领主取得城市政权后面临的一个重要问题是如何使其统治合法化。他们通常的做法是一方面操纵城市公社代表大会通过法案，使他们成为“终身领主”、“终身队长”或“终身督政官”等，并授予其包括权力世袭在内的一系列特权；另一方面设法从原来的最高封建领主，即神圣罗马皇帝或教皇那里取得代理人（vicar）头衔，进而争取更正式的授职，如公爵或侯爵等，将代理人制转变成具有合法性的世袭领主制。（36）随着时间的推移，领主统治无论名义上或事实上都逐渐“王朝化”，演变为名副其实的“君主制”。
    在托斯卡纳，许多城市虽然维持了共和体制，但也经历了短暂的领主统治，例如雅典公爵沃尔特在佛罗伦萨（1342-1343），乌古乔内·德拉·法焦拉在比萨（1314-1316），卡斯特鲁乔在卢卡（1315-1328），塔尔拉蒂主教在阿雷佐的短暂领主统治。（37）在这些城市，虽然共和体制得以延续，但民主共和色彩日趋微弱，寡头制倾向日益明显，（38）“九人政权”时期（1287-1355）的锡耶纳、1378-1434年的佛罗伦萨以及16世纪的热那亚共和国，莫不如此。1378年佛罗伦萨梳毛工人反叛之后，佛罗伦萨演变为封闭和保守的“寡头制”，由少数大家族控制。（39）1434年以后，虽然佛罗伦萨仍保留了共和制的外衣，但实质上已经成为美第奇家族统治的隐蔽领主制。在威尼斯，1297年颁布的“封闭令”标志着威尼斯贵族政体的正式确立，贵族阶层仅限于约200个家族，只有这一阶层的成年男子才有参政资格，威尼斯由此变成一个封闭的工商业贵族阶层统治的寡头制共和国。从中世纪晚期到文艺复兴时期，意大利政治发展的总体趋势是城市共和国衰落和领主制兴起，政治史家通常称之为“领主或君主的时代”。（40）
    二、权力空间的转变：从主教宫、市政厅到城堡
    不同的政权往往致力于营造属于自己的权力空间。权力空间，即政权拥有者实施统治的据点和处理政务的场所，是以建筑形式呈现的一种政治文化，权力空间的营造既有助于政治权力的确立和巩固，也是展示权力的舞台和证明其合法性的手段。从中世纪晚期到文艺复兴时期，随着意大利城市的政权更替和体制演变，权力空间也相应地不断发生转变，其过程可简单概括为从主教宫转变为城市共和国的市政厅，再从市政厅转变为领主的城堡-宫殿综合体。
    （一）从主教宫到市政厅
    如前所述，中世纪早期，意大利城市的统治权掌握在主教手中，这一政治现实在城市空间里的反映就是主教宫。主教宫邸是城市中规模最大的建筑，体现着主教对城市至高无上的权威。主教的寓所最初被称为“房子”（domus）或“主教宅”（episcopium），（41）从11世纪中期开始，主教开始称其寓所为“宫邸”（palatium）。称谓的变化与当时的政治现实有密切关系，特别是主教与正在形成的城市公社对城市统治权的争夺。“宫邸”一词源自罗马的帕拉丁山（Palatine），帕拉丁山是罗马帝国的心脏和政治权力所在地，因此在拉丁语里“宫邸”具有政治权力所在地的含义。中世纪早期，主教名义上代替神圣罗马帝国皇帝行使着管理城市的权力，但随着城市经济实力的增强，城市世俗精英开始挑战主教的权威，争夺城市的统治权。在这种情形下，主教开始刻意将其寓所称为“宫邸”，有些主教甚至把他们的寓所称为“城市的宫殿”，以此宣示他们对城市的权威。
    11世纪中期以后，越来越多的城市开始挑战主教的权威，《康斯坦茨和约》签订后，主教的统治权进一步被削弱。随着世俗精英权力的增长，在主教宫邸之外出现了一种新型的世俗公共建筑，即“公社宫”。在城市公社早期，城市政府并没有固定的办公场所，政府委员会通常租借议事和办公场所，如主教堂、教堂或修道院、主教宫或是某个私人宅第。随着城市的发展，公共事务日趋繁杂，城市政府开始建造专门的议事和办公场所。早期的政府建筑小而简陋，在当时的文献中被称为“房子”，后来建筑规模日益扩大，名称也逐渐改为“宫”，（42）即“公社宫”。在意大利北部城市，“公社宫”大都是在城市统治权从主教转向城市公社时出现的。因此，“公社宫”体现了城市公社的日益发展和巩固。最早的“公社宫”在形制上与主教宫颇为相似，新兴的世俗统治阶层刻意以此挑战主教的权威并企图取而代之。（43）
    从时间上说，市政厅最早于12世纪末13世纪初出现在意大利北部的伦巴底地区，布雷西亚（1187）、维罗纳（1193）、贝尔加莫（约1200）的市政厅是最早的政府建筑。随后，克雷莫纳（1206）、科莫（1215）、米兰（1228-1233）、皮亚琴察（1280）也先后建立了市政厅，（44）其中，米兰的“正义宫”和皮亚琴察的“公社宫”可说是伦巴底地区早期市政厅的典范。
    从城市空间布局上看，伦巴底地区的早期市政厅往往毗邻宗教中心而建。虽然市政厅试图从宗教空间中分离出来，但分离并不彻底，政治中心与宗教中心往往融为一个建筑整体。伦巴底地区的早期市政厅通常集立法、行政与司法功能于一身，是城市名副其实的权力中心。这些市政厅在建筑形制上具有一些共同特征：底层有一个用于公共聚会的长廊或门廊；第二层有一个政府委员会开会的大厅以及一个供督政官或其他市民领袖发表演说的阳台；一个钟楼；市政厅前面有一个广场。（45）
    托斯卡纳地区的市政厅出现稍晚。这里最早的市政厅可能是沃尔泰拉的“行政官员宫”，该市政厅1208年动工，1250年竣工。这座政府建筑具有军事要塞式的森严外观，底层是封闭的，没有开放式拱廊，顶层有垛口。沃尔泰拉的市政厅对后来佛罗伦萨的“督政官宫”和“长老会议宫”都有深刻影响。（46）托斯卡纳地区最宏伟的市政厅出现在锡耶纳和佛罗伦萨，这是托斯卡纳地区最强大和繁荣的两个城市。锡耶纳市政厅建成于“九人政府”（I Signori Nove）时期。那时，锡耶纳经济空前繁荣，工商业巨头组成的“九人政府”决定建造一座宏大的市政府大楼以显示其权力和锡耶纳的富庶与强大。（47）市政厅主体修建于1297-1314年，1344年钟塔的完工标志着市政厅的最后落成。锡耶纳人称这座政府大楼为“公共宫”（Palazzo Pubblico）。“公共宫”底部用石头建造，其余部分则使用红砖。为与佛罗伦萨城竞争，锡耶纳人刻意使钟塔的高度超过佛罗伦萨市政府大楼的钟塔。“公共宫”的巍峨、美丽及高耸的钟塔使许多城市的市政厅黯然失色。市政厅前面有一个扇形广场（Campo），九条线从市政厅辐射而出，象征“九人政府”。“九人政府”还规定广场周围的房屋都必须朝向市政厅广场，外立面和窗户的风格也必须与市政厅的风格保持一致。（48）空间规划上的整齐划一显示了对集中统一的政治权力的野心，以市政厅为核心的锡耶纳政府建筑明确宣示了“九人政府”的权威。