在这一发展过程中，并非所有城市的发展都一帆风顺。由于经济、政治原因的变化，固然不断有新的城市兴起，但也有旧的城市衰落。有人统计过英国的情况。据盎格鲁萨克森编年史及其他资料，十世纪被称为堡（bush即城市）的地方约75处，如再加上其他设有铸币所的地方，则约100处。这一百个地点大致有70 个在末日审判书中仍称之为堡，而其余30个已不再称之为堡，即地位下降。可是另外又新增加了30个堡，所以堡的数目仍是100个。十二世纪材料， 则统计了约翰王（1199-1216年）以前历代国王分赐给城市的特权证书，又见到114个城市的名字，其中有一半左右是过去的堡，而半数则是新城市。总起来看，十二世纪城市的名字，有60个和十一世纪时相同，而只有45个和十世纪时的相同（27）。这一统计，大体上能反映出300年间城市的升沉兴衰。其缺点是由于资料限制， 不能说明随着时间的推移，城市数目越来越多，城市规模越来越大这一过程。
    三、城市的自治
    中世纪西欧城市往往被称作自治城市，是独立自主的政治单位。这被认为是西欧封建社会的一大特征，并推导出各种结论来。因此，关于城市自治问题还须稍加说明。
    中古西欧的城市并非全能自治。我们只可以说，许多城市是自由城市，而其中仅一部分是自治市。所谓自由城市（villes franches）， 也可以称作特权城市，即城市从国王或领主那里获得特权证书，享有各种自由特权。造成这种情况的原因，必须从西欧当时的具体情况加以考察。
    封建的西欧，通行的原则是“没有无领主的土地”，城市到处遇到的是领主的统治，受领主的管辖。如果某个城市不在领主的土地上，而在国王的领地上，国王对待其城市的管辖亦如同领主。领主权的来源很复杂，有些是领地上的私权，有些是通过特恩权的赐与而取得，有些则是伯爵等的公权转化而来。因此其内容十分广泛，并因各城市的不同而有所不同，大体上它包括对当地居民征发劳役、征收各种实物及货币的权利，实施禁用权，征收招待领主留宿的费用，征发军役，征收市场税，对某些产品的专卖权，以及司法审判权等。而且由于各种封建权利重叠错乱，时常一个城市分属好几个领主。例如十二世纪初的斯特拉斯堡分属四个领主（一个主教和三个僧团），博韦在十一世纪时属三个领主，弗兰德斯的迪南特十一世纪时分属两个领主，亚眠属四个领主，甚至巴黎也不完全属于国王，而分属于包括国王在内的许多封建主，其中有圣日内瓦修道院、圣日耳曼修道院、圣维克多修道院等，其权利交错，时起冲突（28）。
    为了排除领主权的过分剥削压榨，排除领主权对工商业的干扰，一些城市经过斗争或用赎买的办法，向领主或国王取得一定自由权利，并用特权证书予以肯定。特权的内容，大致包括人身自由、土地自由、司法独立、财政独立等等。
    需要指出的是，城市虽然取得这些特权，但并未使城市脱离封建体系之外。因此，把自由的城市与受奴役的乡村相对立的观点，是不符合西欧封建社会的实际的。城市所以能取得这些权利，完全符合当时的客观情况，就如某一领地取得特恩权（immunity）一样。既然封建领地原则上是所有权与政治统治权结合在一起的，那么封建城市也必须得到某种独立自主的权利，就是很自然的事了。
    例如人身自由，这是许多城市都得到的。有些在特权证书上说明，有些则并未明确，而是经过一段时间后自然形成的。许多城市也有逃亡农奴住满一年零一天后即取得自由身份的习惯，流行着“城市的空气使人自由”的谚语。但并不能认为城市内的居民都是自由人。当城市的独立日渐巩固后，把持市政的上层往往对逃亡农奴取得自由加以限制，有的规定要取得市民资格或进入行会组织，才能自由，而市民资格却日益不易取得（29）。另一方面，也并非乡村里都是不自由人，自由农民也有不少。我们只可以说，城市内的居民多为自由人，即使有不自由人存在，后来随着农奴制的松弛，也不为人所注意了。
    城市土地自由并不是说它是资产阶级法律意义上的私有财产，而是说它的领有的条件是自由的，即不向领主服劳役义务，而只交纳固定的货币地租，它仍属封建性的地产。后来时移势易，货币贬值，货币租对封建主已无多大价值，象弗兰德斯一些城市，也有不再向领主交纳象征性地租的。
    财政独立则是指取消或限制了领主对城市的各种盘剥榨取，这也随各个城市而有所不同。比较一致的是大都取消或限制了领主的市场权，包括对市场的管理权，主持市场法庭权、监督市场上度量衡的使用权，以及对市场上各项交易征收捐税权等。许多城市特权证书言明把这些权利收归城市，而由城市每年交一笔固定款项给领主。英国此习早已存在，末日审判书中记有上租城市之事，即指此而言。从当时看来，这种办法和出租庄园（即把庄园整个交与承租人经营，由承租人一年向领主纳一年固定租金）是一样的。
    司法独立是指城市从领主司法权的束缚下解放出来。大部分城市所取得的特权证书，都说明市民只能由他自己的司法机关审判。即城市具有司法上的独立性。法官产生的办法各城市不完全相同，有的由市民选举，有的由城市公社提名领主批准，由若干法官组成法庭，但法庭主持者很多是领主的管家，后来才由市长主持。城市法庭一般只有民事审判权，重大刑事案件仍归国王法庭审理。法庭上通行的是城市的习惯，后来逐渐形成为城市法。凡此种种，都是中世纪西欧行政、司法权分散分裂的产物。
    取得上述各种特权的城市，再进一步发展，才能成为自治市。自治城市有权选举自己的市政官员，主持管理城市内部各项事务，直至有选举市长之权。市政机关称市议会，它的雏型为城市法庭，后来演化为由各行会首领等上层人物组成。