以上各方面皆说明，大约在宋真宗以后，长安商业确实有了显著恢复和发展，当然这种发展也有一定局限性。这种局限性主要表现在：从商品流通量来看，这一时期还达不到隋唐盛世的规模；从发展速度来看，这一时期南方一些城市的商业有了突飞猛进的发展。相比之下，长安商业虽有显著进步，但前进的脚步却明显放缓了。
    3.金朝至元初，长安商业陷入徘徊不前的状态
    北宋末至元初，长安始终处于各方争夺的核心地带，从而使长安的商业长期处于停滞不前的境地，而连绵不断的战乱是造成这种状况最重要的因素之一。建炎元年（1127年）底，金军分三路南侵，西路军娄室部从河南进攻陕西，相继攻陷同州（今陕西大荔）、华州（今陕西华县），乘胜围攻永兴军城（今西安市）。经过激战，金军于1128年正月攻克长安（注：《宋史》卷25《高宗纪》。）。三月，金军在关中大肆抢掠后东归。九月，金军再次进攻长安，宋将弃城而逃。1130年，金军再次攻入潼关，占领三原、乾州等地，并驻军长安，不久又退归河东。在此前后，宋军和金军在长安、风翔等地进行过多次拉锯式的争夺战。后来爆发的富平之战及和尚原之战更是规模空前，异常激烈，结果宋军大败，退到陕南。此后，金军数度攻入陕南，宋军也曾北攻关中、凤翔等地。
    金、宋连年交战，使关中和长安地区社会经济屡遭摧残，城市破坏，农田被毁，人口离散。史称金人“初入中夏，兵威所加，民多流亡，土多旷闲，遗黎惴惴”（注：《金史》卷46《食货志》。）。由于连年战乱，“延安、鄜州皆残破，人民存者无几”（注：《金史》卷72《娄室传》。）。金军的残暴和野蛮掠夺激起陕西人民的顽强反抗，故史称：“陕西城邑已降者，辄复叛”。在此情况下，长安和关中许多城镇一片残破景象，迅速萧条下去。
    在金朝统治长安的百余年间，宋、金大体以秦岭山脉为界，秦岭以南属宋，关中及陕北南部属金，陕北北部则属西夏。金与夏对峙，宋与金对峙，关中处于宋、金、夏三方争夺的核心地区，长安则是这个核心地区的核心。因此各方在长安的争夺也更加频繁剧烈，长安所受的破坏也就更为深重。
    金世宗、章宗统治时，战争较少，社会相对安定，长安和关中的经济较前有所恢复。但在卫绍王时，“军旅不息，宣宗立而南迁，死徙之余，所在为虚矣。户口日耗，军费日急，赋敛繁重，皆仰给于河南，民不堪命，率弃庐田，相继亡去”（注：《金史》卷46《食货志》。）。不久，崛起于漠北的蒙古铁骑又不断闯入金朝统治下的关中。饱经战火的关中和长安又一次陷入蒙古（元朝）与金军争夺的漩涡之中。1216-1231年间，蒙古军多次攻入陕北和关中，遭到金军顽强抵抗。1222年，木华黎率元军渡河攻入关中，直扑长安。金将完颜合达拥兵20万固守长安。元军无计可施，遂兵分两路，一路东截潼关，一路西击凤翔。蒙古军以数十万步骑围攻凤翔，不久西夏又派兵10万帮助蒙古合攻凤翔。由于凤翔军民顽强抵抗，蒙、夏联军只好撤军。1227年六月，蒙古军在灭西夏后，乘胜进攻凤翔和长安，不久蒙古军败退。1231年正月，蒙古军再度南下围攻凤翔，四月，凤翔被攻陷，金军慌忙放弃长安，并且“迁其民于河南，留庆山奴守之”，九月，庆山奴也弃长安东逃（注：《金史》卷17《哀宗纪》。）。金军东撤时，将长安居民迁于河南，蒙古军所得到的长安几乎是一座空城。在蒙古灭金的近20年间，蒙古军多次攻入关中，使长安和关中社会经济遭到严重破坏。直到元初，关中仍是一派残破景象，《元史·河渠志》说：“京兆旧有三白渠，自元伐金以来，渠堰缺坏，土地荒芜，陕西之人虽欲种莳，不获水利，赋税不足，军兴乏用。”（注：《元史》卷65《河渠志》。）水利设施被毁，土地荒芜，经济残破，正是连年战争的直接结果，人口的急剧下降也证明了这一点。1252年，奉元路人口仅有33,935户，271,399口。奉元路直辖咸宁、长安、咸阳、兴平、临潼、泾阳、蓝田、高陵、户县、周至、眉县共11县，却仅有3万余户，平均每县仅有3085户。有的文献甚至说：当时关中“兵火之余，八州十二县，户不满万，皆惊忧无聊”（注：《元史》卷159《商挺传》。），可见关中地区人口减损之甚。总之，直到元朝初期，长安和关中的经济仍残破不堪，处于严重衰落状态。在此形势下，长安的商业长期陷于徘徊不前的状态。
    除战争破坏外，政权分裂，交通不畅，币制混乱，也是制约商业发展的重要因素。金朝统治长安时，长安南边的秦岭成为金与宋的“国界线”，通往陕南、四川的各个交通要道皆有军队把守，禁止商人随便通行。关中以北的陕北则又是金与西夏的分界线，商人往来同样受到限制。因此，长安与南方、北方、西北地区的商品交流严重受阻，商品流通的地域范围比秦汉、隋唐时大大缩小。可以说，政治分裂是导致交通不畅、商品交流受阻最重要的因素之一。金、宋政权为了维持政治上的南北分裂局面以及垄断南北的商业贸易，曾多次颁布法令，严禁民间贸易。例如南宋规定：“盱眙榷场，将南客贩到草末茶，止许与本场官折博，不得令南北客相见博易茶货”（注：《宋会要辑稿·食货》三八。）。淳熙五年（1178年），南宋规定：“湖北、京西路沿边州县，自今客人辄将耕牛并战马负茶过界者，并依军法。”（注：《宋会要辑稿·刑法二》。）金朝也有类似的禁令，如金朝规定：“随路榷场若以见钱入外界，与外人交易者，徒五年，三斤以上死”（注：《金史》卷50《食货志》。）。由于宋、金时战时和，从事贸易的榷场也时有兴废。商人即使通过官方设置的榷场从事贸易，仍受到很大限制。南宋规定：“商人赀百千以下者十人为保，留其货之半在场，以其半赴泗州榷场博易，俟得北物，复易其半以往。大商悉拘之，以待北价之来，两边商人，各处一廊，以货呈主管官牙人，往来评议，毋得相见。每交易千钱，各收利息钱入官。”（注：《建炎以来系年要录》卷145，绍兴十二年五月乙巳。）如此之多的限制必然阻碍南北之间的商品交流。币制混乱则是制约商业发展的直接原因。金朝币制的混乱表现在以下几个方面：其一，品种繁多，铜币、纸币（交钞）、银币、宋辽旧币与金朝铸币同时流通。金世宗时还曾命令陕西参用宋代铁钱，几年后因“公私不便”而废止铁钱（注：《金吏》卷48《食货志》。）。其二，金朝本身铸钱数量不多，且时铸时罢，甚至有时限制或禁用现钱，流通中的铜币严重不足。其三，币制变易频繁，极不稳定。商人和百姓“以货币屡变，往往怨嗟，聚语于市”（注：《金史》卷48《食货志》。）。金政府竟下令严禁人们议论货币制度。其四，纸币的恶性通货膨胀。金朝发行的纸币称为“交钞”，到金世宗时，交钞逐渐成为流通中最重要的货币。起初，金政府对纸币发行量还能加以控制，币值大体还可以保持稳定。后来战事屡起，军费剧增，金朝遂大量发行交钞。记载：泰和六年（1206年），“陕西交钞不行”，交钞至此已无法在陕西流通。以后，金政府仍大量印制交钞，最后纸币以至于贬值到“以万贯唯易一饼”的地步（注：《元史》卷146《耶律楚材传》。），货币流通已完全崩溃。由于百姓拒绝使用纸币，金政府于元光二年（1223年）规定：在商品交易时，凡商品价值在白银3两以下者，不得使用白银支付；价值超过3两以上者，1/3使用白银，2/3使用纸币。命令下达后，“市肆昼闭，商人不行，朝廷患之”（注：《金史》卷48《食货志》。），商人以罢市表示抗议，正常的商业活动已难以进行。值得一提的是，金朝在正隆三年（1158年）开始发行铜币时，仅在两个地方设置铸钱监（铜币铸造机构），一是中都（今北京市），另一个则设在京兆府（今西安市），铸钱所用铜材则来自陕西和河南。