租赁与买卖秩序。这些措施有效地缓解了日益紧张的首都房荒，维护了首都社会秩序的稳定。 【关键词】北京房屋问题；租赁纠纷；房屋修缮 房屋问题是关系民众生活较大的问题。新中国成立初期，百废待兴。新政权在整顿混乱的社会秩序、恢复残破的国民经济过程中，同样关注民生问题，着力解决城市居民的住房问题。在国家难以腾出大量资金进行大规模住宅建设的情况下，人民政府颁布一系列新法令，稳定城市房屋租债关系，消灭租赁房屋的不合理现象，着力于居住环境卫生的改善和城市房屋的修缮，加强城市房屋的管理，以此来解决城市居民的住房问题。本文在梳理相关资料基础上，以建国初期（1949—1952 年）的北京市区为例，对新政权解决城市民众住房问题的基本思路进行考察。 一、整顿房屋租赁关系 建国初期，北京作为新中国首都，中央和北京市机关以及学校、团体和企业的数量猛增，住房问题日益严重。北京除了部分市民拥有私人房屋之外，大量外来人口及劳动群众并没有拥有住房，多靠租房居住，故房屋租赁关系就显得格外重要。 抗日战争以前，北京市房屋资源较为宽裕，从房屋供给量上说是供过于求，房租相对低廉。抗日战争胜利后，国民党军政人员大肆抢夺与霸占城区较好的房屋，加上城区人口骤增，房屋供给量有限，因而一度出现房荒现象。由于恶性通货膨胀，法币贬值，政府不许折实收租，房东因房屋租金低廉，宁愿投资于商业而不愿再拿出资金修缮房屋，导致房客对日益恶化的房屋环境不满，因而经常出现房租拖泡现象，致使房客与房东之间的租房纠纷日益严重。到1948 年，大批国民党官僚地主从各地集中到北京，以高价租房，并大量囤积物资，从而导致城区房租一度暴涨。每间普通房子每月要两袋面粉的租金，造成房主只看新租、不看旧押的心理，加剧了租房纠纷。房主不断要房客增租，或者撵房客搬家的现象时有发生。因物价飞涨，劳动群众及部分公教人员的劳动所得，连吃饭都不够，更无力缴纳高额租金。有部分房客则依仗特殊势力，拒不交租； 有些房客有力交租而故意“泡蘑菇”。帅府园某理发馆的主人四年半不付房租。房主要收房，该人以无赖手段对付房主，让房主说出“该处房屋共有多少块砖，多少块玻璃，否则，不能抽房”［1］。这样，房屋租赁关系日益紧张，房客不能按时交房租，房主不愿在房屋上投资修缮，房屋修缮问题就长期延搁起来，致使城区房屋年久失修状况日益严重。 北京房屋问题上长期遗留的租赁纠纷，表明在租赁房屋问题上存在着严重的不合理现象，并进而影响居住环境卫生的改善和城市房屋的修缮。北京解放初期，许多房主房客不了解人民政府的城市房屋政策，曾经发生“农村分地，城市分房”的流言。房主无心好好经营，更不愿拿钱维修出租房屋，某些房客认为房租是“封建”剥削，拒不交租，致使租赁关系更趋紧张。 1949 年5 月16 日，北平市军事管制委员会颁布了《关于本市房屋问题布告》，阐释了人民政府的城市房屋政策，规定人民可以直接进行房屋交易，或到房地产交易所委托代为买卖，既保障房主对房屋的所有权，又规定房客要按时交纳房租。该布告为解决北京房屋租赁问题规定了基本原则与办法，稳定了北京房屋租赁关系。到1950 年7月，城一区区公所共调解房屋纠纷案件达800 多件，协助群众和解的房屋纠纷有640 多起［2］。 规定房租租额是一件复杂的工作。各区政府在调解纠纷过程中，本着军管会布告的精神，照顾房主、房客的具体情况和利益，帮助主客双方自由协议，订立租约。在人民政府指导下，房主房客双方开始协议新租价。在一区新开路、演乐胡同一带，每间普通瓦房合20—30 斤小米，每间灰房是15—20 斤小米，王府井大街的西式楼房，每间租金为1 袋面粉。泡子河一带每间灰平房是10－20 斤小米［3］。 这种新定的房屋租额，与抗日战争以前比较有的有所降低，有的相差无几。房屋租金的降低，显然对房客较为有利，但引起了房主的不满，房屋租赁纠纷仍然不断并影响了房屋修缮。 1950 年10 月14 日，为了执行私有房产保护政策，调整本市房屋租赁关系，北京市人民政府发布第5436 号令，正式公布《北京市私有房屋租赁暂行规则》，对城区房屋的租约、租额、收房与房屋的修缮问题，作了明确规定。其主要内容为： （一）关于租约。该规则规定，凡有关房屋租赁事项，由主客双方协议，须以字据订立之，未订字据者，须补订之； 租赁定有期限者，在期限内，产权如有转移，原租约内旧业主对房客之权利义务，由新业主承担； 房客非得房主之同意不得转租或转倒。 （二）关于房租。该规则规定，租额依公平合理之原则，以人民币或实物计算与缴纳，概由主客双方自由议定； 租房时房主得预收一月之押租，押租超过一月而主客双方同意者听之。但押租应视为房租之预缴，此外房主不得向房客以任何名目索取其他费用； 主客一方如对租额有异议时，得请求增减，但在新租额未议定前，仍应按原约缴租，不得拖欠或拒收。 （三）关于收房。该规则规定，有下列五项情形之一者得由房主收房： 房主自用时； 房主卖房时； 改建房屋时； 房客积欠房租达三个月时； 房客擅自将房屋转租转倒时。房主收房，事前应通知房客，交房期限最多不得超过三个月，因改建收房者，如有急速施工之必要时，得经双方协议缩短交房期限； 房主收房时，房客不得索取“搬家费”，如确实无力搬家者，得就迁移实需费用向房主请求适当的补贴，但最多不得超过三个月的原租金。本规则施行前，房客所欠之租金，双方应即协议偿还办法，在房客补交的情况下，房主不得据为收房理由。 （四）关于房屋的修缮。该规则规定，修缮房屋，除另有约定者外，概由房主负责。如房主当修不修，房客应通知房主定期修缮，如房主拒修，房客得请求该管区公所监证，自行修缮，其费用应从房租中逐月扣除之； 房客因自己之需要，对于房屋有所拆改或装修时，事前应征得房主之同意，并商定退租时的处理办法，载入租约； 因房主怠于修房，致使房客或第三人遭受损害，房主应负赔偿责任； 房客有保护房屋之责，倘有损坏房屋行为者，应负赔偿责任［4］。 《北京市私有房屋租赁暂行规则》的基本精神，是协调房主与房客租赁纠纷。它既保护了房主对房屋的所有权，以法令的形式保障其收取租金的合理性与合法性，又明确了其修缮房屋的责任； 同时，该规则以法令的形式保障了房客对房屋的正当租赁使用权，也规定了其按时交纳房租的责任，避免了不必要的纠纷。 该规则的颁布实施，理顺了北京私有房屋租赁关系的混乱现象，使长期以来的房屋租赁纠纷有了正当的解决途径，房主合法的房屋所有权和房客正当的租赁使用权都得到了有效保护。房主与房客租房契约关系逐渐理顺之后，北京房屋纠纷案件日益减少，房屋修缮的责任明确了，旧房危房修缮工作逐渐走上正轨。 (责任编辑：admin) |