城市土地自由并不是说它是资产阶级法律意义上的私有财产，而是说它的领有的条件是自由的，即不向领主服劳役义务，而只交纳固定的货币地租，它仍属封建性的地产。后来时移势易，货币贬值，货币租对封建主已无多大价值，象弗兰德斯一些城市，也有不再向领主交纳象征性地租的。
    财政独立则是指取消或限制了领主对城市的各种盘剥榨取，这也随各个城市而有所不同。比较一致的是大都取消或限制了领主的市场权，包括对市场的管理权，主持市场法庭权、监督市场上度量衡的使用权，以及对市场上各项交易征收捐税权等。许多城市特权证书言明把这些权利收归城市，而由城市每年交一笔固定款项给领主。英国此习早已存在，末日审判书中记有上租城市之事，即指此而言。从当时看来，这种办法和出租庄园（即把庄园整个交与承租人经营，由承租人一年向领主纳一年固定租金）是一样的。
    司法独立是指城市从领主司法权的束缚下解放出来。大部分城市所取得的特权证书，都说明市民只能由他自己的司法机关审判。即城市具有司法上的独立性。法官产生的办法各城市不完全相同，有的由市民选举，有的由城市公社提名领主批准，由若干法官组成法庭，但法庭主持者很多是领主的管家，后来才由市长主持。城市法庭一般只有民事审判权，重大刑事案件仍归国王法庭审理。法庭上通行的是城市的习惯，后来逐渐形成为城市法。凡此种种，都是中世纪西欧行政、司法权分散分裂的产物。
    取得上述各种特权的城市，再进一步发展，才能成为自治市。自治城市有权选举自己的市政官员，主持管理城市内部各项事务，直至有选举市长之权。市政机关称市议会，它的雏型为城市法庭，后来演化为由各行会首领等上层人物组成。
    法国的城市在十二、三世纪时曾掀起过公社运动，如获得公社权利，一般说即得到自治权（当然也有未获得的）。法国城市自治情况，一般以诺曼底的卢昂为典型。卢昂的市政管理机关，由百人会组成，这100人称“贵族”，多为富商。 百人会具有司法权、行政权以及任命市政官员的权力，但当地的高级司法权仍掌握在国王手中。百人会选举产生24人，称陪审员，分为两组，12人为市政官，另12人为顾问，这属执行机关。由百人会推定3人为市长侯选人，国王选其中1人充任市长。市长具有广泛的权力，如主持法庭，处理日常行政事务等。但国王仍在卢昂派驻代表，过问、干涉城市重大事务（30）。
    法国有些城市类似卢昂这样自治市的，如拉罗舍尔、布尔日等，但也有很多城市并没有达到自治。象巴黎就没有自治权，它从来未能建立公社。由于巴黎工商业发达，从加佩王朝初年就建立有商人行会组织，并从国王处不断得到一些特权。十三世纪起，巴黎商会逐渐取得管理城市的权力。商会会长有权对商会成员及城内居民进行司法审判，他还负责城防建设，监督街道和桥梁的修筑，主持城市警务及粮食供应，并征收赋税。但他手中没有军权，军权由国王掌握，当十四世纪巴黎商会会长艾田·马赛组织民兵时，即被视为是篡夺王权的造反行为（31）。
    英国王权比较强大，十三世纪之前，还没有什么自治市。十三世纪起，一些城市才逐渐取得选举市政官员及市长之权。英国自治城市大约源自财政独立，即城市在和国王或封建主约定每年交纳固定税款总额后，又取得选举城守之权。由城守负责收税上交财政署，国王的郡守不再前来收税，免除对市政的干涉。城守主持财政事务，渐成市政首脑。有的地方产生市长，有的没有市长，只有城守主持。伦敦市自治起源甚早，约为1129年，其根据是1130年的税收记录，它表明伦敦已能选举城守，并自行收税上交。
    封建西欧的许多城市具有自由特权及自治权，也就是说它们具有不同程度的独立司法、行政等职能，这是西欧城市的特点之一。但这种特点，完全符合当时西欧政治分裂、法律不统一、大小封建主割据独立的状况。各封建主都是拥有行政、司法职能的独立实体、彼此之间用封君封臣关系维持，城市当然也就如此。法国于十二、三世纪时，往往把得到公社权的城市也当作封臣，使其对国王负封臣义务。腓力·奥古斯都（1180-1223年）时的王室记录，在他的教俗封臣名字后面，记有39个城市公社，这些公社都有向国王提供军役的义务。一些公社印章上的市长像，是一个全副武装的骑士，策马飞奔。市长应率领城市民兵，奉召为王服役。1222年，腓力给普瓦提埃的特权证书，即明确地说：“市民应在罗亚尔河外各处为朕服军役及骑役义务之地，犹如普瓦都封土上朕之封臣一样。”（32）
    一些城市还向封建主交纳协助金，其条件一如封臣对其封君。如阿布维尔的特权证书中说，市民应向封建主纳三种税，当封建主之子晋封骑士时纳100里弗尔，其女出嫁时纳100里弗尔，封建主本人要赎身时也纳100里弗尔（33）。另外，城市公社向封建领主行臣服礼及宣誓效忠的记载，也是不少的。
    所以有的学者说，城市是一个群众性的集体封土（34）。这正说明，城市是西欧封建社会的有机组成部分，而不是它的对立物。
    还应该注意到，并不是所有的城市都能取得自由与自治，一些中小城市，尤其属于教会领主的城市，依旧服从封建主管辖，没有任何特权。即使取得自治的城市，其自治权也时常被国王收夺。伦敦城在1239-1259年间，曾有10次被国王收夺自治权，借口多是“滥用权力”。十三世纪五十--六十年代，在封建主反对亨利三世（1216-1272年）的内战中，伦敦普站在反叛的封建主一边，当封建主失败后，伦敦再次受到惩罚，被剥夺了自治权。1271年伦敦城的内部斗争引起王权干预，1284-1297年间又由国王派官员管理市政（35）。其他英国城市被取消自治权的也很多，如爱德华一世（1272-1307）时，就曾对伊普斯威奇、林肯、诺里奇、诺丁汉、北安普顿、南安普顿等取消过自治权（36）。法国的城市公社，随着王权的加强，也不断受到干预，到十四世纪时，许多公社被迫取消。国王派财政官监督城市税收及行政，城市自治遂渐渐丧失。