回顾中国自西周以来3000多年土地制度演变的历史，我们不难发现，中国农地制度经历了三次大的变迁：一是春秋战国时期的井田制（国王--领主所有制）向土地私有制的变迁；二是20世纪50年代中期土地私有制向土地公有制的变迁；三是在土地公有制的前提下，20世纪80年代初期农地集体经营向以家庭经营为主的转变。肇始于20世纪70年代末的中国农村改革使农业生产组织形式回复到以家庭为核心的传统模式。与此同时，农地制度也由以往全国统一的人民公社所有制转变为以自然村为基础的形式各异的新型集体所有制。改革使农民成为土地产出剩余的占有者，由此而引发的积极性的提高，被许多人认为是导致20世纪80年代初农业高速增长的首要原因。但是，自80年代中期以后，农业生产几度出现较大波动，以村为基础的集体土地所有制作为改革的终极目标因此受到怀疑。究竟什么样的农地制度能和中国社会经济的稳定发展相适应？这已经成为我们这个时代的课题。
    赵冈在研究了中国3000多年的农地经营方式选择的历史演进后，发现，这种选择的演进也是依据如何适应提高农业生产效率的客观历史要求而进行的。
    赵冈所指农地经营方式，实际上包含了农地权属和经营这两个方面。农地制度选择，最根本的是激励机制的选择，从中国历史来看，各种农地制度在中国都曾出现过，早自古代使用奴隶的农地经营制，直到五六十年代的集体公社制。赵冈对此作了比较分析：（1）使用奴隶经营，工作意愿是负的，交易费用奇高。（2）雇工经营，工作意愿近乎零，因为边际产量全归地主拿去，雇农得不到。（3）分成租佃制，边际产量由地主与农民共享，风险共担，因此佃农有相当的工作意愿。（4）定额租佃制与自耕农，劳动的边际产量全归农户所有，故工作意愿最高。（11） 中国历史上曾尝试过这四种经营制度，按其优劣，加以选择。到明清之际，分成租制逐渐变为以定额租制为主的租佃制，而且这种租佃制在不少地区也以永佃制为基础，即农民享有永佃权。加上近代北方一些地区以自耕农为主，因此中国的租佃制也是一个伴随着自耕农制度的租佃制（永佃制从经营方式上看，近似于自耕农）。中国的四千年农耕文明是按照效率、激励机制选择了以所有权与使用权实际相统一为主的这种农地制度，这绝不是偶然的。它与欧洲国家的农业发展史也有一些吻合之处，只是中国农地制度进入个人私有要比欧洲早很多。欧洲国家都是以农地改革为契机，即从领主所有或村社所有转变为农民或农场主私有，而走上资本主义经济发展道路的。不管是英美道路，还是普鲁士道路，尤其是今天，不管农地经营规模扩展了多少倍，世界上发达国家的农业经营制度仍都是以自耕农为基础，自有家庭农场仍然是主要的经营模式，不管是每户经营规模达几千亩（按中国亩折算）的美国家庭农场，还是户均只有几十亩的日本家庭农场。这说明所有权与使用权的有机统一或实际上的统一，才是最有效率的。
    也就是说，无论东方或西方，农地制度选择的演进都是依据如何提高生产效率这一客观要求而进行的。这就是历史上农地制度演进的真谛，不独中国为然。美国学者施莱贝克尔说：“从古代以来，一向把土地改革作为国家弊端的治疗药方。但是人类历史上没有哪一种土地改革能导致永久提供公正和平等的土地划分。成功的土地改革纲领总是同资本、农业科学和技术的根本改变连在一起的。”（12） 这个“资本”指的应当就是有明确所有权的个人投资主体的资本。也就是说改革必须兼顾公平与效率，表面的公正未必公正，中国“一大二公”的人民公社化的结局，应是这一观点的最好注脚。
    前述研究表明，无论西方还是中国，农地产权制度的历史选择主要是依据如何提高农业生产效率这一历史要求而演进的，但这主要指的是社会生产力。应进一步说明的是，农地产权长期以来的传统是过分注重人的权利的公平和效率而忽视了大自然的“权利”，人往往表现出明显的经济人特性，为了获取更多的利益，自居为大自然主宰的经济人会过度地索取而不顾及环境及其他人的利益，这在总体上形成了一种非持续发展的模式。地力衰退和荒漠化问题源于人类的和滥垦、滥牧、滥伐、滥采以及滥用水资源。经济人破坏环境的掠夺式的短期行为主要源于其自利的动机和不合理的制度。合理的制度应该对经济人损人利己的行为进行有效规制，应该顺应其自利的特性对其有益于环境的行为进行激励，从而使制度在规制经济人的自利行为的同时，使其有良好的环境行为。否则，只会导致对环境的破坏。
    历史和现实的考察证明，适度的私有产权的运用有利于提高生产效率，也有利于环境保护。
    私有产权制度曾对中国历史上森林保护起过相当作用。学者们研究发现：如果山林属于国有，并且政府设有专职管理山林机构及保护山林的法令，则可以防止非法采伐林木，防止森林火灾，并且有计划地更新林木。今天美国的国有林区，就是实行这种制度。如果山林属于国有，但是政府没有严格保护，让人民任意采伐，则山林实际上变成了无主资源，人民自然恣意取用，无人愿意投资补充林木，早晚会令山林资源耗竭。
    在中国历史早期，所有的山林湖泽全属国有，即令在平原的农地私有化后，政府仍然保留了山湖的所有权，直到东晋以后，山泽弛禁，私人可以合法取得山林所有权，但在理论上，大部分山林，尤其是开发不易、交通困难的深山老林，所有权仍归国家。对这些国有森林，政府相当放任，等于是无主之地，任由人民开采。越到后来，人口压力愈来愈大，人多地少的情况越来越普遍，政府的管制越来越放松，其结果便是导致森林衰减，甚至枯竭。
    如果山林的产权属私人所有，山林资源便是私有资产，所有者会严加保护，不会被人盗取或造成无谓损失。林主会砍伐林木，贩卖木材，但一定会适时造林植树，不会使山林资源彻底枯竭。私有山林的弊端之一是，有些树种需要很长时间才能长成，但私人寿命有限，不愿投资为这些树种造林。所以私人林场的树种往往都是一些生长期短者，少见生长期长但有特种用途的树种。明清时期南方一些山林长期分租制佃约规定详细明确：种植何种树木，密度如何，周围三尺或五尺必植树一株，不论险峻，不得抛荒。伙佃要负责三年见青，五年齐苗，到时山主人山验苗，稀者得补种。