在自然资源领域，有效率的私有产权能够减少环境破坏，促进环境保护；而公有财产则要对世界上“鱼类资源的耗尽、空气污染、地表水的匮乏、放牧过度、油田枯竭以及近来的滥砍滥伐等问题负主要责任”（17）。因为自私的短期竞争和缺乏真正的合作会导致公共资源的最后耗尽。这是我们的基本结论。一般而言，私有产权的排他成本和内部动作成本要低于共有产权，不同产权与经济人之间的利益关联度也是有差别的。由于利益的直接关联，私有产权本身就有对权利人进行财产保值增值的激励，而共有财产由于与经济人利益的间接关联往往受到轻视，同时对财产管理者和非管理者的约束不够而导致财产的浪费和破坏，从而导致产权的低效率。亚里士多德指出：“凡是属于最多数人的公共事物常常是最少受人照顾的东西，人们关怀着自己的所有，而忽视公共的事物；对于公共的一切，他至多只留心到其中对他个人多少有些相关的事物。而私人的事物则往往受到私人最大可能的关照。”（18） 就森林资源的保护而言，共有产权常常伴随着经营者的滥伐和非经营者的盗伐，最终导致森林资源的严重破坏；而私有产权则往往伴随着权利人对森林的悉心保护、有计划的适度砍伐及砍伐后的种植等。这不仅已得到了理论上的论证，而且也已得到了各国实践的证明。泰国政府向农民发放了土地证书就减少了对森林的危害；而缺乏严厉法律监管的森林资源国有化，只会导致更大规模的森林破坏。
    环境破坏只是一种表象，其深层次的问题主要在于人的利益，对人的利益的有效协调就能够确保环境得到保护和优化。我们的制度应该在经济人的自身利益开发和环境保护之间建立起良性的互动关系，一方面对经济人破坏环境的行为进行规制，一方面充分利用经济人追逐自身利益的特性激其有较高的生产积极性和良好的保护环境的行为。激扬人的理性，扼制人的非理性，这就是一个良好产权制度的本质。
    对于我国目前所实行的农地集体所有制所显露出的弊端，研究现实农村经济的学者多年来已有大量论述，笔者在此不赘。
    从理论上讲，某一项制度的变动，即产权的重新界定，不仅仅要考虑到在这一制度系统内部的成本和收益，还要考虑到对这个经济的整个制度系统所施加的外部性。如果外部性是负的，我们就必须要考虑这一制度（产权）的重新界定所引起的整个政治经济制度系统的成本收益。
    从我国的现实来看，目前法律制度尚需进一步完善和完备，农地私有产权的重新界定成本以及以后的实施监督成本都会很高。因此，从一个合适的角度考虑，目前中国农业生产中似以土地“国家终极所有，农民永久使用”（20） 这样一种二元产权或“永佃制”，比较合适。赋予农民永久使用权的“永佃制”，表面上看是使用权和所有权相分离的，而实际上却暗含着两权在某种程度的统一。这样既可以彻底解决激励机制的问题，彻底铲除长久以来滋生农村种种腐败的主要温床，又可以强化国家的监管力度。这样一个考虑，既是经济学上的理论考虑，更主要的，它是国内外历史上农业成功经验的一种历史性总结。
    对我国而言，农地制度选择无外乎国有、集体所有和个人私有这三种选择，学术界虽未展开过充分讨论，但这三种选择均曾有人提出过。也有法学者从法学角度提出永佃权，但仍以农村集体为所有权人，而笔者摒弃这种思路，以国家为土地所有权人。但本文是理论论证，暂不讨论操作性问题。
    作者提出这样一个农业产权模式，不但是基于个人私有产权的效率、中国的实际情况，也是基于对生态环境保护的考虑。
    私有产权的效率已为几百年来国内外经济发展史所证明，也为新制度经济学理论所证明。但是如同世界上任何事物都是有利有弊，而不可能是十全十美的一样，私有产权制度运用适度，会有利于全社会大多数人的利益，有利于为了人类的长远利益而保护自然环境，但如果运用过度，则会走向它的相反方面，对社会和自然均会产生它的负面作用。
    我们都知道，在西方社会，在资产阶级革命后确立了私有财产神圣不可侵犯原则，确立了个人自由的所有权制度，形成了自由竞争的经济秩序，这极大地推动了资本主义社会生产力的迅速发展和提高，促进了社会生产的商品化、社会化、资本化和国际化的快速发展，但与此同时，建立在个人主义观念基础上，以个人为本位，鼓励和保护私有产权人自由和无限制使用权利的法律制度却与越来越社会化的生产方式的发展不相适应，从而导致社会经济危机、社会非均衡化发展、贫富差距等严重问题；也由此导致了国家对社会经济的全面干预，导致了私人所有权向社会化发展的法律变化。所有权社会功能理论旨在否定个人所有权的绝对性和排它性，强调个人所有权的社会义务。由此而引发了物权立法乃至整个私法的重大变革：由个人本位走向社会本位。这一变革自20世纪初始，一直延续至今。其中他物权越来越具有独立的法律地位。具体说来，在罗马法时代，物权客体被物权主体牢牢控制，二者密不可分。这使所有权具有绝对性，排他性和永续性。随着社会与法律的变革，所有权由权利主体绝对控制的局面被打破了，出现了所有权和所有权人二者分离的情况，源于所有权的他物权为没有财产所有权的个人提供了合法使用他人财产的权利，有人称之为他物权制度或他物权泛化。（20） 这是项具有社会经济意义的法律变化。例如永佃权为无地农民提供了永久使用他人土地合法权利。弱化私有产权的所有权社会化变革为资本主义社会提供了稳定、均衡发展、缩小贫富差距的有力法律保障。
    发达国家是通过复杂的立法来弱化私有产权，平衡个人利益在生产开发与环境保护两方面的得与失，从而使开发与环境保护协调发展。在中国，实行土地“国家终极所有，农民永久使用”，则是最佳选择。一方面，它具有和私有产权一样的作用，能最大限度地调动经济人的生产积极性和一定保护生态的主动性，我们或可把它看作是一种私有产权制度的适度运用；另一方面，国家具有最终的裁定权和控制权，它比单纯的法律调控可能更具效力。应当说，这是一个兴利除弊，利国利民的最佳产权制度。