为了促进商品农业的发展和征收地税，西班牙殖民当局还于1880年和1894年两度颁布法令，推行土地登记制度，鼓励土地所有者明确地产权。结果，大多数不识字的农民并没有认真对待他们陌生的法令，少数富人则趁机通过登记兼并了本来属于小农的一些土地，使大地产在菲律宾进一步发展。⑦
    美国人取代西班牙人统治菲律宾以后，也曾一度推行类似的土地政策。例如，1913年，美国殖民当局即推行土地登记制度，结果仍如从前一样，许多小农丧失了土地。此外，美国占领菲律宾后，为鼓励种植园经济，允许大公司和私人购买土地发展种植园经济，一些美国公司和其他外国的、本地的富商又获得了一大批地产。如1919年美国占德里奇-古德耶尔橡胶公司即在棉兰老岛获得了1000公顷土地。另一家美国公司-菲律宾包装公司则与国家发展公司签署转租协定而承租了大片地产种植菠萝。⑧
    经过几百年的发展，菲律宾形成了许多占地面积很大的地产。由于经营形式不同，这些大地产分为两类。一类是占有大地产的大土地所有者再把其地产分别租给农民耕种，自己只管坐收地租，从而变成一种租佃关系，耕种者就是大土地所有者的佃农，这类土地经营形式主要在传统稻谷和玉米产区，特别是在吕宋北部一带。另一类则由土地所有者以公司和个人名义建立种植园，招募当地农民作为农业工人，实行雇佣关系的经营方式。这类地产主要集中在棉兰老、尼格罗斯等岛上。
    在早期的稻谷和玉米产区，租佃关系还比较简单，即大土地所有者与众多佃农之间是一种直接的租佃关系，许多地主和佃农之间相互都熟悉，租佃关系中还保留着一种人际信誉关系，这也是大地主有效地以较小的代价奠定其地位和巩固其产权以及从中获得最大收益的一种较好方式。在这种情况下，地租相对固定，租额也不算很高。
    但是，随着大地产规模的扩大和经济的发展，早期这种还保留着一点人际信誉关系的租佃制逐渐演变为一种新的租佃关系，即“因奎里诺制”（Inquilino），即原先的一些大地主后来多居住到马尼拉等大城市或远离地产的别墅，而把土地租给一些中间人“因奎里诺”，但这些人并不耕种土地，而是再把土地转租给真正需要土地的佃农。这样，地主--佃农的租佃关系就变成了地主-因奎里诺一耕地佃农的关系，在这种关系中，耕种者多受了一道中间盘剥，地租往往比原先那种租佃形式要高。而且，这些“因奎里诺”多是陌生人，且常常更换，他们与佃农之间已不存在原先那种人际信誉关系。
    由于“因奎里诺”制的发展，耕地佃农的经济地位进一步恶化。据统计，18世纪末，教会地产中最好的灌溉稻田的产量每奎农（5.7公顷）约为250-400卡班，最高的地租是50卡班，占总收获量的1／5-1／8。但到19世纪，地租大幅度提高了，据官方统计，在罗隆贝庄园和班迪庄园的佃农，这时所付出的地租比一个世纪以前的佃农所付出的提高了一倍多。⑨1890年，比南庄园的管理人报告说，该庄园最好的土地每奎农（5.7公顷）产240卡班稻谷，其中有60％是作为地租付给教会的。⑩此外，地主向佃农发放的高利贷利率也飞速上涨。据统计，18世纪40年代，比南庄园的借贷年利率是33％，到50年代，年利率已达50％-60％，又过了30年以后，年利率竟高达100％。（11）
    而且有学者研究后认为，商品农业的发展和人口的增长更加剧了土地竞争，土地肥力下降和地租增加使佃农的收入无论是从相对还是从绝对来看都下降了。（12）而这一发展反过来又进一步加剧了地产集中和土地转租，（13）从而进一步导致佃农经济状况的恶化。由于大地产制导致了佃农状况的不断恶化，因此，随着大地产制的发展，菲律宾农民反对土地兼并和争取地权的斗争也不断发生。早在1745年，马尼拉周围5个省的农民便爆发了反抗教会强占土地的斗争。（14）后来爆发的1896 年革命的背景在很大程度上也与土地问题有关，虽然它还有更复杂和广泛的背景。
    到20世纪20-30年代，以土地问题为中心的农民运动和斗争更普遍了。40年代末以后，“虎克”（菲共）又领导了更有力的以争取地权作为目标之一的斗争，并使这样的斗争持续至今。