“土地整理”（Land Settlement）有两个基本含义：一是确定谁是土地所有者，二是确定土地所有者应交的田赋。从十八世纪九十年代到十九世纪九十年代，英国基本上是在印度原有土地制度的基础上进行了柴明达尔制、莱特瓦尔制和马哈尔瓦尔制土地整理。这三种制度的实施反映了英属印度土地整理的客观进程。现就实行这三种制度的社会背景、实施经过、本质特征及其社会后果作一扼要论述。
    一、柴明达尔制土地整理
    所谓柴明达尔制土地整理，就是在法律上确认莫卧儿时期的包税人柴明达尔为土地所有者，同时继续让他们充当政府和农民之间的中间人去征收田赋。政府规定一个地区的田赋总额，让某柴明达尔去征收，那个柴明达尔在法律上就是那个地区的土地所有者。如果不能按时交纳田赋，其地产就要被拍卖，由别人去承包田赋。田赋一次估定后永久不变的，称永久性柴明达尔制土地整理；田赋额定期修改的，称临时性柴明达尔制土地整理。永久性柴明达尔制主要流行于孟加拉、比哈尔、奥里萨、马德拉斯省的北部；临时性柴明达尔制主要流行于联合省、中央省。
    “柴明达尔”（Zamindar）一词原是波斯文的复合词，Zamin指土地，dar指持有者，合起来意为“土地持有者”。“柴明达里”（Zamindari）就是指柴明达尔持有的领地。早在十四世纪，印度历史上就使用“柴明达尔”这个词，当时用来指边远地区的土著部落酋长或印度教王公；到了莫卧儿时期，“柴明达尔”这个词除了继续用来指边远地区的土著部落酋长或印度教王公外，在官方，从阿克巴时期开始，越来越多地用来指国家的田赋征收人。①十七世纪，柴明达尔地权制度在印度广泛流行，作为田赋征收人的柴明达尔成了莫卧儿时期柴明达尔的主体。但就当时整个莫卧儿印度来说，贾吉达尔地权制度是基本形式，柴明达尔地权制度是次要形式，只是在印度东部的孟加拉、比哈尔、奥里萨，柴明达尔地权制度才占统治地位。而孟加拉的柴明达尔制度最为典型，这是因为：（1）存在的时间久。 早在莫卧儿人征服孟加拉以前，“孟加拉有了充分发达的柴明达尔制度，即是财政官吏包办县乡税收制度”。②（2）种类繁多。就其组成讲，有的是原来独立的王公，有的是自治的酋长，有的是政府最信任的包税人或本人就是政府官员，有的是原来的田赋承包人，有的是新派去的田赋官员。就其地位讲，有大中小之分。十八世纪前半期，孟加拉有25,000个村庄，组成1,680个乡区，有15个大中柴明达尔，包括615个乡区，所交田赋约占全省的60％。其余的1,045个乡区里，还有小柴明达尔4,590个。②（3）柴明达尔充当了政府和全部农民之间的中间人。在孟加拉，政府从来不同村庄或农民直接接触，而是通过柴明达尔向农民征收田赋。由某一个柴明达尔负责征收田赋的地区就是他的柴明达尔领地。柴明达尔领地有大中小之分，大的拥有一、二十个乡区或二、三十个乡区，小的只有一、两个乡区以至一个乡区的一部分。大中柴明达尔在他们居住的村里都有自己的所有地，在居住村以外只有征收田赋权。但他们并不直接向农民征收田赋，中间还有不少层次。十八世纪初，孟加拉的大中柴明达尔领地从其最高持有者到村一级的田赋官员共有八级。④小柴明达尔往往是村庄的头人，直接占有和使用土地，他们既是村一级的田赋征收人，又是土地持有者。
    1765年，英国东印度公司从莫卧儿皇帝那里取得了孟加拉全省的财政管理权以后，则以主权者的身份出现于孟加拉。他们最关心的是如何榨取田赋，增加财政收入。可是，东印度公司的殖民官员对孟加拉的柴明达尔地权制度一无所知，他们根本分不清谁是土地所有者，应该让谁来交纳田赋，但他们又急于要榨取田赋。1765-1786年，他们基本上抛弃当地的柴明达尔，实行短期的拍卖田赋承包制度。然而由于赋额过高，不管谁承包都要破产。英国东印度公司达不到预期的榨取田赋的目的。在实践中碰壁以后，东印度公司这才转而依靠原来的柴明达尔。从1786年起，英国东印度公司董事会酝酿以柴明达尔为对象的永久性土地整理，史称“Permanent Settlement”。
    在孟加拉，以柴明达尔为对象的永久性土地整理，就是确认孟加拉的各类柴明达尔包税人不管他的出身、经历如何）为土地所有者。田赋一经估定，则永久不变。
    1786年4月12日，东印度公司董事会写信给新任印度总督康沃利斯（Cornwallis），要求他在孟加拉实行永久性的土地整理。康沃利斯认为，要实行永久性土地整理，必须对地权、地租一类问题进行充分的调查研究。当时加尔各答参事会的成员肖尔（Shore）完成了这个调查研究的任务。1789年6月18日，肖尔提出了“在孟加拉省实行永久性的土地整理”的长篇报告，这份报告为孟加拉的土地整理奠定了基础。之后，康沃利斯分别于1789年9月18日和1790年2月3日提出两份报告， 阐明在孟加拉省实行永久性土地整理的必要性。
    东印度公司所以要在孟加拉实行永久性的土地整理，归纳起来有以下几方面的考虑：第一，从客观需要讲，英国殖民官员对孟加拉复杂的地权制度和田赋制度实在难以掌握，因此由开始时抛弃柴明达尔转而又依靠柴明达尔；第二，从经济利益着眼，是为收到足够的田赋。肖尔说得很明白，“政府在税收方面要有保证”，“最好是通过柴明达尔，也就是土地、田地、他们财产的所有主办理一次永久性的田赋整理”；⑤第三，从政治上考虑，是为了培植柴明达尔作为英国殖民统治的社会支柱。康沃利斯露骨地说：“要在异族入侵的情况下占据这个国家，具有头等重要意义的事就是想出办法来使得印度的土地所有者从自身利益着想非投靠我们不行。谁能够得到土地，安然享用大宗进款，谁就不会发生改变现状的念头”。⑥显然，英国殖民政府考虑在孟加拉省实行以柴明达尔为对象的永久性土地整理，既“不是为了耕种土地的人民群众的利益，也不是为了占有土地的掌管人的利益，而是为了从土地上征税的政府的利益”。⑦