1947年上海、南京、天津、重庆、汉口、台北、广州七大城市公用事业比较表明，上海人口占七市人口总数的42.2 %， 自来水售水量为72.1%，用水户68.9%，售电量68.1%，用电户60.6%。另上海煤气家庭用户气化率2.1%。 这表明上海在为居民提供都市生活基础设施方面走在国内前列。到1947年底，市政府累计筑路965390米（水泥路、柏油路长度为38.2%）（注：《上海公用事业统计年报》（1947,4 ）， 第38页；上档：U1-18-225，第172页。）。在高层建筑方面，积20余年的推进形成以中山东路（外滩）、南京路、四川路、江西路、汉口路一带的高楼密集区，成为近代都市的标识。
    12年中，上海市政最突出的问题是，市区居民住房因全面抗战爆发人口再度激增而呈现空前“房荒”。其结果，一是房产经营者的暴富，上海解放前夕，约有华人房地产大业主3000余户，拥有近6万幢房产， 面积1000万平方米以上。故房屋租赁是多数普通市民的消费形式，在房东与房客之间的租赁中介人（俗称二房东）也是支庞大的队伍， 据1952年调查时估计约在13万人，到1955年调查时尚有8.7万人（注：《旧上海的房地产经营》，《文史资料专辑》，上海人民出版社1990年版，第48页。）。二是棚户区的蔓延。1950年市区民居合计2360.5平方米，其中：花园住宅223.7万平方米（9.5%），公寓101.4万平方米（4.3%），新工房13万平方米，新式里弄469.0万平方米（19.9%）， 旧式里弄1245万平方米（52.6%），简屋棚户322.6万平方米（13.7 %）（注：叶伯初主编：《上海建设》（1949-1985），第981-982页。）。棚户区以沪西、闸北较为集中，如药水弄、小辛庄、潭子湾、潘家湾、番瓜弄等处。这些地区生活设施简陋，环境污秽，如同都市村庄，与市中心区高楼林立的景观形成强烈反差。
    总而言之，民国时期上海市政建设与晚清时期相比，速度明显加快。尤其是上海特别市成立后，华界市政建设进入前所未有的快速发展时期，而华界市政的改善和发展，又使上海市民的生活环境得到了整体性的改观，上海市政已跻身世界先进城市之列。
    三、租界对上海市政的影响
    近代上海市政经过晚清和民国两个历史时期的发展，不仅位居国内各大城市之首，而且逐步跻身世界先进城市之列。其中的原因很多，但租界的存在与影响无疑是最重要的因素。据研究， 近代中国共设立过26个租界，其中公共租界两个，其他都是专管租界。这些租界中， 上海租界不仅设立最早，而且规模最大。上海公共租界与法租界总面积最大时达48653亩，其他23个租界的总面积之和最大时为30612.32亩。 也就是说，上海两租界是天津9租界、汉口5租界、厦门两租界、广州两租界与镇江、九江、杭州、苏州、重庆租界面积总和的1.5倍以上。
    在近代中国众多的租界中，上海租界是殖民地色彩最强、影响最大的一个。即使按照被视为租界根本法规的不平等的《上海土地章程》，上海租界也仅仅是由中国政府划定一块地皮，租赁给外国人居住的居留地而已，其地的领土主权、行政权、司法权仍属中国所有。但是在其后的实际经营过程中，外国殖民主义者屡次违约，利用清政府的软弱和无知，豪夺巧取，把租界经营成中国政府权力难以达到的地方。在这里，外国人有类似于议会的纳税人会议；有相对独立的行政权、立法权、司法权；有巡捕、军队、监狱。在这里，中国军队不能随意进出，甚至华人犯法，中国政府也不能独立处罚。租界的设立，对上海日后的发展，带来了极其复杂而广泛的影响。就市政而言，这种影响主要表现在：
    其一，示范效应。租界是西方世界，华界是东方世界。西方人将欧美的物质文明、市政管理、议会制度、生活方式、伦理道德、价值观念、审美情趣都带到这里，使租界变成东方文化世界中的一块西方文化“飞地”。租界从1854年开始，已实行华洋杂居。在租界与华界之间，虽有界线，但没有不可逾越的藩篱，人员能够自由流动。这样，通过租界所体现的西方文化，可以毫无遮拦地扩散开来。通过租界展示出来的西方文明，租界与华界的巨大差距，极大地刺激着上海人，推动着上海人学习西方的步伐。上海绅商设立的煤气公司、电力公司、马路工程局，发起的地方自治运动、华人参政运动，上海市民日趋健全的市民意识、法制意识、公共秩序意识，这些都与租界的示范效应有着密不可分的关系。租界的道路建设，比华界宽阔、整洁；租界的市政管理比华界严格，讲究法制，对造房、行路、城市噪声、垃圾处理、警察执法，都有一系列的条例和规定，华人在感受到这方面的差距以后，进行了艰苦的努力。1895年，上海士绅成立了南市马路工程局，以修筑马路、建设市政、缩小华界与租界的差距为工作重点。1905年，李平书等上海士绅发起成立上海城厢内外总工程局（后改为城自治公所），主旨也是学习租界市政建设和管理的长处，缩小华界与租界的距离。
    其二，孤岛效应。从地理上说，上海当然不是岛屿，但从政治空间上说，上海因为有租界的存在，在将近一百年时间里，确是一个孤岛。清朝政府、北洋政府、国民党南京政府的号令，可以行至天涯海角，在上海租界却不能畅行无阻。中国其他地方硝烟滚滚，上海租界却可能风平浪静。由于近代中国是在连绵不断的外侵、内乱、天灾、人祸中走过来的，上海这个相对稳定的孤岛，意义就特别重要。它对上海的市政建设带来重大影响。上海地下无矿藏，地上无特产，但是很多理应开在外地的工厂却偏偏开在上海，考其原因，就是因为上海比较稳定、安全。稳定、安全，意味着风险系数较小。20世纪30年代，一个外国人这样说：很多人不理解上海何以会这样迅速地成为一个大工业城市，因为从环境来看，上海并不是理想的地方，地价贵，房租高，工资昂，水源不洁，其实一个重要的原因是，中国其他地方经常动乱不安，工业发展遭到骚扰，上海则不然，“这就形成了工业集中于上海的趋势。许多本应迁出或开设在原料产地的工厂也都在沪设厂。虽然运费成本有所增加，但在上海特别是租界内，可在一定程度上免受干扰。”（注：劳福德：《海关十年报告之五》，载徐雪筠等编译：《上海近代社会经济发展概况（1882-1931）》，上海社会科学院出版社1985年版，第278页。）
    孤岛效应在从人口流动方面表现得相当充分。当上海周围和其他地方发生战乱、灾荒等情况时，上海吸收、容纳了众多的外地人口。抗日战争期间，上海两租界人口激增78万人，战争结束后，上海人口一下子锐减55万。解放战争期间，上海人口净增208万人，为世界罕见， 1949年战争结束后，上海人口减少了40万人。上海人口的这种大起大落的潮汐现象，给城市带来广泛而复杂的影响。来而复去的民流，给上海带来了丰富而廉价的劳动力，带来了各种不同专业、不同层次的人才，带来了大量的发展资金，带来了大批的消费者，给上海市政造就了发展契机，另一方面，人口急速膨胀，又造成住房拥挤，房租昂贵，交通拥挤，管理混乱。
    其三，局部有序与全局无序。公共租界、法租界和华界在各自管辖范围内，市政建设是比较有计划、有步骤进行的，但是将三个区域作为一个整体来看，则显得混乱无序，布局不合理处较多。例如，在杨树浦和曹家渡这两大工业区之间，隔着一个商业网点密集、居民众多的黄浦商业区，使得交通拥挤不堪。30年代的一份报告说：公共租界中区和西区的房屋及办公大楼增多之后，两区马路上的行人及车辆大大增多，而跑马厅的位置又适在中心，通往西区的道路只有三条可行，“每天高峰时刻，这几条马路上拥挤不堪，加之南来北往的车辆、行人川流不息，致使交通状况更为恶化”（注：徐雪筠等编译：《上海近代社会经济发展概况（1882-1931）》，第282页。）。 南市与闸北这两个同属华界的区域，因中隔租界而无宽阔大道连接。翻开上海地图，我们会发现，从东到西，从南到北，许许多多本该笔直的道路被扭得弯弯曲曲，本该首尾如一的道路变成两头阔、中间窄的葫芦腰，或两头窄、中间阔的“凸肚”。再如，三个区域的公共交通设施各行其是。公共租界的英商电车公司、法租界的法商电灯电车公司与华界的华商电车公司，使用的是不同线路，车辆式样互异，不能互通。乘客从闸北经公共租界、法租界到南市，一般要换三次车。三个区域的自来水、供电网、电话亦各自为政。自来水管网由各公司在所属范围内分别铺设，在双边交界的马路上，两家公司均须铺设水管，互不沟通。各厂的水质、水压、水价更是五花八门。供电方面，各区发电厂都有自己的馈电区，各区的电压也不一致，有的是220伏，有的是110伏，处于交界处的居民，往往要备有不同电压的灯泡。电话方面，市内电话分属两个公司，网络互不统一，拨号方法也不一致，不同地区有几千个相同号码，很容易打错。最为混乱的要算门牌号码的编制。以南北方向道路而论，以洋泾浜（今延安东路）、长浜（今延安中路）为界，南面属法租界，序号是从北向南；北面属公共租界，序号则从南向北。以东西方向而论，同属公共租界，苏州河以南原属英租界区域，序号是从东向西；苏州河以北原属美租界，门号有的从东向西，有的又从西向东。将公共租界、法租界和华界作为一个整体来看，门号杂乱无序。难怪一个外地人来到上海以后，就像进入一座迷宫，常常迷失方向。这种全局无序的状况，给上海的城市改造和进一步发展造成了严重的障碍。