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五、西藏家庭住房价格、居民收入与支出 （一）城镇家庭住房与收入关系——房价收入比现代社会的住房具有居住功能和投资功能的双重属性，因而收入是制约居民买房的核心因素，尤其是城镇地区表现得更为突出。随着改革开放的深入，西藏人均收入大幅增加，城镇居民年人均可支配收入由2000年的7426元提高到2010的14980元，翻了一番，农牧民年人均纯收入由1331元提高到4139元，增长了210.97%。住房价格也不断攀升，但总体价格风险得到有效控制(19)。为了研究西藏城镇居民收入与住房价格的关系，笔者引入了房价收入比的概念。房价收入比（PIR）指的是一套标准的住房市场价格和家庭年收入之间的比值，反映了收入与房价之间的关系，因而是衡量一个家庭住房购买能力的重要指标。其计算公式为：  其中，HP指的是每套住房的市场价格（元/套），IN指的是家庭年收入（元/年），AP指的是商品住宅的销售单价（元/平方米），HS指的是住房的套均面积（平方米/套），AI指的是家庭居民人均可支配收入（元/年），AN指的是户均人口数（人/户）。在计算每套住房的市场价格（HP）时，本应采用“商品住宅的销售单价（AP）与套均住房面积的乘积”计算得出。但是由于统计资料没有“套均住房面积”这一指标，也无法间接估算，故假定一套住房由一户家庭居住，从而将“套均住房面积”转化为“户均住房面积（HS）”，最终通过“AP与HS的乘积”计算出HP，计算结果如表7所示。  表7显示，2000-2015年间，西藏城镇住房市场的房价收入比不断上升，从最初的3.7增加至7.4。不难想象，2000年时西藏刚推行住房制度改革，住房的市场化水平较低，导致西藏的房价收入比较低，而同期全国城镇的房价收入比已达到6.3。10年后，随着住房制度改革的深入和房价的上升，西藏的房价收入比增加到6.6，进一步缩小了与全国城镇平均水平的差距。2015年的数据显示，西藏房价收入比与全国城镇的平均水平已基本持平，虽然家庭收入在不断增加，但房价的快速上升让城镇居民的买房压力越来越大。 （二）家庭住房与消费支出表8所示，一方面西藏家庭的人均可支配收入在不断增加，例如城镇家庭人均可支配收入从2000-2015年间增长了3倍多。但同时，城镇家庭居民的人均支出也增长了3倍多，收入与支出增长速度几乎同步。其中，城镇家庭的居住支出占比从2000的6.12%增加至2015年的21.08%，几乎翻了两番，与全国城镇的水平（22.1%）持平。城镇商品房的价格也从2000年的1466元增加到了2015年的3605元，住房价格的提升直接加大了居民买房和租房成本和压力，较大程度影响了居民的生活质量和福祉。 普查数据提供的房租费用的支出结构同样显示了居民支出成本的增加趋势。2000年租房家庭中，每月租房支出在100元以下的家庭占比达到了83.10%，而500元以上的家庭占比不足5%，家庭租房成本非常低。2010年时每月支出在100元以下的家庭占比已降到36.27%，而500元以上的家庭已超出20%，居民租房成本有所升高。  六、结论与政策建议 基于2000年、2010年的人口普查数据和2015年1%人口抽样调查数据，本文研究了西藏家庭住房的规模变动、产权与市场化特征、住房分化与不均衡、住房质量与居住环境、住房价格与收入支出关系等多方面的内容。研究表明： 第一，2000年以来西藏家庭户均与人均住房面积、户均间数大幅增加。其中，户均面积已超过全国平均水平。住房面积、间数的增长速度高于同期家庭户和家庭人口数的增长，使得西藏民众的家庭住房条件得到了极大改善，也显示了民众对于住房的强烈需求。 第二，从住房产权来看，西藏住房自有率始终处于较高水平，乡村的住房自有率更是维持在90%以上。整体的租赁率处于较低水平，但城镇地区随着流动人口的增加租赁率也呈现了较快的增长势头。住房市场化方面，与全国的比较来看，市场化程度较低，但城镇地区发展迅速。 第三，西藏家庭住房的教育分化和职业分化特征明显。从户主受教育程度的分化看，户主受教育程度相对较高的家庭在人均建筑面积拥有量上更有优势，市场化率和租赁率也相对较高。户主受教育程度相对较低的家庭往往拥有较高的住房自有率，主要因为这一群体主要集中在乡村地区。从户主不同职业的分化来看，精英阶层享有比其他阶层更大的人均建筑面积，而农业劳动者的住房自有率水平显著高于其他阶层。市场化率和租赁率方面则是精英阶层和一般工薪阶层的家庭比较高，尤其户主是“商业、服务业人员”的家庭极为明显。 第四，2000年以来，西藏家庭的居住空间大为改善，到2015年，人均住房面积超过50平方米的家庭已超过6成。但是城、镇、乡之间存在着较大的结构性差异和不均衡现象。西藏住房建设速度很快，房龄在10年以内的比例不断提高，并且以低密度的单层、低层为主。住房内的厨房、自来水、洗澡等配套设施得到了极大的改善，但是与全国其他地区比较还处于较低水平，提升的空间很大。 第五，2000-2015年间，西藏城镇地区房价收入比已基本与全国城镇的平均水平持平。住房价格不断攀升，增加了居民的买房和租房支出，影响了民众的生活质量。 由于住房对于西藏经济社会的发展、人民生活水平的提升、全面建成小康社会，以及共同富裕目标的实现具有重要的影响。基于本文的研究发现，笔者提出如下的政策建议： 1.拓宽农牧民、城镇家庭居民收入渠道，提升居民购买力一是要在农牧区培养既有文化、懂技术，又善于经营的新型职业农牧民，鼓励他们优化种养结构、利用信贷资金扩大经营规模、发展融合观光旅游与农牧产品加工相结合的多元化的农牧业，提高农牧民的经营性收入。二是加强农牧民的就业技能培训，增加农牧民就业渠道，鼓励更多的农牧民参与地方工程项目建设，并保障他们的务工收入。三是落实国家和地方政府的各项优惠补贴政策，提高农牧民参与生态建设的补偿力度。鼓励农牧民扩大草场、土地等经营权的流转，增加财产性收入。四是建立健全城镇职工的收入分配机制，逐步提高最低工资标准线，规范国有企业薪酬制度改革，确保基层职工、一线职工、技术骨干的收入得到有效提升。严格落实机关事业单位的薪酬分配制度，增加乡镇基层人员和偏远地区干部职工的各项补贴。 2.持续推进住房的商品化改革和住房保障体系建设一方面继续深化住房市场化改革，规范住房公积金的管理和住房补贴政策。改进公积金的提取、使用，扩大公积金覆盖范围。例如，可逐步探索把农牧民和外来务工、经商等人员纳入住房公积金缴存范围。同时要放宽低收入家庭在公积金缴存最低限额、支取额度、使用途径、住房贷款等方面的限制，以改善低收入家庭的居住质量。另一方面，要不断推进各类保障性安居工程建设，完善公租房、职工周转房、城市棚户区改造等为重点的保障体系建设。此外，要完善土地审批制度，有效调节和控制商品房的价格，抑制过度的炒房行为。 3.进一步提升和完善家庭住房配套设施居民的居住环境不光要看面积大小，还要看住房内各项配套设施的完善性。西藏住房内设施的不完善性除了与全国其他省份整体上的差距外，更表现为内部区域性、城乡间的不均衡。因而根本的解决办法在于，城镇地区要统一规范新建住房的设施标准，确保新建住房内自来水、热水设施、厕所、厨房等基本生活配套设施成为标配。乡村地区的建房随意性比较大，难以统一管理，因而政府可以根据新建住房不同的配套设施进行差异化的补贴，提高农牧业地区新建住房完善生活配套设施的积极性。此外，要通过增加对低收入家庭、贫困家庭、残障家庭的住房维修、改造和新建住房的财产补贴力度，提升困难家庭的居住条件。 (责任编辑：admin) |