当时也有文献将“平民制”称为“民主制”，但与基于普选权的现代民主制有本质差异。当时所谓的“民主”自始至终只是少数有产者的民主。拥有公民权和能够参与政府的人仅限于拥有一定财产和地位的人，特别是具有行会成员资格的市民，即当时文献中所说的“富豪”(popolani grassi)。(24)平民的下层，即当时人所说的“小民”(popolo minuto)和从乡村移入城市的普通劳工则完全被排除在政治生活之外。许多城市名义上是“民主共和制”，实质上是工商业巨头操控下的寡头制，锡耶纳的“九人政权”就是一个典型例子。文艺复兴时期的热那亚也一直掌握在大家族手中。平民上层(“富豪”)获得政治权力后，往往深受旧贵族生活方式和价值观的影响，并逐渐与旧贵族融合，形成新的城市显贵阶层。(25)因此，我们必须批判地看待19世纪自由派史学家对这一时期“城市自由”或“民主”的溢美之词，也要避免将中世纪的城市共和制与近代议会民主制混为一谈。
    (二)城市共和制的危机与领主制的兴起大多数城市平民政权都不稳定，维持的时间也不长。约从13世纪中后期开始，意大利的城市共和国纷纷演变为某个家族的世袭统治，史学家把这一过程描绘为“从城市公社到君主国或领主国”。这些城市的统治者在当时被称为“领主”(signore)，其统治被称为“领主制”(a signoria)、“暴君制”(a tiranno)或“君主制”(principato)。(26)自19世纪晚期以来，英语学界的学者习惯上把signore译为“暴君”(tyrants/despots)，并把“领主制”(signoria)译为“暴君制”或“君主制”。但近年来，这一译法遭到史学家的质疑，认为其感情色彩太浓。(27)笔者采用较为中性的译法，将signore和signoria分别译为“领主”和“领主制”。不管如何称谓这种政权，其实质是一个政治强人控制城市政权并行使权力的家族世袭制。
    领主兴起的原因很复杂，不过大多数史学家都同意，领主的兴起首先是封建势力及封建价值延续的结果。在城市共和国时期，土地贵族的势力一直很大。虽然平民政权通过《正义法规》之类的“阶级立法”暂时约束和压制了旧贵族的势力，但并未将其根除。(28)在工商业不发达的城市，平民政权尤其脆弱，如费拉拉、维罗纳、曼托瓦、特雷维索、科莫、罗迪和罗马涅地区的城镇。这些城市的工商业远不及周围乡村地区的农业经济重要，因而城市也受制于周围的土地贵族。(29)比如，费拉拉附近的土地贵族埃斯特家族就在当地贵族的支持下夺取费拉拉的统治权，率先建立了领主制。(30)其次，领主的兴起也与城市内部的派系斗争密切相关。在整个城市共和国时期，派系冲突绵延不绝，宗族冲突、阶级冲突和党派冲突使城市政治生活极为动荡。由于城市政治生活缺乏足够的政治共识，城市内部的凝聚力和整合度很低，(31)这就为政治强人的崛起提供了有利条件。政治强人最初通常都是作为某个党派或派系的首领在政府机构中担任职位，如督政官、平民队长、卫队长、行会首领等，(32)在发生经济困难、内部冲突以及战争威胁等情况下，城市往往会授予他们特殊权力以应对危机，(33)而他们则努力因势利导，将权力私有化和世袭化。
    自13世纪中后期开始，意大利北部地区的城市陆续被政治强人控制。埃斯特家族控制了费拉拉(1264)，波纳科尔西家族(1273-1328)和贡扎加家族(1328)先后控制了曼托瓦，德拉·斯卡拉家族(或斯卡利吉埃里家族，1277-1387)控制了维罗纳，德拉·托雷家族(1259-1277)和维斯孔蒂家族(1277-1447)先后控制了米兰，卡米内西家族控制了特雷维索(1283)。到14世纪，已有超过半数的城市公社处于领主的统治之下，(34)无怪乎这一时期的杰出诗人和政治家但丁哀叹“意大利的城市里充满了暴君”。(35)领主取得城市政权后面临的一个重要问题是如何使其统治合法化。他们通常的做法是一方面操纵城市公社代表大会通过法案，使他们成为“终身领主”、“终身队长”或“终身督政官”等，并授予其包括权力世袭在内的一系列特权；另一方面设法从原来的最高封建领主，即神圣罗马皇帝或教皇那里取得代理人(vicar)头衔，进而争取更正式的授职，如公爵或侯爵等，将代理人制转变成具有合法性的世袭领主制。(36)随着时间的推移，领主统治无论名义上或事实上都逐渐“王朝化”，演变为名副其实的“君主制”。
    在托斯卡纳，许多城市虽然维持了共和体制，但也经历了短暂的领主统治，例如雅典公爵沃尔特在佛罗伦萨(1342-1343)，乌古乔内·德拉·法焦拉在比萨(1314-1316)，卡斯特鲁乔在卢卡(1315-1328)，塔尔拉蒂主教在阿雷佐的短暂领主统治。(37)在这些城市，虽然共和体制得以延续，但民主共和色彩日趋微弱，寡头制倾向日益明显，(38)“九人政权”时期(1287-1355)的锡耶纳、1378-1434年的佛罗伦萨以及16世纪的热那亚共和国，莫不如此。1378年佛罗伦萨梳毛工人反叛之后，佛罗伦萨演变为封闭和保守的“寡头制”，由少数大家族控制。(39)1434年以后，虽然佛罗伦萨仍保留了共和制的外衣，但实质上已经成为美第奇家族统治的隐蔽领主制。在威尼斯，1297年颁布的“封闭令”标志着威尼斯贵族政体的正式确立，贵族阶层仅限于约200个家族，只有这一阶层的成年男子才有参政资格，威尼斯由此变成一个封闭的工商业贵族阶层统治的寡头制共和国。从中世纪晚期到文艺复兴时期，意大利政治发展的总体趋势是城市共和国衰落和领主制兴起，政治史家通常称之为“领主或君主的时代”。(40)二、权力空间的转变：从主教宫、市政厅到城堡不同的政权往往致力于营造属于自己的权力空间。权力空间，即政权拥有者实施统治的据点和处理政务的场所，是以建筑形式呈现的一种政治文化，权力空间的营造既有助于政治权力的确立和巩固，也是展示权力的舞台和证明其合法性的手段。从中世纪晚期到文艺复兴时期，随着意大利城市的政权更替和体制演变，权力空间也相应地不断发生转变，其过程可简单概括为从主教宫转变为城市共和国的市政厅，再从市政厅转变为领主的城堡-宫殿综合体。