2.从1927年至1937年，上海市政建设飞速发展，三界并举，整体推进，整个市政面貌发生了根本性的改观。
    （一）华界筑路工程。1927年8月上海特别市政府的成立后， 近代市政建设与管理在华界全面铺开，华界市政滞后的局面有了整体性的改善。以筑路为例，从1927年至1936年工务局10年筑路总长为原有路长的64.8%，年均递增率5.2%，路面类别也有较大改善， 柏油路面的比例从原来的1%上升为16.9 %（注：上海市工务局编：《上海市工务局三十年》（1927-1937年），第8页。）。
    （二）租界煤气以提供家庭热源为主要服务目标。公共租界的煤气供应以服务居民家用为主，1934年4月界内煤气供应的72.6 %为家用烹饪、取暖、热水供应；工业用气占22.4%，公共照明3.1%， 煤气厂自用1.9%。到1937年底煤气管线总长336.153公里（注：《上海公用事业》，第46、148、352-354、260、358页。）。
    （三）浦西自来水供应网络迅速发展。在租界、华界共同推动下，自来水网络发展较快。华界内地自来水公司于1929年完工营业，用户为14585户；闸北水厂的闸殷路新水厂于1937年全部建成， 日出水能力达9.46万立方米。英商自来水公司到1931年日供水量超过20万立方米，成为远东第一大型水厂。法商自来水厂日出水量1930 年达4 万立方米， 1937年为6.2万立方米，为1909年的10倍余。浦东水厂亦于1937年6月建成投产（注：《上海公用事业》，第46、148、352-354、260、358页。）。
    （四）公共交通有了很大改善。华界公共汽车营运主要是2 家公司：一是华商公共汽车公司，于1928年开通首条线路（北站-江湾），到1937年已有6条线路，45辆客车，线路总长34公里； 二是公用局公共汽车管理处，到1936年底，有客车45辆，线路5条，线路总长48.3公里。
    （五）市区出租汽车业发展速度明显加快。1930年公共租界有中外车行66家，汽车541辆。跨省长途汽车开通。 锡沪长途汽车公司于1935年开通锡沪（无锡-上海）、苏常（苏州-常州）、沪翔（上海-南翔）、沪太（上海-太仓）、沪常（上海-常州）5条线路，配备68 辆汽车，日均运客1500人次，有效地改善了上海与邻近城市的交通（注：《上海公用事业》，第46、148、352-354、260、358页。）。
    （六）居民商品房市场情况，与前阶段大体相同，但也有所变化。主要表现为：西区高标准住宅的兴建，已呈片状分布。30年代上海市区民居建筑地块开发，依据功能划分原则已向西区集中，范围主要是两租界西区。1930-1936年上海新建房屋类别年均为：中西式49.8%，中式46.1%，西式4.1%。而1925-1936年间年均拆除中式旧屋约2158幢。 这种大拆大建，使地价增值， 民居建筑景观为之一新（注：上档： U1-14-8下-2602，第4-5页。）。西区是整齐的花园洋房、高层公寓、新式里弄，室内装修标准是钢窗蜡地、煤卫齐全，有些配备车库。环境幽静，交通便利。如静安别墅（1929年）、新康花园（1934年）等。与上述新潮民居比，此时的石库门已显得设施落后，降为平民住宅区，“此类房屋之全无卫生设备，为公共卫生方面之重大缺点，其所有‘现代便利’，仅为后天井中之自来水龙头”。但原有的房屋建筑规则对人口密度并无规定。于是在中产之家成批迁居西区高标准住宅时，石库门里弄并未成片拆除，而是被分隔出租，成为平民入居的廉价商品房，促成土地、房屋投机商的暴富。1935年公共租界一项调查显示：界内每幢中式房屋平均住户2.73家，或住15人，比1920年约增加25%。尽管1936年工部局认为，“现应坚持每起建筑计划，均须有相当之厕所设备，虽不必每屋皆有，但至少每一整批房屋应有一公用之厕所”。但实施这一方案的关键不是有无规定的问题，而是居民普遍消费水平的问题。尤其在商业区的旧式里弄，人口分布密度过高已是普遍现象。1937年上半年，工部局调查称，辖区的单幢房屋中， 每幢住4 家的22764 家，住6家的14028家，住9家以上的1305家，最多一幢房屋内住了15家。平民之家住房拥挤、设施简陋的严重趋势在战前已露端倪。此外，棚户区仍在沪东、沪西发展，租界当局为拆除草棚常与贫民发生冲突。在华界，传染病高发区也多集中在棚户区，在1931年霍乱流行期，每10万人患病率的区域分布为：南市15.7%，闸北13.3%，浦东23.3%；依患者职业分，工人及劳工37%，农夫11.2%，其他均为10%以下。这表明收入低，居住密度过高，饮水条件差等因素均直接与疫情蔓延程度有关。棚户区的发展已严重影响都市环境质量，但这一趋势未能得到有效遏止。
    这一阶段是近代上海市政建设发展最快的时期，风姿各异的建筑成片出现。1934年国际饭店建成，为当时远东第一高楼。著名的公共建筑、教堂、办公大楼、银行、商场有沙逊大厦（1929 年）、 华懋公寓（1929年）、金城银行（1929 年）、 慕尔堂（1930 年）、 东正教堂（1931年）、八仙桥青年会（1931年）、市政府大厦（1933年）、河滨大楼（1933年）、百老汇大厦（1934年）、上海体育场（1935年）、大新公司大楼（1936年），著名的居住建筑和娱乐建筑有新光大戏院、兰心大戏院（1931年）、百乐门舞厅（1931年）、国泰大戏院（1932年）、汉弥尔登大厦（1933年）、毕卡地公寓（1934 年）、 大上海大戏院（1933年）、大光明大戏院（1933年）、跑马厅（1933年）、峻岭公寓（1935年）。建筑史学者伍江写的《上海百年建筑史》，后附《本书涉及建筑物一览表》，共涉及1847-1949年百年间上海著名建筑139处， 其中70处完成于1927-1937年这10年间，占50%，可见这一时期建筑成就之大。
    3.从1937年至1949年的12年中，上海经历了8年抗战的磨难， 日军占领，汪伪政府统治，租界收回，及战后经济震荡等，都市的发展因外界干扰而遭到空前的破坏。但即使如此，上海市政发展水平居国内各大城市前列。