二、民国时期市政建设快速推进
    民国时期上海市政建设在晚清的基础上全面推进，跨入了曲折而又快速发展的时期。30多年中，上海市政发生了整体性的改观，但受上海的外部环境、内部结构大变动的震荡，市政建设又呈现出明显的阶段性。
    1.从1912年至1927年，上海市政建设稳步发展。其特点是设施配套、设备升级和覆盖面扩大。
    具体表现在：
    （一）市区公共交通网络进入正式营运。1912年8月，英、 法电车公司在两租界开始互通电车。仅隔一年，由华商电车公司经营的华界第一条有轨电车线路（小东门-高昌庙）也正式通车。电车投入营运，标志着上海市区交通工具整体更新期的来临。紧随其后的新型公共交通工具有：1913年， 公共租界无轨电车线路开通； 长途汽车线路沪太线于1922年7月试行通车（上海-大场）成功，1923年3月全线通车（上海-浏河）。到1927年底，市区共辟有电车线路22条，拥有无轨电车354 辆（其中挂车124辆）。电车线网所及：东自外滩，西至静安寺、 徐家汇，南起卢家湾、高昌庙，北及虹口公园等地，日均运客达48.6万人次；公共汽车线路7条，汽车63辆；长途汽车线路4条，分别行驶于上海-浏河，浦东周家渡-周浦，上海-闵行，宝山-吴淞。此外，出租汽车业亦有所发展，到1926年时已有51家公司，493辆汽车。 伴随着新式公共交通工具的发展，是旧式代步工具轿子被淘汰。1906年工部局发出的轿子执照758张，到1928年工部局发出轿子执照仅3张（注：上海市公用事业管理局编：《上海公用事业（1840-1886）》， 上海人民出版社1991年版，第445-446、344、242、133、136、139、143页。）。 与公共交通工具更新相配套的市政工程有马路拓宽与添筑、下水道维修等。
    （二）自来水供应扩充。英商杨树浦水厂的日供水量大幅度增长，据统计，1904年时该厂的日供水量为2万立方米，1915年提高到5万立方米，1921年已达到10万立方米，比建厂时增加了27倍。与此相对应，自来水用户亦逐年增长，1911年为44170户，1926年迅速上升到74575户。该项统计因大部分用户为总表用户，一个用户往往代表1 条甚至几条里弄，因此实际用户比这个数字要大得多。法租界水厂日供水量也有明显上升：1909年为5583立方米，1919年提高到1万立方米，1925 年已增长至2万立方米（注：上海市公用事业管理局编：《上海公用事业（ 1840-1886）》，上海人民出版社199 1年版，第445-446、344、242、133、136、139、143页。）。
    （三）煤气使用从照明转向热源。清季电灯照明就已开始取代煤气照明，租界的煤气供应逐渐转向热源供应市场。为了适应新的市场需求，民国初年在沪煤气厂商的业务重点是进行煤气生产、输配设备的扩建。1926年在沪西越界筑路地带，大批公寓、新式里弄的兴建，刺激了家庭烹饪和取暖对煤气的需求，为煤气业务打开了可观的市场。
    （四）商品房的市场需求出现大转折。其一，晚清以来大开间的老式石库门，被单开间新式石库门取代。后者的单元用地面积、房间面积仅为前者的1／4，但却成片开发，以至里弄的单元由晚清的20-30套，发展为上百套，如永裕里（复兴中路，162套）、东德安里（塘沽路，284套）、斯文里（新闸路，664套）。与老式石库门相比，新式石库门的内部格局有了很大的改进：一是使用钢筋混凝土构件，附屋加层，将单开间附屋的坡顶改为平顶，增筑1-2层，为小卧室（俗称亭子间），其屋顶用钢筋混凝土平板，四周砌栏杆墙，作晒台；二是缩小居室进深，降低层高，如厨房、亭子间面积在8平方米，室内层高2.4米以下围墙高度降至4米，使单元占地减少，设计紧凑合理，通风采光得到改善。 其二，新式里弄出现。这种里弄民居的特点是设施齐全讲究。除使用钢筋混凝土建筑结构外，门窗均用钢框，平面开间与新式石库门相似，注意朝向，辟有卫生间（安装厕所、浴缸），一单元3-4层，装矮铁门，屋前有小庭院，总弄宽6米，可行轿车。 早期代表性建筑如东照里（1926年）、淮海坊（1927年）等。
    民初民居建筑的更新及分布，对日后社区形成有直接影响。清季租界石库门里弄集中于今苏州河北岸的虹口区，成都路以西的静安区，延安东路以南的卢湾区一带，其中南市区数量最多。新式里弄的分布则主要在西区，以静安区最集中。这使得民居建筑的分布由东西进，标准也逐级提升。
    这一阶段上海市政面貌的另一显著变化是，一大批著名建筑在外滩、南京路等处先后建成：外滩的亚细亚大楼（1916 年）、 扬子大楼（1920年）、怡和洋行大楼（1922年）、汇丰银行新厦（1923年）、字林西报大楼（1924年）、横滨正金银行（1924年）、海关大楼（1927年）、台湾银行大楼（1927年）；南京路上的新世界游乐场（1916年）、先施公司（1917年）、永安公司（1918年）、新新公司（1925年）；还有散布各处的工部局新厦（1919年）、华裕纱布交易所（1921年）、怡泰大楼（1922年）、花旗总会（1923年）、麦加利银行大楼（1923年）、嘉道里住宅（1924年）、邮政总局大楼（1924年）、 大世界游乐场（1925年）、国际礼拜堂（1925年）、法国总会（1926年）、 卡尔登电影院等。苏州河上新建了5座大桥，即新闸桥（1916年）、 四川路桥（1922年）、西藏路桥（1924年）、河南路桥（1925年）、 乍浦路桥（1927年）。这些建筑的拔地而起，至少改变了上海城市的外观。